Дипломная (вкр): Особенности ценообразования ипотечных контрактов

банковскими и небанковскими организациями;

государственными, частными или общественными организациями;

универсальными или специализированными организациями.

Статусные характеристики заемщика в значительной мере могут определять особенности условий ипотечного кредитования. В этой связи целесообразно классифицировать ипотечные кредиты по виду заемщиков:

кредиты, предоставляемые застройщику;

кредиты, предоставляемые будущему собственнику недвижимости.

Исходя из степени аффилированности заемщиков, ипотечные кредиты делятся на:

кредиты, предоставляемые сотрудникам кредитной организации;

кредиты, предоставляемые сотрудникам компаний, являющихся клиентами кредитной организации;

кредиты, предоставляемые клиентам риэлтерских фирм;

кредиты, предоставляемые лицам, проживающим в данном регионе;

кредиты, предоставляемые иным лицам.

По способу предоставления кредита жилищное ипотечное кредитование классифицируется на две основные модели:

немецкая модель, базирующаяся на ссудо-сберегательном принципе, по которому для получения права на ипотечный кредит заемщику необходимо за определенный срок накопить на счету стройсберкассы собственных средств в размере 40-50% от стоимости будущей недвижимости. После этого остальная часть стоимости приобретаемой недвижимости предоставляется в кредит;

американская модель, в которой от заемщика требуется наличие собственных средств в размере 10-30% от стоимости приобретаемой недвижимости (как в виде денежных средств, так и виде жилищных сертификатов, имеющейся недвижимости). Оставшаяся часть стоимости приобретаемой недвижимости предоставляется в кредит.

По способу амортизации долга ипотечные кредиты могут быть классифицированы на такие виды как:

постоянный ипотечный кредит;

ипотечный кредит с переменными выплатами;

ипотечный кредит с единовременным погашением в соответствии с особыми условиями;

ипотечные кредиты с нарастающими платежами;

ипотечные кредиты с индексацией непогашенной суммы долга;

ипотечные кредиты, предусматривающие финансовый интерес кредитора. Исходя из особенностей кредитной ставки, ипотечные кредиты делятся на:

кредиты с фиксированной процентной ставкой;

кредиты с переменной процентной ставкой.

Данная классификация имеет наибольшее значение в процессе ценообразования ипотечных контрактов, поэтому рассмотрим ее подробнее.

Ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой - это кредит, обеспеченный залогом недвижимости, для которого процентная ставка остается неизменной в течение всего срока погашения кредита. В некоторых странах (например, в Германии, Франции, Великобритании и Канаде) ставка фиксируется на период времени, который короче, чем период погашения (например, ставка по кредиту, выданному на 20 лет, может пересматриваться каждые 5 или 10 лет). В России фиксированная ставка, как правило, устанавливается на весь срок погашения кредита. В настоящее время на российском рынке предлагаются в основном два вида ипотечных кредитов с фиксированной ставкой:

ипотечный кредит с постоянным погашением (EPM), т.е. с равными периодическими платежами. Если кредит погашается ежемесячно, то все ежемесячные платежи будут одинаковыми на протяжении всего срока кредита. Периодические платежи включают в себя проценты и часть основного долга. На ранних стадиях погашения платеж состоит в основном из процентов. Со временем доля погашения основного долга в ежемесячном платеже растет, а доля процентов пропорционально сокращается.

ипотечный кредит с постоянной амортизацией (CAM), т.е. кредит с постоянной суммой погашения основного долга в составе периодического платежа в течение всего срока кредита. В начале платежи будут достаточно большими, так как они включают неизменную часть погашения основного долга и проценты. Как и в случае EPM, клиент оплачивает проценты по не погашенной на начало периода (месяце) сумме основного долга. Со временем, по мере погашения основного долга, сумма начисляемых процентов снижается быстрее, чем по EPM. Поскольку суммы погашения основного долга остаются постоянными, а процентные платежи уменьшаются, периодические платежи снижаются, т.е. они не являются равными, как в случае с EPM. По мере развития рынка их выбор может быть увеличен (например, банки могут ввести кредиты с ограниченной амортизацией и шаровыми платежами).

Ипотечный кредит с плавающей процентной ставкой (ARM) - это кредит, обеспеченный залогом недвижимости с плавающей (регулируемой) процентной ставкой в течение всего срока погашения кредита. Ставка по кредиту меняется вместе с выбранной базовой ставкой. Базовая ставка может быть разной (по выбору банка). Например, банк может установить процентную ставку для ARM на основании заранее определенного спрэда (процентной маржи) над ставкой LIBOR или над базовой ставкой ЦБРФ. Периодичность (частота) пересмотра ставки является другим важным параметром ипотечного кредита с плавающей ставкой. Кредиторы могут пересматривать ставку ежеквартально, раз в полгода или раз в год. При этом заемщики могут быть обеспокоены своей незащищенностью от рыночных колебаний процентных ставок. Чтобы придать ARM большую привлекательность, кредиторы зачастую используют «лимит изменения ставки» по ARM. Существуют «периодические лимиты» и «постоянные лимиты», хотя на практике эти два вида лимитов применяются одновременно для одного и того же продукта. Ограничения могут иметь форму максимального лимита изменения ставки либо лимита максимального изменения периодического платежа. Чтобы устранить опасения клиентов по поводу колебаний процентной ставки, кредиторы за пределами России ввели понятие «опцион на оплату» по ARM. Заемщики получают «опцион» (т.е. возможность) частично или полностью отложить выплату дополнительных процентов, связанных с пересмотром процентной ставки. Вместе с тем, когда заемщик выбирает опцион на неполный пересмотр ставки, остающиеся непогашенными дополнительные проценты прибавляются к сумме основного долга.

Ипотечные кредиты также могут быть классифицированы по степени обеспеченности, определяемой суммой первоначального взноса (платежа).

Кроме того, ипотечные кредиты могут быть:

обычными (предоставляемыми одним кредитором) и комбинированными (предоставляемыми несколькими кредиторами);

субсидируемыми и предоставляемыми на общих условиях (Разумова, 2009, с.15).

В зависимости от особенностей порядка предоставления ипотечного кредита, различаются:

ипотечный кредит, предоставляемый в виде разовой ссуды;

ипотечный кредит, предоставляемый в виде кредитной линии.

Ипотечные кредиты можно разделить также на:

обеспеченные первой ипотекой (старший залог);

обеспеченные последующей ипотекой (младший залог).

Старший залог оформляется так называемой старшей закладной и предполагает, что недвижимое имущество не обременено иными залоговыми обязательствами, т.е. иных закладных на данное имущество не зарегистрировано. Младший залог отличается тем, что недвижимое имущество, выступающее обеспечением по нему, уже находится в залоге. Младший залог является более рисковым для кредитора, поскольку закладные имеют приоритет в порядке их оформления: требование о возврате денежных средств путем продажи заложенного имущества по старшей (первой) закладной удовлетворяется в первую очередь. В этой связи заем под младший залог обычно предоставляется на условиях более высокого процента.

Таким образом, разнообразие ипотечных кредитов позволяет классифицировать их по различным основаниям, каждое из которых позволяет выявить особенности конкретной разновидности ипотечного кредита применительно к соответствующей его характеристике. Тем самым классификация ипотечных кредитов позволяет глубже понять их сущность и специфику.

1.2 Основные модели ипотечного кредитования как определяющий фактор ценообразования по ипотечным контрактам

Развитие и совершенствование концепции ипотечного кредитования в России предполагает изучение и анализ зарубежного опыта в данной сфере с целью выявления возможностей использования апробированных в мировой кредитной практике финансовых инструментов в деятельности российских кредитных организаций.

В современной экономической науке принято выделять три основных (классических) модели ипотечного кредитования:

усечено-открытая модель;

сбалансированно-автономная модель;

расширенно-открытая модель.

Выбор той или иной модели определяет уровень затрат экономического субъекта, осуществляющего ипотечное кредитование, а соответственно и выступает определяющим фактором ценообразования ипотечных контрактов.

Усеченно-открытая модель ипотечного кредитования, также называемая «одноуровневой», является наиболее простой среди классических моделей и в то же время в наименьшей степени совершенной и устойчивой к внешним экономическим условиям (Разумова, 2008, с.91). Данная модель в целом замкнута на первичном рынке закладных и характеризуется тем, что закладные, которые получены ипотечными банками в рамках программ ипотечного кредитования предлагаются ими в качестве обеспечения привлекаемого внешнего капитала. При этом совокупный пакет заявок в банках на ипотечные кредиты может иметь произвольно выбираемые банком источники обеспечения, например, в виде депозитных счетов клиентов банка, долговых ценных бумаг, собственного капитала банка и т.д.

Как видно на рисунке 1.1, для усечено-открытой системы ипотечного кредитования свойственно совмещение большинства функций организации и обслуживания ипотечного кредитования в одном лице (эмитент, кредитор, управляющая компания по обслуживанию ипотечных кредитов) - специализированном ипотечном банке или обычном банке с отделом ипотечного кредитования.

Рис. 1.1 - Усеченно-открытая система ипотечного кредитования

Простота построения системы ипотечного кредитования в усечено-открытой модели за счет малого количества участников - что является основным достоинством данной модели - обусловила ее достаточно высокую популярность во многих странах. Так, данная система весьма активно применяется как в развитых странах (она наиболее популярна в Великобритании, Испании, Италии, Дании, Швеции), так и в странах с находящимся в процессе развития финансовым рынком и рынком ценных бумаг (например, в некоторых странах Восточной Европы).

Однако при относительной простоте рассматриваемой модели, она характеризуется высокой степенью зависимости от ситуации на кредитно-финансовых рынках, что является ее существенным недостатком, в наиболее значительной степени проявляемом для стран с недостаточно развитым финансовым рынком и рынком ценных бумаг. Так, изменения на финансово-кредитных рынках напрямую отражаются на величине процентных ставок по ипотечному кредитованию и масштабе активности банков, что (особенно в странах с недостаточно стабильной экономикой) приводит к значительным колебаниям объемов рынка ипотечного кредитования, построенного по усечено-открытой модели. Кроме того, за счет слабого государственного регулирования основных параметров ипотечного кредитования в рамках данной модели (банки обычно самостоятельно определяют продолжительность, процентные ставки по ипотечным кредитам, а также требования к залогу в зависимости от ситуации на финансовом рынке) распространенной практикой, в первую очередь на развивающихся рынках за счет ограниченного предложения на ипотечном рынке, является завышение процентных ставок по ипотечным ссудам при относительно коротких сроках кредитования, что не позволяет в полной мере обеспечить активное и стабильное развитие рынка недвижимости за счет ресурсов ипотечного кредитования.

Другой классической моделью, получившей весьма широкое распространение, является сбалансированно-автономная модель ипотечного кредитования (в некоторых источниках - ссудо-сберегательная, «немецкая» модель). Основным характерологическим признаком данной модели выступает сберегательно-ссудный принцип организации, при котором источником финансирования кредитного портфеля выступают только внутренние ресурсы, формируемые за счет привлечения средств будущих заемщиков (Литвинова, 2011, с.24).

Так, в рамках сбалансированно-автономной модели ипотечного кредитования возможность получения ипотечной ссуды появляется для заемщика при условии направления в течение определенного времени своих сбережений до накопления около 45-50% от стоимости будущей недвижимости. При этом заемщик также получает право воспользоваться поддержкой государства (например, в Германии государство дотирует до 10% от стоимости недвижимости при данном виде ипотечного кредитования). В сбалансированно-автономной модели ипотечного кредитования сочетаются инструменты накопления, кредитования и государственной поддержки (рисунок 1.2).

Сбалансированно-автономная модель ипотечного кредитования является одноуровневой - кредитором, управляющей организацией по обслуживанию ипотечных ссуд выступает одно лицо - строительные сберегательные кассы (стройсберкассы), которые являются замкнутыми финансовыми организациями, не имеющими доступа к рынкам внешнего капитала и формирующими финансовые ресурсы на основе уставного капитала и вкладов будущих заемщиков, за счет которых в дальнейшем и производится выдача ипотечных ссуд.

При этом стройсберкассы все средства используют только на финансирование строительства недвижимости и выдачу ипотечных ссуд. За счет замкнутости данные институты могут позволить предоставлять ипотечные кредиты по цене ниже рыночной, что обусловлено выплатой процентов по вкладам ниже рыночного уровня при отсутствии необходимости привлечения и обслуживания внешних заемных ресурсов, а также постоянного контроля их рыночной цены, что делает их менее зависимыми от рыночный ситуации.

Рис. 1.2 - Сбалансированно-автономная система ипотечного кредитования

Наибольшее распространение сбалансированно-автономная модель ипотечного кредитования получила в Германии (стройсберкассы Bausparkasse) и во Франции (Livret Epargne Logement) (Шкарупа, 2012, с.13). Так, в Германии до двух третей приобретаемой жилой недвижимости финансируется полностью и частично за счет ипотечных кредитов по модели стройсберкасс.

Основным достоинством сбалансированно-автономной модели ипотечного кредитования является весьма слабый уровень зависимости от динамики финансово-кредитного рынка, которая определяет изменение стоимости заемного капитала, что позволяет получить стабильный инструмент развития рынка недвижимости за счет стабильного вектора развития ипотечного кредитования. Также немаловажным положительным фактором данной модели является отсутствие необходимости проверки и контроля уровня платежеспособности заемщика, так как она подтверждается его платежной дисциплиной при формировании необходимой части собственных средств на приобретение недвижимости.

Однако необходимо отметить, что несмотря на достаточно эффективную и устойчивую схему функционирования сбалансированно-автономной модели ипотечного кредитования, ее применение достаточно успешным является лишь в странах с развитой и надежной финансовой системой, а также высоким уровнем доверия к ней и к государственной власти. Для стран с переходной экономикой (таких как Россия, страны СНГ, страны Восточной Европы и т.д., в относительно недавнем времени пережившими дефолт и «сгорание» вкладов населения), имеющих недостаточно эффективные и надежные (а, в первую очередь, проверенные временем) финансовые институты, уровень доверия к данной модели ипотечного кредитования весьма низок за счет наличия в ней сходных черт с финансовой пирамидой, что в свою очередь требует надежного государственного обеспечения и жесткого контроля деятельности соответствующих ипотечных институтов.