Дипломная (вкр): Особенности ценообразования ипотечных контрактов

Особенности ценообразования ипотечных контрактов

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

.1 Сущность, особенности и классификация ипотечных кредитов

.2 Основные модели ипотечного кредитования как определяющий фактор ценообразования по ипотечным контрактам

. ОСОБЕННОСТИ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ ИПОТЕЧНЫХ КОНТРАКТОВ

.1 Общая структура цены ипотечных контрактов

.2 Особенности моделирования ценообразования ипотечных контрактов на современном рынке

. ФОРМИРОВАНИЕ МОДЕЛИ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ ИПОТЕЧНЫХ КОНТРАКТОВ В РОССИИ

.1 Выбор факторов, влияющих на ценообразование ипотечных контрактов в России

.2 Построение и анализ модели ценообразования ипотечных контрактов в России

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

ПРИЛОЖЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

Возрождение ипотеки в России произошло сравнительно недавно, что объясняет относительную новизну и незрелость соответствующего механизма, а также существование определенных проблем в рассматриваемой сфере, в первую очередь, связанных с высокой ценой ипотеки по отношению к наиболее развитым странам.

Кроме того, негативные явления во внешнеполитической обстановке в связи с ситуацией на Украине и присоединением Крыма к России в совокупности с упавшими ценами на нефть и структурными проблемами в российской экономике, привели к почти двукратному снижению курса национальной валюты и двузначной инфляции, что, в свою очередь, вызвало сокращение реальных доходов населения. При этом Центробанк РФ в целях управления ситуацией на валютном рынке в конце 2014 года резко повысил ключевую ставку до 17% годовых, что (несмотря на ее снижение к настоящему времени до 11,5% годовых) крайне негативно отразилось на рынке кредитования, в том числе и ипотечного. Кризисные явления в российской экономике, существенно усилившиеся в 2015 году, вызвали не только снижение платежеспособности населения, но и значительный рост просрочек по кредитным продуктам у большинства банков, что заставило их ужесточить требования по предоставлению кредитов, в том числе и ипотечных, фактически сделав ипотечное кредитование недоступным для большинства населения страны.

В этой связи проблематика ценообразования ипотечного кредитования в современных условиях является очень актуальной, что обусловило выбор темы дипломной работы.

Целью дипломной работы является исследование особенностей ценообразования ипотечных контрактов.

Теоретическую базу дипломной работы составили исследования С.П. Гришаева, Michael Lea, А.А. Киселева, Н.Б. Косарева, С.А. Литвинова, И.А. Разумовой, А.Е. Русецкого, М.С. Шанавазовой, Е.А. Шкарупы и других авторов.

Информационной базой дипломной работы послужили статистические данные Центрального банка России и ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

Первая глава работы посвящена исследованию теоретических основ ипотечного кредитования: сущности, особенностей и классификации ипотечных кредитов, а также рассмотрению основных моделей ипотечного кредитования, выступающих определяющим фактором ценообразования по ипотечным контрактам.

Во второй главе работы произведен анализ особенностей ценообразования ипотечных контрактов: изучена общая структура цены ипотечных контрактов, проанализированы особенности моделирования цены ипотечных контрактов на современном рынке.

В третьей главе сформирована модель ценообразования ипотечных контрактов в России, а именно: выбраны основные факторы, влияющие на ценообразование ипотечных контрактов в России, и на их базе построена и проанализирована модель ценообразования ипотечных контрактов.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1 Сущность, особенности и классификация ипотечных кредитов

Понятие ипотеки, будучи производным от понятия залога, по своей сути очень близко к последнему. В свою очередь, залог выступает одним из средств (способов) обеспечения исполнения гражданско-правового обязательства заемщика перед кредитором: при невозврате в установленный срок суммы заимодавец может компенсировать неоплаченный долг средствами, полученными от реализации заложенного имущества (Гришаев, 2013). Институт обеспечения исполнения обязательств, относящийся к числу традиционных гражданско-правовых институтов, призван защитить интересы кредитора за счет предотвращения (уменьшения) размера негативных последствий от потенциального неисполнения должником своего обязательства. Обеспечительные меры принудительного характера, используемые в рамках указанного института, именуются способами обеспечения исполнения обязательств. Наряду с залогом к ним относятся неустойка, поручительство, задаток и др.

Особенностью способов обеспечения обязательств выступает их имущественный характер, связанный с направленностью на компенсацию причиненных кредитору убытков вследствие нарушения (неисполнения) должником своего обязательства.

Среди способов обеспечения исполнения обязательств залог имущества занимает особое место. Получивший развитие еще со времен римского частного права, на сегодняшний день он является классическим правовым институтом и широко применяется на практике. В частности, использование залога очень распространено в рамках кредитных отношений, поскольку для выступающих в качестве кредиторов банков крайне важно иметь такое обеспечение, которое позволит в случае неисполнения должником своих обязательств по договору максимально оперативно и в достаточной степени удовлетворить соответствующие денежные требования. Одним из видов залога является ипотека - залог, предметом которого выступают объекты недвижимого имущества. В сфере кредитных правоотношений ипотека рассматривается как особенно привлекательный вид залога, что обусловлено специфическими характеристиками недвижимого имущества:

) высокая стоимость, предопределяющая рассмотрение недвижимого имущества в качестве одного из наиболее надежных способов вложения капитала, что в свою очередь стимулирует залогодателя к надлежащему исполнению обязательства под угрозой потери предмета залога;

) высокая ликвидность, т.е. относительно стабильный спрос на рынке по сравнению с иными видами имущества (Русецкий, 2009, с.152).

Понятие ипотеки не следует отождествлять с понятием ипотечного кредита. Согласно определению, данному в экономической энциклопедии под редакцией профессора Л.И. Абалкина, ипотека - это передача в залог земли и другого недвижимого имущества с целью получения кредита, называемого ипотечным (Экономическая энциклопедия, 2012, с.220). Аналогичное определение дается в работах С.Е. Андреева, Н.Г. Антонова, О.И. Лаврушина, В.А. Кудрявцева и др.

Современное понимание ипотеки отличается сформировавшегося еще в римском частном праве традиционного подхода к данному виду залога, когда к ипотеке относили любой залог, предполагавший сохранение права владения и пользования заложенным имуществом за залогодателем (в противоположность закладу). Основываясь на древнеримских принципах залога, современная ипотека является его более совершенной формой. В процессе исторического развития данного правового института менялись лишь условия предоставления данного вида залога, объемы и цели ипотечного кредита, надежность его обеспечения (Разумова, 2009, с.8). Одной из отличительных черт ипотеки является то, что недвижимое имущество, выступающее ее предметом, остается в собственности должника, который в полной мере сохраняет за собой правомочия владения и пользования, но ограничен в правомочии распоряжения данным имуществом. В понятии ипотеки следует различать два аспекта: юридический и экономический. Суть юридического аспекта заключается в обременении права собственности на объект недвижимости, выступающий предметом залога. Кроме того, в юридической науке термин «ипотека» применяется для обозначения права (возможности) кредитора получить удовлетворение своих требований из стоимости заложенной недвижимости, а также вида сделки (договора), на основе которой возникает залог (Русецкий, 2009, с.154). Экономический аспект ипотеки характеризует ее в качестве особого рыночного инструмента, позволяющего привлечь дополнительные финансовые ресурсы, необходимые для реализации различных проектов (Шанавазова, 2012, с.4).

Таким образом, под ипотекой следует понимать способ обеспечения обязательства в виде залога недвижимого имущества с целью привлечения средств посредством получения долгосрочного кредита. В свою очередь, ипотечное кредитование представляет собой «кредитование под залог недвижимости, то есть получение кредита с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств» (Разумова, 2008, с.91).

Рынок ипотечного кредитования подразделяется на первичный и вторичный.

На первичном рынке происходит предоставление кредитов под залог недвижимости, в результате чего у кредиторов возникают, как правило, долгосрочные активы в виде имущественных прав требований, обеспеченных залогом недвижимости (ипотечный кредит). Вместе с тем возникновение подобных активов напрямую означает снижение объема денежных ресурсов кредитора. Поскольку собственная ресурсная база кредитных организаций формируется за счет «коротких» ресурсов, у банков возникает проблема привлечения свободных денежных ресурсов с рынков долгосрочного ссудного капитала. С целью ее решения банки осуществляют выпуск вторичных эмиссионных обезличенных ипотечных ценных бумаг, обеспеченных закладными, размещают их на фондовом рынке, получая тем самым возможность привлечь финансовые ресурсы. Подобный механизм рефинансирования выданных кредитов под залог недвижимости формирует вторичный рынок ипотечного кредитования.

Права требования по кредиту удостоверяются и передаются через закладную - неэмиссионную ценную бумагу, обеспечивающую первоочередное право требования по обязательствам заемщика перед кредитором по отношению к другим участникам ипотечного рынка. Инвесторы, в том числе и институциональные (пенсионные фонды, страховые компании, банки, паевые инвестиционные фонды), имеющие свободный капитал, вкладывают денежные средства в ипотечные ценные бумаги, обеспеченные высоколиквидными активами, создавая при этом самофинансируемую ипотечную систему (Ганжа, 2012, с.262).

Экономическая сущность ипотечного кредитования проявляется в двух аспектах.

В широком смысле ипотечное кредитование представляет собой системный механизм, обеспечивающий функционирование отношений, возникающих по поводу предоставления и обслуживания ипотечных кредитов.

В узком смысле ипотечное кредитование рассматривается как разновидность кредита, обеспечением возвратности которого выступает залог недвижимости (Кричевский, 2006, с.13).

Таким образом, понятия «ипотека» и «ипотечное кредитование» не тождественны, но тесно взаимосвязаны между собой. Ипотека является основополагающим элементом системы финансово-экономических отношений по ипотечному кредитованию, ее базовой подсистемой.

Итак, ипотека представляет собой разновидность залога как одной из форм имущественного обеспечения исполнения должником своего обязательства, при которой недвижимое имущество, являющееся предметом залога, остается в собственности должника, а кредитор получает право получить удовлетворение своих требований за счет реализации данного имущества в случае невыполнения должником своего обязательства. Сущность ипотечного кредита состоит в финансировании должника с использованием ипотеки в качестве обеспечения исполнения им своего обязательства по возврату полученных денежных средств.

В научной литературе существуют различные классификации ипотечных кредитов.

Так, И.А. Разумова приводит классификацию, основанную на разнообразии объектов недвижимости, могущих выступать в качестве предмета ипотеки: земельные участки; предприятия, здания, сооружения и другая недвижимость, используемая в рамках осуществления коммерческой деятельности; объекты недвижимости, предназначенные для проживания людей (жилые дома, квартиры и их части (комнаты); дачные и садовые дома, гаражи; воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты; законно возведенные на земельных участках объекты незавершенного строительства (Разумова, 2009, с.12).

По целям кредитования ипотечные кредиты могут быть разделены на:

жилищные кредиты:

) связанные с приобретением готового жилья в многоквартирном доме или частного жилого дома для использования в целях постоянного или временного (в том числе сезонного) проживания, дач, садовых домиков с участками земли, а также земельного участка в целях застройки;

) на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на организацию коммуникаций на земельном участке;

) на строительство и приобретение готового жилья с инвестиционной целью. На приобретение готового жилья кредит, как правило, предоставляются в виде единоразового платежа. Кредитование же строительства обычно производится поэтапно в виде нескольких платежей, предоставляемых по мере завершения соответствующих этапов строительства;

кредиты на разработку земельных участков;

кредиты на развитие сельского хозяйства;

кредиты на развитие производства;

кредиты под залог имеющейся недвижимости на различные нужды заемщика.

А.А. Киселев в зависимости от срока, объекта и цели при кредитовании современными банковскими организациями строительства, приобретения жилья в собственность выделяет три вида жилищных кредитов:

земельный - краткосрочный или долгосрочный кредит, предоставляемый на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство;

строительный - краткосрочный кредит на строительство жилья, предоставляемый для финансирования строительных работ;

кредит на приобретение жилья - долгосрочный кредит, предоставляемый для приобретения жилья (Киселев, 2012, с.30).

Классифицируя ипотечные кредиты, Л.Ю. Грудцына и М.Н. Козлова одним из оснований классификации выделяют способ рефинансирования выданных ипотечных кредитов (Грудцына, 2006, с.67). Как отмечает Е.В. Дударева, указание на способ рефинансирования как отдельное основание для классификации в первую очередь подтверждает само существование рефинансирования выданных кредитов по общему правилу (Дударева, 2007, с.22). Различные способы рефинансирования ипотечных кредитов определяются особенностями деятельности кредитных институтов, занимающихся их предоставлением (таблица 1.1).

ипотечный кредит контракт ценообразование

Таблица 1.1 - Способы рефинансирования ипотечных кредитов

Поскольку кредиторами и заемщиками при ипотечном кредитовании могут выступать различные лица, возможна классификация ипотечных кредитов, исходя из различных характеристик субъектов кредитования.

Так, в зависимости от особенностей кредитора (статус, форма собственности, степень специализации) возможно выделение ипотечных кредитов, предоставляемых, соответственно: