Дипломная (вкр): Особенности ценообразования ипотечных контрактов

Расширенно-открытая модель ипотечного кредитования в настоящее время наибольшее распространение получила в США, где и возникла, и в Канаде, что обусловлено возможностью максимального использования развитого открытого рынка капитала.

Функционирование расширенно-открытой модели строится на двухуровневой схеме (рисунок 1.3).

Расширенно-открытая модель ипотечного кредитования, где поток платежей заемщика по выдаваемому банком ипотечному кредиту, обеспечиваемому залогом приобретаемого жилья, продается одному из специальных ипотечных агентств, которое возмещает банку выплаченные им заемщику средства по ипотечному кредиту, а затем получает от банка вносимые заемщиком ежемесячные платежи за вычетом маржи банка. При этом ипотечные агентства определяют стоимости потока платежей в зависимости от необходимой рыночной доходности данных финансовых инструментов, которую требуют инвесторы. Ипотечные агентства группируют приобретенные ипотечные кредиты в систему пулов, выпуская при этом по каждому из них ценные бумаги. При этом поток платежей по данным ценным бумагам обеспечивается гарантиями ипотечного агентства как юридического лица. Данные ценные бумаги выпускаются в обращение на фондовый рынок, где после приобретения их другими участниками рынка ипотечные агентства, в свою очередь, обеспечивают выплаты новым владельцам данных ценных бумаг потока платежей, получаемых ими из банка, за вычетом маржи агентства.

Рис. 1.3 - Расширенно-открытая система ипотечного кредитования

Основным достоинством расширенно-открытой модели ипотечного кредитования выступает возможность предоставления ипотечных кредитов по весьма низкой процентной ставке за счет привлечения недорогих «длинных денег» от пенсионных фондов и страховых компаний, что позволяет решить основную проблему финансирования строительства недвижимости - поступление долгосрочных кредитных ресурсов, а также предоставить возможности получения ипотечного кредита заемщикам с минимальным уровнем собственных средств (первоначальные взносы за счет собственных средств составляют обычно 10-30% от общей стоимости приобретаемой недвижимости) (Государственная политика, 2012).

Однако внедрение расширенно-открытой модели ипотечного кредитования требует наличия в стране высокоразвитых финансового рынка и рынка ценных бумаг, а также эффективной и работающей законодательной базы регулирования рынка ипотечного кредитования для обеспечения максимальной его прозрачности.

Расширенно-открытая модель ипотечного кредитования является достаточно устойчивой к изменениям финансового рынка, однако финансово-экономический кризис 2008 года, вызвавший в США выселение более 6,5 млн. человек из приобретенного с помощью ипотечного кредитования жилья (Власов, 2012, с.12), отражает недостаточно высокую степень гибкости данной модели, что также характерно и для других моделей ипотечного кредитования.

В целом в современной экономике построение систем ипотечного кредитования практически во всех странах строится на классических моделях с различной степенью участия государства на рынке ипотечного кредитования.

Различные аспекты ценообразования ипотечных кредитов исследовались в работах таких авторов как: Н.Б. Косарева (рассматривающей общую модель ценообразования ипотечных контрактов), В.В. Клевцов (посвятивший цикл научных работ особенностям ипотечного кредитования, в том числе и ценообразования), М. Буев (изучавшего особенности моделирования цен ипотечных контрактов в зарубежных странах) и др.

В.В. Клевцов в своих работах (таких как: Ипотечное кредитование в механизме жилищного финансирования: теория, методология, практика; Механизм жилищного финансирования: теория, методология, практика; Управление ипотечными программами: инвестиционный аспект) особое внимание уделяет общему построению системы ипотечного кредитования - от непосредственно моделей ипотечного кредитования (усеченно-открытой, сбалансированно-автономной, расширенно-открытой) и их функционирования, до возможности внедрения в России. При этом, данный автор особо выделяет ключевые факторы, влияющие на цену ипотечных контрактов для заемщиков, определяя тем самым важнейшие параметры ценообразования ипотечных контрактов как в России, так и в зарубежных странах. Однако, необходимо отметить, что непосредственно моделирование цены ипотечных контрактов данным автором не затрагивалось.

М. Буев в своей работе (Ценообразование на деривативы: как кризис 2008 года повлиял на банковскую аналитику) глубоко анализирует особенности ценообразования на американском ипотечном рынке до 2007 года и характеризует причины ипотечного кризиса. При этом особое внимание автор уделяет особенностям влияния оценки рисков у крупнейших участников рынка на конечную цену ипотечных контрактов.

Значительный интерес представляет работа И.А. Смоляк (Моделирование обеспечения портфеля секьюритизированных ипотечных кредитов, 2013), в которой она разработала эконометрическую модель оценки вероятности дефолта заемщика ипотечного кредита, которая учитывает очень большой объем показателей, включая вероятности реализации кризисных сценариев для российской экономики. Также в данной работе автором была разработана эконометрическая модель оценки темпа роста доходов населения как функции индекса потребительских цен и макроэкономических показателей годового темпа роста количества безработного населения в России. Кроме того автором была построена модель, выполненная на базовой модель MILAN, позволяющая оценить оценки величину обеспечения портфеля секьюритизированных ипотечных ссуд. Результаты исследования данного автора имеют большое практическое значение для формирования цены ипотечного контракта, так как позволяют определить уровень кредитного риска, встраиваемый в цену ипотечного контракта.

А. Слекеничс в своем исследовании (Анализ типичных проблем разработки ипотечных кредитных продуктов) выявляет наиболее существенные проблемы для банков при формировании цены ипотечных контрактов, приводя примеры влияния наиболее значимых факторов на степень доходности ипотечных контрактов для банков в нашей стране.

А.А. Рябченко в своей работе (Организационный механизм взаимодействия ипотечных инвестиционных паевых фондов с субъектами рынка ипотечного кредитования РФ) большое внимание уделяет анализу существующей в России системы ипотечного кредитования, заостряя внимание на снижении общей цены ипотечных контрактов за счет развития ипотечных инвестиционных паевых фондов и повышению их взаимодействия с другими участниками ипотечного рынка.

Н.Ю Кольцова в своей работе (Состояние и особенности развития рынков ипотечного кредитования в европейских странах) провела исследование европейских особенностей ипотечного кредитования, рассмотрев методику оценки справедливой цены ипотечных контрактов, а также сформулировала основные направления реструктуризации ипотечных кредитов в аннуитетной схеме платежей для снижения размера платежей заемщиков при сохранении определенного уровня доходности для банка, что в настоящих условиях имеет высокую актуальность для российского ипотечного рынка.

Существенное внимание привлекает работа Г. Суворова (Ипотечные продукты с плавающей ставкой), в которой автор очень подробно останавливается на особенностях ценообразования достаточно слабо распространенных в России ипотечных контрактов с плавающей ставкой, заостряя внимание на определении структуры распределения рисков по ипотечным контрактам между всеми сторонами. Также автор подробно рассмотрел ключевые параметры, влияющие на цену ипотечного контракта с приведение аналитической модели.

Также существенное внимание цене ипотечных контрактов уделил О.А. Фисюн в своей работе (Балансовая модель платежных потоков при управлении ипотечными облигациями на основе стандартного пополняемого пула с переменной процентной ставкой), построив математическую модель определения величины платежных потоков по ипотечным кредитам, на основании которых банки могут прогнозировать свои денежные потоки и, соответственно, определяя стоимость предлагаемых ипотечных контрактов.

Н. Иванова, М. Каменских, К. Козлов в рамках макроэкономического исследования, проводимого Сбербанком России (Обзор банковского сектора в странах ВЕ и СНГ) провели анализ ипотечного рынка стран СНГ и Восточной Европы, включая построение эконометрических моделей зависимости цены ипотечных контрактов от основных макроэкономических факторов.

М.Н. Сазонова в работе (Механизмы управления ипотечными рисками) подробно останавливается на одном из важнейших элементов цены ипотечных контрактов - цены риска. Автор подробно останавливается на всех видах рисков, которым подвержено ипотечное кредитование, а также на наиболее эффективных методах по управлению ими. При этом автором анализируются особенности ипотечных контрактов как с плавающими и фиксированными ставками, так и гибридные ипотечные контракты (включающие в себя обе ставки).

Такие авторы как Ю.В. Коречков и Д.В. Гончаров в своей работе (Риски и противоречия ипотечного капитала как сложноструктурированной экономической системы) подробно рассматривают на примере отечественных и иностранных банков особенности возникающих для банков рисков, связанных с ипотечным кредитованием, которые выступают существенной частью цены ипотечных контрактов. Н.В. Пересыпкина в работе (Ипотечные ценные бумаги как инструмент решения проблемы обеспечения жильем населения) сформулировала целесообразность развития в России рынка ипотечных ценных бумаг. Автор подробно остановился на моделировании величины общего риска в цене ипотечных контрактов при использовании ипотечных ценных бумаг, обосновав положительное влияние развития рынка ипотечных ценных бумаг на общую величину рисков ипотечного кредитования в нашей стране.

Ю. Туктаров в своей работе (Секьюритизация ипотечных и иных кредитов после недавних изменений законодательства) заостряет внимание на особенности использования в современных российских условиях секьюритизации ипотечных кредитов, как эффективного инструмента снижения рисков, а соответственно и снижения цены ипотечных контрактов для заемщиков.

Среди зарубежных авторов значительное внимание особенностям ценообразования ипотечных контрактов уделяли F.J. Fabozzi и Atsuo Konishi (работа The handbook of assets / liability management). Данные авторы описали как в целом общую модель цены ипотечных контрактов в США, так и заострили внимание на особенностях включения в цену ипотечных контрактов основных рисков - в первую очередь процентных (так как в США большая часть ипотечных контрактов заключаются с плавающей ставкой) и инфляционных.R. в своей работе (Credit Default Swaps and the Credit Crisis) уделил значительное внимание особенностям современного ценообразования ипотечных контрактов в США, в том числе и кредитно-дефолтных свопов, оказавших достаточно сильное влияние на общую модель ценообразования ипотечных контрактов.

Додд Р. в своей работе (Непервоклассные ипотеки: щупальца кризиса) подробно анализировал особенности функционирования ипотечного рынка США и Великобритании, которые привели к ипотечному кризису 2007 года, затрагивая также и тему формирования цен на ипотечном рынке данных стран.

Группа авторов Low S., Sebag-Montefiore M., Dübel A. в своей работе (Study on the Financial integration of European mortgage markets) проанализировали ипотечный рынок в ряде стран ЕС, таких как Дания, Франция, Португалия, Италия, Германия, Испания, Нидерланды и Великобритания, выявив основные параметры ипотечных контрактов: цели ипотечного кредитования, тип заемщика, тип процентных ставок, средние сроки кредитования, структура погашения ипотечных кредитов, что позволяет охарактеризовать особенности ценообразования ипотечных контрактов в европейских странах.

Высокий интерес в рамках данного исследования представляют работы, написанные в 2014 году группой немецких авторов: Katharina Knoll, Moritz Schularick and Thomas Steger. Данные авторы в работе (No price like home: Global house prices, 1870‐2012) показали значимость ипотечного кредитования для современных мировых банков (доля ипотеки в активах банков выросла более чем в 2 раза за последний век), что вызвало очень значительный рост финансовых рисков, обусловило рост стоимости ипотечных контрактов.

Написанная в 2014 году совместная работа таких авторов как: Òscar Jordà, Moritz Schularick и Alan M. Taylor (The great mortgaging: housing finance, crises, and business cycles) на базе проведенного исследования по 14 наиболее развитым странами мира за последние 140 лет позволила выявить основные причины роста стоимости жилья и, как следствие повышение рисковости ипотечного кредитования. В другой своей работе (Betting the house) данные авторы на основании сравнения сформированной базы по стоимости жилья и земли с монетарной политикой доказали высокую зависимость относительно высоковариативной цены ипотечных контрактов от слабой монетарной политики стран, которые в совокупности вели к финансовым кризисам.

2. ОСОБЕННОСТИ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ ИПОТЕЧНЫХ КОНТРАКТОВ

2.1 Общая структура цены ипотечных контрактов

В современной экономической науке обычно под ценой ипотечного договора (контракта) обычно понимается эффективная процентная ставка по ипотечному кредиту.

При этом общая стоимость ипотечного кредита для банка определяется исходя из обычных методов определения чистой дисконтированной стоимости денежных потоков (NPV).

Конкретное ценообразование ипотечных контрактов имеет существенные особенности, исходящие из таких основополагающих моментов как:

модель ипотечного кредитования;

применяемых инструментов ипотечного кредитования (механизм расчета платежей заемщика по кредиту, способы погашения основного долга и уплаты процентов, а также форма организации денежного потока по ипотечному кредиту).

Однако в наиболее общем случае структура цен ипотечных контрактов достаточно постоянна и включает в себя следующие основные части:

величина базовой ставки, которая обычно представляет из себя цену за которые банки или иные экономические субъекты, предоставляющие ипотечные кредиты, привлекают финансовые ресурсы;

надбавка, отражающая восполнение банком или иным субъектом, предоставляющим ипотечные кредиты, потери, связанные с основными рисками по ипотечным кредитам (риски досрочного погашения, риски процентных ставок, кредитные риски);

надбавка, компенсирующая для банков или иных экономических субъектов, предоставляющие ипотечные кредиты, расходы по организации ипотечного кредитования (к таким расходам относятся как операционные расходы непосредственно на осуществление ипотечного кредитования, так и различные общие расходы, которые в целом распределяются на каждое из подразделений организации);

надбавка, направленная на формирование банками или иными экономическими субъектами, предоставляющие ипотечные кредиты, прибыли от осуществления деятельности по ипотечному кредитованию (Основы ипотечного кредитования, 2009, с.118).

Общая модель цены ипотечного контракта имеет вид:

_i = i_d + i_z + i_p + i_r, (2.1)

где I_i - цена (процентная ставка) ипотечного контракта;_d - величина базовой ставки;_z - надбавка, компенсирующая расходы на организацию кредитования (операционные и общие); _p - надбавка, формирующая прибыль;_r - надбавка, компенсирующая риски по ипотечным кредитам.

Рассмотрим подробнее каждый из элементов цены ипотечного контракта.

Основной частью цены ипотечного контракта выступает величина базовой ставки, которая отражает для экономических субъектов, осуществляющих ипотечное кредитование, уровень стоимости финансовых ресурсов, которые направляются на ипотечные кредиты, таких как:

стоимость привлекаемых депозитов (для банков), накопительных вкладов (для стройсберкасс);

ставки купонного дохода по ценным бумагам;

уровень цены межбанковского кредита и т.д.

При этом необходимо отметить, что только специализированные экономические субъекты, осуществляющие ипотечное кредитование, при определении базовой ставки опираются на стоимость одного источника финансирования ипотечных кредитов.