Дипломная (вкр): Особенности ценообразования ипотечных контрактов

В целом, большинство выбранных банков подходит к ценообразованию своих ипотечных контрактов с позиции максимальной осторожности, устанавливая очень высокие ставки за счет высокой стоимости привлеченных источников финансирования ипотечных кредитов (ключевая ставка Банка России составляет в настоящее время 14%, при том, что в с 16 декабря 2014 года по 2 февраля 2015 года она составляла 17%) и высокой степени неопределенности прогнозов дальнейшего развития отечественной экономики.

Рис. 3.5. Структура выборки банков, использованных для построения модели, сгруппированных по величине ставок по депозитам сроком до 1 года в 2015 году

Данные рисунка 3.5 отражают распределение банков по степени агрессивности их политики на рынке депозитов сроком до 1 года, ставки по которым устанавливаются максимальными по сравнению с депозитами на более длительные сроки. Депозиты выступают одним из основных источников финансирования ипотечного кредитования в современных банках и, как следует из представленных данных, основная масса банков в настоящее время устанавливает ставки по депозитам на срок до одного года в диапазоне от 13% до 15% годовых, что соотносится с более высокими ставками по ипотечным кредитам у основной массы банков.

В целом же, ввиду того, что основную долю (более 80%) всех ипотечных кредитов выдается шестью банками с государственным участием, реальное влияние большинства коммерческих банков на общую модель ценообразования ипотечных контрактов минимальное.

В таблице 3.1 приведены основные характеристики использованных данных при построении модели цены ипотечных контрактов.

Таблица 3.1 Основные характеристики данных модели цены ипотечного контракта

Как видно из таблицы 3.1, средняя цена ипотечных контрактов составляла 14,165%, при колебаниях от 11,5% до 19,25%. При этом средний размер величины ставки депозита на срок до 1 года составлял 7,683% при колебаниях от 5,8% до 10,25%. Средний размер величины ставки депозита на срок до 3 лет составлял 10,286% при колебаниях от 7,1% до 16%. Средний размер рентабельности активов банков составлял 1,071% при колебаниях от -2,95% до 4,98%. Средний размер доли ипотечного портфеля в общем кредитном портфеле банков составлял 16,33% при колебаниях от 0,4% до 94,44%. Средний размер доли ипотечного портфеля в кредитном портфеле физических лиц банков составлял 44,2% при колебаниях от 2% до 100%. Средний размер доли просроченной задолженности по кредитам физических лиц в кредитном портфеле физических лиц составлял 4,362% при колебаниях от 0,17% до 12%.

Дополнительно в модели были учтены 2 дамми-переменные для 2013 и 2014 годов (t2013=1 если данные характеризуют 2013 год, t2013=0 для остальных лет; аналогично для t2014), чтобы учесть возможную взаимосвязь отчетного периода с зависимой переменной.

Прежде чем приступить к регрессионному анализу, был проведен тест на выбросы - наблюдения, имеющие значения, отличающиеся от среднего по выборке, и способные негативно повлиять на предсказательную силу модели. С этой целью была использована DFITS-статистика, в результате которой 23 выброса были определены в модели и исключены из дальнейшего эконометрического анализа.

Результаты моделирование в STATA приведены на рисунке 3.6.

Рисунок 3.6. Результаты построения модели цены ипотечных контрактов на российском банковском рынке

В результате проведенного моделирования получены значения коэффициентов для модели цены ипотечных контрактов на российском банковском рынке. После удаления выбросов переменная x7 стала сильно коррелировать с x8, в связи с чем, x7 была удалена из модели.

По данным таблицы 3.2 модель цены ипотечных контрактов на российском банковском рынке будет иметь вид:_i = 5,24 - 0,63·x₁ + 0,32·x₂ - 0,03·x₃ - 0,004·x₄ - 0,002·x₅ + 0,001·x₆ - 0,024·x₈ + 1,17·t2013 + 1,97·t2014.(3.2)

Оценим полученную модель ипотечных контрактов на российском банковском рынке.

Дополнительно была произведена проверка на наличие мултиколинеарности в модели. На следующем рисунке представлены вычисленные значения VIF (степени раздутия дисперсий) для каждой переменной:

Рисунок 3.7. VIF модели

Таким образом, найденные высокие значения VIF свидетельствуют о наличии мультиколинеарности между x1, x2 и t2014. Было решено исключить переменную t2014 из модели. В дальнейшем, были отдельно рассмотрены 2 модели, в каждой из которых фигурирует только одна из двух данных переменных. Далее, было выяснено, что модель, включающая в себя х1 имеет более высокий коэффициент детерминации, вследствие чего, было решено оставить только эту переменную в модели.

После удаления мультикорелированных переменных VIF приняли нормальные значения (меньше 5):

Рисунок 3.8. VIF модели

Следующим шагом было удаление из регрессии всех незначимых на 10% уровне значимости переменных. В итоге, результаты анализа модели приняли следующий вид (рис. 3.9):

Рисунок 3.9. Результаты построения модели цены ипотечных контрактов на российском банковском рынке

Сама регрессия выглядит следующим образом:_i = -3,55 + 2,217·x₁ - 0,008·x₄ + 0,357·x₈ + 2,088·t2013.

Таким образом, значимыми остались коэффициенты при переменных x1 - величина ставки депозита на срок до одного года, %; x4 - доля ипотечного портфеля в общем кредитном портфеле, %; x8 - учет влияния уровня государственного участия (дамми); t2013 - учет влияния 2013 года (дамми).

Графический анализ ошибок модели не дал оснований полагать о присутствии взаимосвязи ошибок (рис. 3.10), что дает основания для предположения об отсутствии гетероскедастичности.

Рисунок 3.10. Ошибки модели

Тем не менее, тест Бройша-Пагана показал, что гипотеза о гомоскедастичности ошибок отвергается на 10% уровне значимости (рис. 3.11), значит, в модели присутствует гетероскедастичность.

Рисунок 3.11. Тест Бройша-Пагана на проверку наличия гомоскедастичности ошибок.

После применения робастного оценивания, оставшись значимыми на 10% уровне значимости, те же коэффициенты поменяли только стандартные отклонения (Рис. 3.12):

Рисунок 3.12. Результаты анализа модели с применением робастной оценки

Коэффициент детерминации в итоговой модели R² = 0,9346, т.е. 93,46% вариации цены ипотечного контракта (процентной ставки по ипотечному кредиту) по этой модели объясняется вариацией уровня предложенных факторов. Иными словами, коэффициент детерминации показывает, что предложенная модель достаточной степени точно описывает процесс формирования цены ипотечного контракта.

Графический анализ распределения ошибок модели дал основания полагать о наличии нормальности ошибок (рис. 3.14). Однако тест Харки-Берра на нормальность ошибок показал о том, что гипотеза о нормальности ошибок отвергается на 10% уровне значимости (рис. 3.13):

Рисунок 3.13. Тест на нормальность ошибок

Рисунок 3.14. Распределение ошибок модели.

Таким образом, была построена модель цены ипотечных контрактов на российском банковском рынке, обладающая сравнительно высокой предсказательной силой и способной адекватно оценивать реальные данные.

Подводя итог, можно отметить, что ценообразование ипотечных контрактов является сложным процессом, требующим не только высокой квалификации специалистов (в первую очередь аналитиков, прогнозирующих риски по ипотечным кредитам), но и значительного массива информации, включающего в себя помимо внутренних данных банка о стоимости привлекаемых финансовых ресурсов для финансирования ипотечного кредитования, уровне расходов на общие и операционные расходы, нормы прибыли, также и очень значительный объем внешней информации, включающей в себя состояние и прогноз рынка (кредитования, строительства, общие тенденции экономического роста и т.д.). Наиболее сложно рассчитываемой составляющей цены ипотечных контрактов выступает расчет уровня надбавки, компенсирующей риски по ипотечному кредитованию, особенно после последнего финансового кризиса, начавшегося именно на ипотечном рынке.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Подводя итог, можно сделать ряд обобщающих выводов.

Ипотека представляет собой разновидность залога как одной из форм имущественного обеспечения исполнения должником своего обязательства, при которой недвижимое имущество, являющееся предметом залога, остается в собственности должника, а кредитор получает право получить удовлетворение своих требований за счет реализации данного имущества в случае невыполнения должником своего обязательства. Сущность ипотечного кредита состоит в финансировании должника с использованием ипотеки в качестве обеспечения исполнения им своего обязательства по возврату полученных денежных средств.

Разнообразие ипотечных кредитов позволяет классифицировать их по различным основаниям, каждое из которых позволяет выявить особенности конкретной разновидности ипотечного кредита применительно к соответствующей его характеристике. Тем самым классификация ипотечных кредитов позволяет глубже понять их сущность и специфику. Например, в зависимости от особенностей кредитора (статус, форма собственности, степень специализации) возможно выделение ипотечных кредитов, предоставляемых, соответственно: банковскими и небанковскими организациями; государственными, частными или общественными организациями; универсальными или специализированными организациями. По способу предоставления кредита жилищное ипотечное кредитование классифицируется на две основные модели: немецкая модель, базирующаяся на ссудо-сберегательном принципе; американская модель, в которой от заемщика требуется наличие собственных средств в размере 10-30% от стоимости приобретаемой недвижимости. По способу амортизации долга ипотечные кредиты могут быть классифицированы на такие виды как: постоянный ипотечный кредит; ипотечный кредит с переменными выплатами; ипотечный кредит с единовременным погашением в соответствии с особыми условиями; ипотечные кредиты с нарастающими платежами; ипотечные кредиты с индексацией непогашенной суммы долга; ипотечные кредиты, предусматривающие финансовый интерес кредитора. Исходя из особенностей кредитной ставки, ипотечные кредиты делятся на: кредиты с фиксированной процентной ставкой; кредиты с переменной процентной ставкой.

В современной экономической науке принято выделять три основных (классических) модели ипотечного кредитования: усеченно-открытая модель (Россия и т.д.); сбалансированно-автономная модель (Германия и т.д.); расширенно-открытая модель (США и т.д.). Выбор той или иной модели определяет уровень затрат экономического субъекта, осуществляющего ипотечное кредитование, а соответственно и выступает определяющим фактором ценообразования ипотечных контрактов. В целом в современной экономике построение систем ипотечного кредитования практически во всех странах строится на классических моделях с различной степенью участия государства на рынке ипотечного кредитования.

Однако в наиболее общем случае структура цен ипотечных контрактов достаточно постоянна и включает в себя следующие основные части:

величина базовой ставки, которая обычно представляет из себя цену за которые банки или иные экономические субъекты, предоставляющие ипотечные кредиты, привлекают финансовые ресурсы;

надбавка, отражающая восполнение банком или иным субъектом, предоставляющим ипотечные кредиты, потери, связанные с основными рисками по ипотечным кредитам (риски досрочного погашения, риски процентных ставок, кредитные риски);

надбавка, компенсирующая для банков или иных экономических субъектов, предоставляющие ипотечные кредиты, расходы по организации ипотечного кредитования (к таким расходам относятся как операционные расходы непосредственно на осуществление ипотечного кредитования, так и различные общие расходы, которые в целом распределяются на каждое из подразделений организации); - надбавка, направленная на формирование банками или иными экономическими субъектами, предоставляющие ипотечные кредиты, прибыли от осуществления деятельности по ипотечному кредитованию.

Моделирование ценообразования ипотечных контрактов на современном рынке осуществляется с помощью сложных экономико-математических моделей, непосредственная реализация которых в крупных банках и других субъектах ипотечного рынка существенно различается и в очень значительной степени зависит от нынешнего состояния рынка, модели ипотечного кредитования, применяемых источников финансирования и т.д. Особенности финансирования ипотечных кредитов в основном и определяют уровень и базовой ставки и существенной части надбавки за риск. Определение уровня надбавки за риск является наиболее сложным в расчете среди всех компонентов цены ипотечных контрактов.

Конкретные модели ценообразования ипотечных контрактов в каждом банке существенно различаются (в первую очередь в оценке рисковой составляющей) и практически всегда являются объектом коммерческой тайны, однако за счет высокой конкуренции на рынке банкам приходится приводить свои модели ценообразования ипотечных контрактов к средним или более низким (в зависимости от общей концепции банка) процентным ставка, что в основном достигается либо снижением рисковой составляющей, либо маржи банка.

Построение эконометрической модели цены ипотечного контракта было основано на следующих допущениях: для расчета не были использованы данные по процентным ставкам льготной ипотеки; для построения модели использовались следующие основные данные - срок ипотеки от 10 лет, а первоначальный взнос составляет 50%; для построения модели использовалась информация по ипотечным кредитам на приобретение недвижимости в новостройках (на первичном рынке); построенная модель не учитывает особенности требований к заемщику при предоставлении ипотечного кредита - подразумевается, что у него в данном банке имеется положительная кредитная история; все данные по процентам по ипотечным кредитам получены из открытых источников (в основном официальные сайты банков) и могут не отражать реальной ситуации.

Построение модели цены ипотечного контракта в России производилось с помощью линейной многофакторной регрессии по 50 российским банкам разного размера за 3 года. Для построения модели использовано 8 факторов: х₁ - величина ставки депозита до 1 года; х₂ - величина ставки депозита на срок на 3 и более года; х₃ - рентабельность активов-нетто банка; х₄ - доля ипотечного портфеля в общем кредитном портфеле банка; х₅ - доля ипотечного портфеля в кредитном портфеле физических лиц банка; х₆ - доля просроченной задолженности по кредитам в кредитном портфеле банка; х₇ - учет влияния Сбербанка; х₈ - учет влияния уровня государственного участия.