Заказчик: определяет масштабы проекта, укладывает контракты с менеджером проекта и другими участниками и несет ответственность по этим контрактам, руководит процессом взаимодействия между всеми участниками проекта.
Менеджер проекта:
* отвечает за координацию и управление всем ходом разработки и реализации проекта (анализ концептуальных и проектных решений, строительно-технической документации, собственно управление строительством, включительно),
* работает по контракту с заказчиком. С другими участниками отношения на условиях других контрактов недопустимые.
Другие участники проекта выполняют традиционные для них функции.
Преимущества: снятие финансовой ответственности с менеджера проекта.
Недостатки: риск за судьбу проекта полностью ложится на заказчика.
Заказчик вынужден полностью полагаться на компетентность менеджера проекта.
2. Предусматривают установление фиксированной цены. Общая схема распределения ответственности: Заказчик - отвечает за определение масштабов и параметров проекта, укладывает контракт с менеджером проекта, который должен обеспечить сооружение объекта, в большинстве случаев, “под ключ”.
В состав Орг. формы входят все участники проекта за исключением заказчика.
Менеджер проекта обеспечивает управление и координацию процессов проектирования и строительства в соответствии с соглашением между участниками проекта в границах фиксированной (сметной) цены. Им может быть представитель подчинительной организации или консалтинговой фирмы. Риск ложиться на подрядчика.
3. Система ускоренного строительства предусматривает, что проектирование и строительство осуществляется одной проектно-строительной фирмой, с которой заказчик укладывает контракт “под ключ” с заранее определенной ценой проекта. Эта модификация наиболее эффективная в тех случаях, если заказчик четко представляет основные характеристики проекта, его параметры, масштабы, требования к отдельных его частям и т.п.
-принятие от подрядчика завершенного в соответствии с договором объекта, отдельных видов и комплексов работ и окончательный расчет с подрядчиком.
На стадии предпроектной подготовки и проектного строительства:
- заключить договор с инвестором
-размещение заказов на выполнение работ в области обеспечения документации и организации строительства
-утверждение задания на проектирование
-обеспечить согласование с генподрядчиком на выдачу проектной документации
-обеспечить прохождение экспертизы
-осуществить выбор генподрядчика(на основе торгов)
-выбор земельных участков и освоение строительных площадок
-осуществление резервирования земли для осуществления проектно-изыскательских работ
-получение от эксплуатирующей организации разрешение на проведение работ
- разрешение на строительство
В области финансирования:
- производит приемку и оплату выполненных работ
В области материально-технического обеспечения:
-обеспечивает строительство техническим оборудованием
- предъявляет претензии к заводу
В области надзора:
- за заказчиком сохраняется право осуществлять технических надзор за строительством
В области приемки объектов:
-осуществляет приемку и ввод в эксплуатацию законченного объекта
-передает завершенные объекты инвестору или передает их на реализацию.
Целью подрядных торгов является выбор лучшего исполнителя строительной деятельности. Подрядные торги могут объявляться на все виды строительной деятельности: изыскания, проектирование, производство строительных материалов, производство СМР.
Тендер – форма размещения заказов:
1) на строительство зданий , сооружений производственного и не производственного значения
2) на выполнение изыскательских, проектных, конструкторских, пусконаладочных работ
3) на поставку технологич. оборудования
Тендер для выбора подрядной организации:
-тендер -конкурс-аукцион
Документация подрядных торгов:
1. Объявление о торгах или приглашение претендентов.
2. Тендерная документация. Разрабатывается организатором торгов (тендерным комитетом) и продается претендентам.
3. Оферта – документ претендента. Составляется на основе тендерной документации и представляемый им в тендерный комитет к установленному сроку. Инструкция оференту содержит информацию и требования по разработке, порядку оформления и представления документации оферты.
4. Протокол тендерного комитета о результатах торгов.
5. Договор подряда (контракт) заказчика с победителем торгов (с контрактором).
Классификация торгов:
1)По форме проведения: - Открытые
-Закрытые по приглашениям.
2) По процедуре допуска:
-с предварительным отбором -без предварительного отбора
3)По структуре:
-одноэтапные -двухэтапные(для технически сложных объектов):
1 этап техническое предложение без цены
2 этап с ценой
4) По повторяемости: -первичные -повторные
5)погеографии:
-местные –международные -национальные
Объект торгов - производственный или не производственный объект, к которому относится предмет торгов
1) заказчик издает официальный распорядительный документ о проведении конкурса
2)извещает претендентов о проведении конкурса
3) Находит организатора торгов
4)организатор торгов готовит документы для объявления конкурса
6)Формирование тендерного комитета
7)разработка и распространение тендерной документации
8) поступление заявки(оферты) в тендерный комитет , тендерный комитет осуществляет сбор и хранение оферт
9) в назначенный день и час вскрывают конверты с предложениями
10) анализ и оценка предложений
Критерии:
-стоимость строительства
-сроки строительства
-хар-ки самого оферента
11) выбор победителя на основе анализа
12) Заключение контракта:
После получения уведомления Победитель обязан внести второй задаток на расчетный счет Заказчика в срок, устанавливаемый Тендерным комитетом.
После внесения Победителем второго задатка между Заказчиком и Победителем торгов заключается Договор на условиях, содержащихся в тендерной документации и Оферте Победителя, для этого Победитель обязан прибыть к Заказчику в срок, установленный Тендерным комитетом.
Время подготовки Договора не должно превышать тридцать дней.
Если в ходе переговоров Победитель выдвигает неприемлемые условия, Тендерный комитет по согласованию с Заказчиком, вправе начать переговоры с Претендентом, занявшим второе место.
После подписания Договора между Заказчиком и Победителем торгов Победитель торгов приобретает статус Подрядчика.
В соответствии с основами гражданского законодательства основным правовым документом, регулирующим отношения между субъектами инвестиционной деятельности (заказчиком и подрядчиком), является договор или контракт.
договор подряда
В зависимости от предмета договора различают договора подряда на:
1)капитальное строительство:
1.комплексные(генеральные)
Заключается на выполнение всего комплекса строительных и инженерных работ, а также монтаж технологического оборудования и промышленных установок.
2.прямые(отдельные)(субподряда)
Заключается на выполнение фиксированных объемов строительных, монтажных или специальных инженерных работ на отдельных объектах, составляющих часть комплекса, с поставкой или без поставки строительных материалов и технологического оборудования.
3.«под ключ»
Подрядчик принимает на себя полную ответственность за сооружение объекта и заменяет заказчика по отношению к другим лицам, участвующим в строительстве. Подрядчик обязуется выполнить весь комплекс работ и поставок и сдать заказчику объект, готовый к эксплуатации, согласно договорным условиям, спецификации и гарантиям.
4.«под готовую продукцию»
5.«реализацию готовой продукции»
2)производство проектных и изыскательских работ
3)выполнение научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ
Введено в Российской Федерации с 1 января 2009 года взамен строительных лицензий (лицензий на деятельность в области строительства зданий и сооружений I И II уровня ответственности). Это в свою очередь означает, что для строительства зданий и сооружений в Российской Федерации строительным организациям необходимо вступить (стать членами) саморегулируемой организации (СРО в строительстве, СРОС).
СРО - некоммерческая организация, объединяющая участников рынка, разрабатывающая и утверждающая правила и стандарты ведения строительной деятельности.
В основные функции СРО входит разработка и принятие единых стандартов производственной деятельности и стандартов качества производимой продукции для своих членов, а также контроль соблюдения установленных требований стандартов и правил. СРО может выступать представителем интересов своих членов при взаимодействии с органами государственной власти и другими участниками рынка, служить защите интересов потребителя, через механизмы коллективной ответственности (в том числе финансовые), приводить к урегулированию конфликты внутри профессионального сообщества. Кроме того, в связи с вступлением России в ВТО(всемирно торговая организация), СРО призваны сыграть существенную роль в сближении с международными системами регулирования профессиональной деятельности через её стандартизацию и сертификацию с целью повышения конкурентоспособности российского бизнеса и снижения роли государства в регуляции рыночных отношений.
Основные участники подрядных торгов.
1. Заказчик – лицо, для которого создается объект торгов.
Выполняет при проведении торгов следующие функции:
– принимает решение о проведении подрядных торгов;
– определяет организатора торгов;
– контролирует работу организатора торгов и участвует в работе тендерного комитета через своих представителей;
– устанавливает окончательные условия контракта и заключает его.
2. Организатор торгов – лицо, которому заказчик поручил проведение торгов. Выполняет следующие функции:– подготавливает документы для объявления торгов, осуществляет публикацию объявления и рассылку приглашений;
– формирует тендерный комитет;
– рассматривает апелляции на решения тендерного комитета;
– несет все расходы по подготовке и проведению торгов.
3. Тендерный комитет (ТК)
4. Претендент
5. Оферент
6. Консультационная фирма может привлекаться организатором торгов для выдачи заключения о целесообразности выставления на торги конкретного объекта, подготовки тендерной документации, оценки оферт и выдачи рекомендаций о заключении контракта, оценки предложений и просьб претендентов и г.д. Она может также привлекаться претендентом для разработки оферты (но это должна быть другая фирма).
Основные участники подрядных торгов.
1. Заказчик
2. Организатор торгов
3. Тендерный комитет (ТК) – постоянный или временный орган, созданный заказчиком или организатором для организации и проведения торгов.
– производит сбор заявок на участие в торгах, на предварительную квалификацию;
– проводит предварительную квалификацию претендентов;
– организует разработку и распространение тендерной документации и решает вопросы изменения этой документации и процедур;
– проводит ознакомление претендентов с тендерной документацией и дает необходимые разъяснения;
– обеспечивает сбор, хранение и оценку представленных оферт;
– осуществляет процедуру торгов и ее оформление;
– определяет победителя или принимает иное решение по результатам торгов и представляет его на утверждение;
– публикует в СМИ отчет о результатах торгов.
Все решения тендерного комитета принимаются на закрытых заседаниях в присутствии не менее 2/3 состава открытым голосованием простым большинством голосов. При равном количестве голосов решающим является голос председателя. Решение ТК оформляется протоколом, который подписывается всеми участниками голосования. Заказчик вправе утвердить или отменить решение ТК.
4. Претендент – лицо, решившее принять участие в торгах до момента регистрации оферты. Претендент имеет право:
– получать от ТК исчерпывающую информацию по условиям и порядку проведения подрядных торгов;
– обращаться в ТК с просьбой об отсрочке предоставления оферты в письменном виде.
Лицо приобретает статус претендента с момента обращения в ТК для участия в торгах и утрачивает его в следующих случаях:
– по желанию претендента – на любой подготовительной стадии;
– вследствие непрохождения предварительной квалификации, невнесения первого задатка к моменту представления оферты;
– вследствие нарушения условий торгов.
С момента регистрации претендент приобретает статус оферента.
5. Оферент 6. Консультационная фирма
Предмет торгов – конкретный вид работ и услуг
Участник торгов - лицо имеющее право принимать участие в торгах
Организатор торгов – лицо, которому заказчик поручил проведение торгов.
Тендерная документация – комплект документов, содержащих исходную информацию о технических, коммерческих, организационных и иных характеристиках объекта и предмета торгов, а также об условиях и процедуре торгов.
Тендерный комитет (ТК) – постоянный или временный орган, созданный заказчиком или организатором для организации и проведения торгов.
Заказчик – лицо, для которого создается объект торгов.
Претендент – лицо, решившее принять участие в торгах до момента регистрации оферты.
Оферент – лицо, от имени которого представлена оферта (предложение заключить договор).
Оферта – предложение заключить контракт.