Земельным кодексом при проведении индивидуальной оценки земельного участка с определением его рыночной стоимости кадастровая стоимость участка может устанавливаться в процентах от его рыночной стоимости.
При проведении сделок с отдельными земельными участками на открытом рынке недвижимости основным видом определяемой стоимости является рыночная стоимость. Особенности налогообложения различных операций с земельными участками в зависимости от вида передаваемых прав устанавливаются Налоговым кодексом Российской Федерации.
Процесс формирования рынка прав на земельные участки и их оценки постоянно сопровождается развитием нормативно-правовой базы сделок и иных операций с земельными участками. Поэтому необходимо постоянно отслеживать изменения, происходящие в законодательстве РФ.
7.2. ОСНОВНЫЕ МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
7.2.1. Нормативная база оценки земельных участков
Земельные участки являются одним из видов имущества, оценка которого проводится в соответствии с российским законодательством об оценочной деятельности. Поэтому основной нормативной базой для процесса оценки земли является Федеральный закон №135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [32] и Федеральные стандарты оценки [34-36].
По сути, земельный участок является разновидностью объекта недвижимости, поэтому при оценке стоимости земли методическую основу составляют принципы оценки недвижимости, рассмотренные нами ранее (см. Главу 2).
Так как в настоящее время отсутствует специальный федеральный стандарт по оценке земельных участков, основу терминологии составляют понятия, которые представлены в двух нормативных документах:
1.«Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденные распоряжением Министерства имущественных отношений РФ от 07.03.2002 г. № 568-р [18].
2.«Методические рекомендации по определению рыночной стоимости прав аренды земельных участков», утвержденные распоряжением Министерства имущественных отношений РФ от 10.04.2003 г. №1102- р [19].
Также при определении методов оценки земельных участков могут использоваться методы, основывающиеся на учёте издержек, связанных с обеспечением прав пользования участками различного назначения. С учетом содержания указанных выше методических рекомендаций, а также исходя из применяющихся в настоящее время в практике оценки недвижимости трех
246
подходов, все наиболее известные методы оценки земли можно распределить по трем группам:
1.Методы сравнительного подхода
сравнения продаж;
выделения;
распределения.
2.Методы доходного подхода
капитализации земельной ренты;
остатка;
предполагаемого использования.
3.Методы затратного подхода:
изъятия;
оценки по затратам на инфраструктуру;
оценка на основе нормативных показателей.
Всоответствии со стандартами при проведении оценки оценщик обязан использовать (или обосновать отказ от использования) все три подхода к оценке, самостоятельно определяя конкретные методы оценки в составе каждого подхода. При этом учитываются объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации. На практике основной проблемой является именно сбор «рыночной информации», поэтому с учетом ограниченного состава исходных данных, которые могут быть получены из различных источников оценщиком, применение всех подходов зачастую обеспечивается крайне редко.
Также следует отметить, что при оценке земли различают застроенные и свободные (незастроенные) земельные участки. Рассматривая далее содержание различных методов оценки, мы будем обращать внимание на область их применения.
7.2.2. Применение сравнительного подхода к оценке земли
Сравнительный подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных земельных участков на эффективно функционирующем свободном рынке, где покупают и продают сопоставимую собственность добровольные покупатели и добровольные продавцы, принимая при этом независимые решения. Подход основан на принципе замещения: благоразумный покупатель не заплатит за оцениваемый участок большую сумму, чем ту, за которую можно приобрести на рынке аналогичный по качеству и полезности земельный участок. Рассмотрим содержание основных методов сравнительного подхода к оценке земельных участков.
247
Метод сравнения продаж
Данный метод является классическим методом оценки недвижимости и используется, в том числе, для оценки земельных участков, занятых строениями и сооружениями (застроенных участков), и свободных земельных участков. Обязательным условием применения метода является наличие полной и достоверной информации о ценах сделок с незастроенными земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого участка. При отсутствии информации о ценах заключенных сделок с сопоставимыми земельными участками допускается использование в качестве базы цен предложений (спроса).
Реализация метода предполагает выполнение следующих основных этапов:
выбор основных факторов, влияющих на стоимость земельного участка;
определение цен продаж (предложений) сопоставимых земельных участков (объектов-аналогов);
определение состава и степени отличий характеристик каждого объектааналога от параметров оцениваемого земельного участка по каждому из выбранных факторов стоимости;
обоснование и внесение корректировок к ценам объектов-аналогов, исходя из характера и степени отличий каждого объекта-аналога от оцениваемого земельного участка;
расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен объектов-аналогов.
Вкачестве элементов сравнения рассматривают факторы, изменение которых оказывает наиболее существенное влияние на стоимость земли с учетом сложившихся на рынке условий заключения сделок с земельными участками. К основным ценообразующим факторам стоимости, как правило, относят:
категорию, к которой относится участок и его разрешенное использование с учетом градостроительных норм;
условия заключения сделки, включая сроки и формы оплаты;
объем передаваемых в рамках сделки прав на земельный участок, а также характер обременений правами третьих лиц на участок;
местоположение и окружение участка;
физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация, характеристика грунтов и др.);
транспортная и пешеходная доступность;
инженерная и социальная инфраструктура района расположения участка (состав или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, наличие объектов социальной инфраструктуры и т.п.).
Вкачестве базовых характеристик сделок с земельными участками рассматривают:
248
условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств и т.д.);
условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами при заключении сделки, оплата в рассрочку, взаимозачеты и т.п.);
обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях процедуры банкротства или исполнительного производства и т.п.);
изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с объектом-аналогом до даты проведения оценки.
За базовыми характеристиками следует анализ и индивидуальных характеристик земельного участка с учетом факторов местоположения, физических характеристик, доступности объекта и уровня развитости инфраструктуры.
Характер и степень отличий объекта-аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого объекта-аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.
Корректировки цен объектов-аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения объекта-аналога (например, гектар, сотка, квадратный метр), так и для цены объекта в целом. Значения корректировок к стоимости объектов-аналогов могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.
Численные значения корректировок цен могут определяться следующими способами:
прямым парным сравнением цен объектов-аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения;
прямым парным сопоставлением величины дохода двух аналогов,
отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, с определением капитализированной разницы в доходах как значения корректировки по данному элементу сравнения;
на основе корреляционно-регрессионного анализа связи между изменением элемента сравнения и изменением цен объектов-аналогов (цен единиц сравнения объектов-аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка;
249
определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;
экспертным обоснованием значений корректировок цен объектованалогов на основе независимого суждения профессиональных участников рынка недвижимости как независимых экспертов.
Если объект оценки имеет относительно объекта-аналога лучшие характеристики, то знак применяемой к объекту-аналогу корректировки является положительным и наоборот.
При определении очередности внесения поправок учитывается принцип приоритета ценообразующего фактора стоимости – сначала цена объектааналога корректируется по определяющему фактору, затем к скорректированной по определяющему фактору цене аналога вносится корректировка по зависимому фактору. По факторам стоимости, между которыми нет зависимости, корректировка к цене объекта-аналога вносится на основе расчета суммарной корректировки в абсолютном или процентном выражении. На практике чаще всего применяется принцип последовательного внесения корректировок.
Если для проведения корректировок правильно подобраны объектыаналоги и грамотно рассчитаны корректировки, то в результате определения и внесения корректировок расчетные значения цен объектов-аналогов (единиц сравнения аналогов), должны получиться достаточно близкими друг к другу. При значительных расхождениях в стоимости скорректированных аналогов (от 50% и более) необходимо выбрать другие, более близкие объекты-аналоги или пересмотреть выбор приоритета факторов стоимости, перепроверить численное обоснование корректировок и повторить расчеты.
В качестве примера рассмотрим оценку свободного земельного участка по состоянию на 10.01.2009 года, расположенного в районе жилой застройки города. Общая площадь участка 0,2 га. Целевое назначение – строительство здания магазина. Вид оцениваемых прав – право долгосрочной аренды. Рельеф участка ровный. Для сравнения выбрано 4 участка аналогичного целевого назначения и вида оцениваемых прав, проданных на рынке во втором полугодии 2008 года. Основные характеристики сравниваемых участков приведены в табл. 7.1.
250