Материал: Оценка объектов недвижимости. учебное пособие для студентов специальности 270115. Круглякова В.М

3.Определение на рынке оценочных услуг морально-этических норм поведения профессиональных оценщиков как независимых экспертов в области оценки. Эти требования формулируются в кодексах профессиональной этики общественных и саморегулируемых организаций.

4.Выработка единых требований к уровню профессиональной подготовки и практическому опыту работы в области оценочной деятельности. Требования к организации и содержанию процесса обучения оценщиков, а также периодичности повышения квалификации в настоящее время определяются государственными структурами. Дополнительные условия повышения образовательного уровня могут предъявлять к своим членам и саморегулируемые организации. Профессиональный статус оценщика может определяться не только наличием значительного опыта работы – дополнительно саморегулируемыми организациями предусматриваются процедуры сертификации качества услуг оценщиков по различным направлениям оценочной деятельности.

Одной из наиболее распространенных форм государственного регулирования предпринимательской деятельности является процедура лицензирования. Лицензия – документ, подтверждающий наличие у организации или индивидуального предпринимателя разрешения на оказание тех или иных услуг.

Первоначально необходимость получения лицензий на оценку имущества была предусмотрена Федеральным законом №135-ФЗ от 29.07.1998 г. [32], однако, из-за отсутствия Положения о лицензировании оценочной деятельности, которое появилось лишь в 2001 году, срок начала выдачи лицензий был перенесен на август 2001 года. Лицензии выдавались юридическим лицам или индивидуальным предпринимателям и контролировались Министерством имущественных отношений Российской Федерации. Действие лицензии на оценочную деятельность распространялось на всю территорию страны.

Следует отметить важную особенность государственного контроля, который осуществлялся вплоть до 1 января 2008 года в форме лицензирования: так как субъектами оценочной деятельности (оценщиками) считались юридические лица и индивидуальные предприниматели, специалисты, непосредственно проводившие оценку, не несли персональной ответственности за качество оказываемых услуг. Таким образом, государственный контроль не предусматривал мер воздействия на специалиста по оценке, допускавшего грубое нарушение законодательства в части требований к содержанию отчета об оценке.

Врезультате последовательного внесения в 2006-2007 гг. изменений в Федеральный закон №135-ФЗ от 29.07.1998 г., был определен постепенный переход от государственного регулирования к саморегулированию оценочной деятельности. Окончательной датой отмены лицензирования стало 1 января

6

2008 года. Одновременно было отменено постановление Правительства РФ от 06.07.2001 г. №519 «Об утверждении стандартов оценки».

С учетом изменений в законодательстве поменялся юридический статус оценщика. Теперь субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность.

Профессиональное обучение оценщиков проводится высшими государственными и частными учебными заведениями, специально создаваемыми для этой цели или на базе факультетов (отделений, кафедр) высших учебных заведений, имеющих право осуществлять такое обучение в соответствии с законодательством РФ.

Новые стандарты оценки, которые направлены на усовершенствование оценочной терминологии, структуры отчета об оценке и методологии оценки в развивающихся экономических условиях, представляют собой два уровня стандартов:

1 уровень. Федеральные стандарты оценки – разрабатываются Национальным советом по оценочной деятельности РФ и утверждаются уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Федеральные стандарты являются обязательными к применению субъектами оценочной деятельности на территории Российской Федерации, если договором на проведение оценки не предусмотрено иное.

2 уровень. Стандарты и правила оценочной деятельности – разрабатываются и утверждаются саморегулируемыми организациями оценщиков и не могут противоречить федеральным стандартам оценки. Эти стандарты и правила обязательны к применению всеми специалистами – членами соответствующей организации оценщиков наряду с федеральными стандартами оценки.

В результате изменений законодательства значительно возросла

ответственность каждого исполнителя за низкое качество отчета об оценке. Теперь в случае нарушения требований профессиональных стандартов и норм этики на оценщика могут быть наложены дисциплинарные взыскания (предупреждения, штрафы, приостановка членства вплоть до исключения из саморегулируемой организации). Исключение автоматически лишает оценщика его профессионального статуса и фактически влечет за собой жесткие ограничения по работе в сфере оценочной деятельности в будущем. Так как вступление «нарушителя» в другую саморегулируемую организацию может повредить репутации этой организации, восстановление права на выполнение работ по оценке имущества может оказаться проблематичным. В ближайшем будущем не исключается и введение новой формы воздействия на недобросовестных специалистов – дисквалификация оценщика на срок от 6 месяцев до трех лет.

7

Дополнительной законодательной нормой, обеспечивающей чистоту сделки, предусматривающей использование результатов профессиональной оценки, является обязательное соблюдение условия независимости оценщика, проводящего оценку.

В соответствии со статьей 16 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [32], оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником юридического лица – заказчика, лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве. Оценщик не имеет право проводить оценку, если в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора, а также, если он является участником или кредитором юридического лица – заказчика, либо такое лицо является кредитором или страховщиком оценщика. Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки. Кроме этого, размер оплаты услуг оценщика за проведение оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости имущества. Последняя норма соответствует профессиональной этике оценщика.

Важной особенностью российской оценочной практики является законодательно обозначенное требование к форме и содержанию договора на проведение оценки. В статьях 9 и 10 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и в действующих федеральных стандартах оценки содержатся следующие принципиальные условия:

1.Основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки, который заключается в простой письменной форме. Также в случаях, предусмотренных законодательством РФ, оценка может быть

2.Договор на проведение оценки должен содержать указание на объект оценки, вид определяемой стоимости, размер денежного вознаграждения исполнителя, сведения об оценщиках, которые будут проводить оценку, и данные об их членстве в саморегулируемой организации оценщиков и страховании гражданской ответственности. В договоре в обязательном порядке должны быть указаны стандарты оценки, которыми должны руководствоваться оценщики при проведении оценки.

3.Отдельные требования предъявляются к содержанию задания на оценку, которое является неотъемлемой частью договора на проведение оценки. В задании на оценку в обязательном порядке должны быть указаны: объект оценки и имущественные права на него, цель оценки и предполагаемое использование ее результатов, вид определяемой

8

стоимости, а также дата оценки и сроки ее проведения. Кроме этого, на этапе составления задания оговариваются основные допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.

В статье 11 Закона «Об оценочной деятельности в российской Федерации» представлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки. Структура отчета об оценке описывается в составе федеральных стандартов. Подробный анализ содержания отчета об оценке недвижимости представлен в Главе 3 настоящего пособия. Здесь мы лишь отметим, что, в отличие от зарубежной оценочной практики, когда услуга, относящаяся к сфере оценочной деятельности, может быть оказана в форме устной консультации, в виде краткого письменного заключения или подробного письменного отчета, российским законодательством установлено, что «отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор».

Из данного условия следует, что отчет об оценке должен быть оформлен в письменной форме с учетом требований законодательства и стандартов, как по форме, так и по содержанию.

1.1.2. Международное сотрудничество в сфере оценочной деятельности

Активная интеграция экономических интересов различных государств и расширяющийся процесс глобализации инвестиционных рынков привели к необходимости создания единой системы составления финансовой отчетности и разработки международных стандартов оценки.

Формирование общепризнанной методологической базы потребовало значительных усилий и стало результатом многолетнего сотрудничества ассоциаций оценщиков многих стран. Расхождения в методологических вопросах, существовавшие между оценщиками различных государств, объяснялись отличием национальных традиций, особенностями законодательства по обращению собственности и регулированию оценочной деятельности в каждой стране, содержанием профессиональной оценочной терминологии, использовавшейся в различных государствах в течение многих лет.

Поиск профессионального компромисса странами с развитой рыночной экономикой привел к созданию в 1981 году Международного комитета по стандартам оценки активов (МКСОА), который в 1994 году был переименован и сегодня известен как Международный комитет по стандартам оценки

(МКСО) – International Valuation Standards Committee (IVSC). Международная штаб-квартира МКСО находится в Лондоне, сайт комитета http://www.ivsc.org.

9

МКСО представляет собой негосударственную организацию, объединяющую профессиональные национальные ассоциации более чем пятидесяти стран мира, включая страны с развивающейся экономикой. Основной целью создания МКСО является разработка единых международных стандартов оценки и отчетности, которые отвечают потребностям участников международных рынков имущества и позволяют обеспечить совместимость между национальными потребностями и международными интересами.

До настоящего времени МСКО было опубликовано восемь изданий Международных стандартов оценки (МСО) [15]. В составе каждого нового издания отражаются изменения, происходящие в сфере мировых экономических интересов.

Рассмотрим структуру МСО на примере седьмого издания, которое было переведено на русский язык и опубликовано Российским обществом оценщиков в 2006 году (см. табл. 1.1).

Таблица 1.1 Структура международных стандартов оценки МСО 2005