Материал: Оценка объектов недвижимости. учебное пособие для студентов специальности 270115. Круглякова В.М
Основные темы |
Наиболее важная информация |
|
|
|
Экспертиза (проверка) оценок стоимости (МР 11) |
|
Оценка стоимости специализированного торгового имущества |
|
(МР 12) |
|
Массовая оценка для налогообложения имущества (МР 13) |
|
Оценка стоимости объектов имущества в добывающих |
|
отраслях (МР 14) |
Информационный |
Оценка на возникающих рынках |
документ |
|
Пояснения терминов |
Глоссарий терминов МСО 2005 |
Важным достижением МКСО является то, что на современном этапе при реализации совместных международных проектов в качестве методологической базы, как правило, профессиональными оценщиками многих стран, включая Россию, используются именно МСО.
Активное внедрение МСО не лишает национальные профессиональные объединения оценщиков возможности развивать и применять собственные стандарты оценки. В России, как мы уже говорили выше, наряду с Федеральными стандартами оценки каждой саморегулируемой организации оценщиков разрабатываются собственные стандарты и правила, которые не могут противоречить федеральным стандартам. При этом в статье 20 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указывается, что «Федеральные стандарты оценки разрабатываются Национальным советом с учетом международных стандартов оценки». Таким образом, позиция российских законодателей заключается в максимальной интеграции российской оценки в мировое профессиональное пространство.
Наряду с Международными стандартами оценки, в тесном сотрудничестве с МКСО, Европейская группа ассоциаций оценщиков (The European Group of Valuers Associations – TEGoVA) разработала стандарты,
учитывающие особенности европейского законодательства для целей составления финансовой отчетности. Фонд оценки (The Appraisal Foundation), созданный под патронажем Конгресса США, также предлагает свой вариант Единых стандартов профессиональной практики оценки (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice – USPAP), содержание и терминология которых отличается от Международных и Европейских стандартов. USPAP активно применяются не только в границах юрисдикции США, но и поддерживаются отдельными европейскими ассоциациями оценщиков.
При выборе стандартов, на основе которых должна проводиться оценка при реализации международных инвестиционных проектов, участники проекта вправе согласовать любые стандарты – международные, европейские, американские или национальные стандарты страны, на базе которой будет осуществляться проект. Важно, чтобы оценщики, которым поручается сопровождение данного проекта, имели соответствующий уровень профессиональной компетенции, позволяющий провести качественную оценку.
11
1.2.ЮРИДИЧЕСКОЕ ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОСТИ
ВЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Одним из наиболее важных этапов процесса оценки недвижимости является так называемая «идентификация объекта оценки». Перед проведением каких-либо исследовательских и расчетных процедур необходимо установить, является ли оцениваемый объект недвижимым имуществом. Очевидно, что восприятие недвижимости как физического объекта отличается от понятия недвижимости как объекта прав, устанавливаемого с учетом действующего законодательства. Поэтому отличительной особенностью любой недвижимости является ее двойственная сущность, которая заключается в следующем:
–с одной стороны, земельный участок или строительный объект характеризуются определенным набором количественных и качественных параметров, описание которых позволяет понять физические свойства объекта
иего окружения;
–с другой стороны, каждый объект недвижимости обеспечен определенным набором (пучком) прав, и для расчета его стоимости необходимо выявить тот объем прав, который подлежит оценке.
В связи с этим, рассмотрим наиболее важные понятия, существенные для процедуры правовой идентификации оцениваемой недвижимости.
С юридической точки зрения недвижимостью является то, что определено как недвижимость в соответствии с законом. Экономический анализ имущества не может проводиться без учета главного условия формирования экономических отношений – наличия правовой среды, регулирующей эти отношения. В Российской Федерации такой законодательной нормой, прежде всего, является Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) [4].
В статье 130 ГК РФ дается общее определение термина «недвижимость»: «1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость)
относятся земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства».
Как следует из определения, понятия «недвижимая вещь», «недвижимое имущество», «недвижимость» рассматриваются как синонимы, поскольку все они характеризуют одни и те же материальные объекты.
Было бы неправильным утверждать, что этим понятие недвижимости и ограничивается. Далее в этом же пункте мы читаем: «К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество». Что же может быть «иным имуществом», относящимся к недвижимым вещам? В статье 132 ГК РФ мы находим ответ на этот вопрос:
12
«1. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью...
2. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом куплипродажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором».
Земельным кодексом Российской Федерации (ЗК РФ) [9] сформулировано общее понятие земельного участка, являющегося одновременно природным объектом и природным ресурсом. В статье 6 ЗК РФ указывается, что
«земельный участок как объект земельных отношений – часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке». В статье 261 ГК РФ говорится, что «…право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем лес и строения… Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает права третьих лиц».
Таким образом, российское законодательство позволяет отнести к объектам недвижимости достаточно широкий круг имущества (см. рис.1.1).
ОСНОВНЫЕ ТИПЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
Здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, земельные участки
Имущественный
комплекс (предприятие)
Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты
Рис. 1.1. Классификация объектов недвижимости
Целью настоящего пособия является изучение особенностей оценки недвижимости в части земельных участков с улучшениями. Поэтому далее под
13
термином «объект недвижимости» или «недвижимость» в общем случае мы будем подразумевать земельные участки, неотъемлемой частью которых являются:
здания, сооружения и объекты незавершенного строительства, расположенные на этом участке;
обособленные водные объекты, многолетние насаждения;
инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий и сооружений к объектам инфраструктуры района или населенного пункта;
другие строительные технологические объекты, которые составляют неразделимое (с точки зрения физической целостности и сохранения потребительских качеств) имущество.
Важным элементом государственного контроля и регулирования обращения недвижимости является обязательность государственной регистрации вещных прав на недвижимые вещи. Статья 131 ГК РФ гласит, что «Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней».
Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, долгосрочная аренда, ипотека, сервитуты, а также доверительное управление.
В соответствии с Федеральным Законом №122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [30], недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации, включает: «земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы» (Статья 1 Закона).
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. При этом зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено, но только в судебном порядке.
Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по единой системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Датой государственной регистрации
14
прав считается дата внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Именно начиная с этой даты вступление в соответствующие права считается наступившим.
Обязательность государственной регистрации недвижимости продиктована особой ролью и спецификой данного вида имущества. Ее главная цель – подтверждение законности возникновения, перехода, ограничения или прекращения тех или иных прав на конкретный объект недвижимости.
Совокупность общих и специфических особенностей самой недвижимости и ее гражданского оборота позволяет сформулировать правовое понятие недвижимости: недвижимость – объект гражданских прав, обладающий
вещной природой, прочно связанный с землей и зарегистрированный в соответствии с действующим законодательством. Важно отметить, что обязательность процедуры государственной регистрации перехода прав оказывает определенное влияние на сроки перехода прав и стоимость объекта недвижимости. Например, приобретая недвижимость в собственность, стороны сделки обязаны возместить издержки, связанные с регистрацией, то есть оплатить стоимость так называемых трансакционных издержек, связанных не с самим объектом, а с обеспечением его оборота.
Итак, основными особенностями недвижимости как юридического понятия являются: материальная природа, стационарность, долговечность и многокомпонентность. Рассмотрим эти качества более подробно.
1. Материальная природа. Любая недвижимость по определению является вещью или материальным активом, если она рассматривается как элемент предпринимательской деятельности. Из этого следует, что, как и любая другая вещь, каждый объект недвижимости обладает полезностью, мерой которой выступает потребительная стоимость. Стоимостной эквивалент (стоимость) объекта недвижимости в прямой пропорции зависит именно от его полезности. Сама по себе недвижимость не определяет стоимость. Социальные потребности и стандарты, экономическая деятельность, политические изменения, природные силы, взаимодействуя между собой и оказывая существенное влияние на поведение людей, создают, сохраняют, увеличивают или уменьшают стоимость недвижимости. При этом недвижимость используется и обращается в определенном правовом поле, которое ограничивает возможные варианты ее полезности.
2. Стационарность. Функционирование объектов недвижимости возможно лишь при условии их фиксированного местоположения. При нарушении стационарности неизбежно будет нанесен несоразмерный ущерб назначению и свойствам объекта недвижимости. Это в равной степени относится к объектам недвижимости природного происхождения (земельные участки, водоемы и многолетние насаждения) и к тем объектам недвижимости, которые являются продуктами труда (здания и сооружения). Именно этот фактор является основным признаком недвижимости, по которому она выделяется среди других вещей (материальных активов).
15