договором аренды недвижимости. Поэтому при оценке сданного в долгосрочную аренду объекта для целей купли-продажи право пользования, принадлежащее арендатору, рассматривается в качестве обременения, снижающего стоимость имущества.
Понятие сервитута как права ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом (вещного права ограниченного пользования чужой вещью в интересах определенного лица) приводится в статьях ГК РФ. Собственник недвижимого имущества (земельного участка или другой недвижимости, включая здания и сооружения) имеет право требовать от собственника соседнего, а при необходимости, и другого смежного объекта предоставления возможности ограниченного пользования этим объектом.
«Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установленного сервитута. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком» (статья 274 ГК РФ). Сервитутом могут обременяться не только земельный участок, но и здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо третьим лицам.
В статьях 275 и 276 ГК РФ указываются условия перехода прав на земельный участок, обремененный сервитутом, а также условия прекращения сервитута. Для оценщика принципиальным является то обстоятельство, что сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, следовательно, сервитут как отдельное право не может рассматриваться как объект оценки.
С точки зрения правовой интерпретации понятия сервитута в отношении любой недвижимости, данный вид прав имеет двойственную сущность: с одной стороны, для правообладателя сервитута его наличие позволяет увеличить полезность объекта недвижимости и положительно влияет на стоимость имущества, обеспечивая удобство эксплуатации объекта, а с другой стороны, для собственника объекта недвижимости, на который распространяется сервитут, его наличие является ограничением (обременением) в праве пользования земельным участком, что, как правило, снижает стоимость объекта недвижимости.
Для земельных участков базовое содержание права собственности и права общей собственности соответствует содержанию этих прав для улучшений. Дополнительно к Гражданскому кодексу РФ обращение земельных участков регламентируется Земельным кодексом Российской Федерации (ЗК РФ).
Рассмотрим особенности специфических прав, характерных только для земельных участков.
21
В статье 268 ГК РФ указано, что «Право постоянного (бессрочного)
пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется государственному или муниципальному учреждению, казенному предприятию, органу государственной власти, органу местного самоуправления…». Право постоянного (бессрочного) пользования предоставляет его правообладателю только права владения и пользования земельным участком. Следует отметить, что в настоящее время данное право можно встретить не только у государственных и муниципальных организаций и учреждений, но и у частных юридических лиц. Многие государственные предприятия, акционировавшиеся в начале 90-х годов прошлого века, получили участки именно на праве постоянного (бессрочного) пользования. В настоящее время в составе Земельного кодекса РФ и сопутствующих нормативных актов предусмотрен обязательный порядок переоформления частными лицами земельных участков на право аренды или право собственности. Дата, до которой это переоформление должно быть завершено, постоянно уточняется, поэтому пока на рынке недвижимости наряду с государственными и муниципальными учреждениями остаются и частные лица, являющиеся правообладателями права постоянного (бессрочного) пользования.
Право пожизненного наследуемого владения земельным участком,
находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретается только гражданами. Гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения, имеет права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству. В ряде случаев участок может застраиваться владельцем земельного участка. При этом все создаваемое на участке недвижимое имущество приобретается владельцем на праве собственности.
В соответствии с ЗК РФ, право пожизненного наследуемого владения земельным участком, приобретенное гражданином до введения действующей редакции ЗК РФ, сохраняется. Однако, предоставление гражданам новых участков на этом праве не допускается.
«Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, не допускается, за исключением случая перехода права на земельный участок по наследству» (статья 267 ГК РФ). Таким образом, данное право не является коммерческим, так как продажа, залог и иные сделки, которые могут повлечь отчуждение земельного участка, законодательством запрещены.
Классификации, видам использования и особенностям оборота земельных участков далее уделяется внимание в Главе 7 настоящего пособия при обсуждении методов оценки земельных участков.
22
1.4. ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ ПРИМЕНЕНИЯ СТОИМОСТНОЙ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ
Оценка стоимости объекта с учетом его правовых и физических характеристик является из важнейших этапов определения условий сделки с недвижимостью. При этом можно выделить три наиболее типичных ситуации, когда все стороны или одна из сторон предполагаемой сделки обращаются к услугам независимого оценщика:
1.Проведение оценки недвижимости с привлечением так называемого «внешнего» оценщика является обязательным в силу закона.
2.Необходимость проведения оценки устанавливается внутренними регламентами различных компаний, заключающих сделки с недвижимостью и другими видами имущества. Таким образом, для сторон сделки оценка также оказывается обязательной, но не в силу закона, а с учетом дополнительных требований одного из участников сделки.
3.Оценка проводится по инициативе любой стороны для того, чтобы получить наиболее полное представление о величине стоимости имущества – такую оценку можно условно назвать добровольной или
инициативной, так как ее проведение не является обязательным. Рассмотрим эти ситуации более подробно.
Обязательность проведения оценки в силу закона, прежде всего, оговорена в Законе №135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В частности, в статье 8 Закона указывается: «Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в том числе:
при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
при использовании объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ 4либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;
при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям;
при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям;
при передаче объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:
при национализации имущества;
23
при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;
при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;
при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;
при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за
правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы».
Также обязательность проведения оценки устанавливается федеральным законодательством, регламентирующим деятельность акционерных обществ и обществ с ограниченной ответственностью [33, 29], устанавливающим основные этапы процедур банкротства организаций и физических лиц [31], определяющим оборот земли и плату за землю [9] и систему налогообложения операций с недвижимостью [20], а также в других случаях, установленных законодательством.
В качестве примера обязательности проведения оценки с учетом дополнительных требований одного из участников сделки можно привести оценку стоимости имущества для целей залога. В большинстве случаев банк, принимающий решение о выдаче кредита, требует от потенциального заемщика представления отчета об оценке имущества, предаваемого в залог. При этом в некоторых кредитных организациях оценка обеспечения проводится так называемым «внутренним» оценщиком, являющимся штатным сотрудником банка. Аналогичные отношения возникают при добровольном страховании имущества, когда страховая компания не ограничивается суждением собственного специалиста по оценке, а привлекает независимого оценщика или настаивает на том, чтобы страхователь самостоятельно обратился к оценщику для определения стоимости застрахованного имущества. Также наличие заключения независимого оценщика рассматривается рядом крупных российских корпораций в качестве обязательного условия проведения сделки с недвижимым имуществом. Причем, состав сделок не ограничивается куплейпродажей. Достаточно часто перед оценщиком ставится задача определения величины арендной платы за пользование недвижимостью.
Инициативная оценка чаще всего проводится в следующих основных случаях:
1.Если две стороны проводят переговоры о купле-продаже имущества или его сдаче в аренду, но не имеют точного стоимостного ориентира, они могут обратиться к независимому оценщику как к консультанту, который поможет достичь соглашения о цене продажи или сдачи в аренду объекта.
2.При приобретении, продаже или сдаче в аренду недвижимости юридическое или физическое лицо может привлечь оценщика, отчет которого
24
будет рассматриваться в качестве доказательства того, что сделка проведена по рыночной стоимости и соответствующие налоги выплачены в полном объеме
[20].
3.Если действия одного лица привели к повреждению имущества, принадлежащего другому лицу, то по соглашению сторон для определения величины компенсации ущерба, нанесенного первой стороной, может быть приглашен независимый оценщик. В случае конфликтной ситуации стороны разрешают спор в суде – тогда оценка проводится по решению суда и переходит в статус обязательной.
4.При разделе имущественных прав в случае отсутствия конфликтной ситуации стороны также могут привлечь профессионального оценщика.
5.Собственник (или группа собственников) недвижимости может контролировать изменение стоимости своих активов с помощью внешнего оценщика, даже если отчуждение имущества не планируется. Консультация оценщика может в дальнейшем использоваться собственником для принятия управленческих решений.
Представленный перечень не является исчерпывающим. В любом случае, оценщик, выступая в качестве независимого эксперта-консультанта и являясь профессионалом в достаточно специфической области знаний, призван предоставить заказчику наиболее объективную информацию об объекте оценки.
Итак, в общем случае оценка различных видов недвижимого имущества необходима при:
— операциях купли-продажи или сдаче в аренду;
— при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц;
— страховании собственности;
— внесении недвижимого имущества в качестве вклада в уставный (складочный) капитал организаций;
—акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;
—определении стоимости паев и привлечении новых пайщиков;
—ликвидации объектов недвижимости;
—передаче объектов в доверительное управление;
—массовой оценке объектов недвижимости (включая кадастровую оценку недвижимости) для целей налогообложения;
—при обеспечении контроля за начислением налогов при проведении сделок и доказательства правильности их выплат;
—разработке инвестиционных проектов и привлечения инвесторов для строительства объектов;
—судебных спорах, исполнении прав наследования, судебного
приговора;
—других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.
25