Ответственность профессионального оценщика за качество проведенной оценки постоянно возрастает. Причем речь идет не только о возможной потере деловой репутации оценщиком в случае недобросовестного проведения оценки
исоставления отчета с нарушением требований законодательства и стандартов оценки. Низкое качество оказания услуг может привести к исключению специалиста из саморегулируемой организации оценщиков и, таким образом, лишения его права на осуществление оценочной деятельности.
Всоответствии со ст. 24.6 федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ», наряду с моральными издержками каждый оценщик несет личную имущественную ответственность за «убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или имущественный вред, причиненный третьим лицам вследствие использования итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, подписанном оценщиком или оценщиками…». Эти убытки или имущественный вред подлежат возмещению в полном объеме за счет имущества оценщика или оценщиков, причинивших их своими действиями (бездействием).
Таким образом, знание законодательства в сфере обращения недвижимости
идругих смежных областях должно подкрепляться знаниями законодательства
истандартов оценочной деятельности, а также знаниями и опытом по оценке различных видов недвижимости в рамках норм профессиональной этики.
КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ К ГЛАВЕ 1
1.Какой основной нормативный акт определяет условия регулирования оценочной деятельности?
2.Укажите понятие «оценщик» в соответствии с законодательством РФ.
3.Положения каких стандартов оценки являются приоритетными для осуществления оценочной деятельности на территории РФ?
4.Как называются стандарты оценки, использующиеся в качестве единой базы при реализации международных проектов?
5.Перечислите отчуждаемые виды прав на земельные участки и их улучшения (здания и сооружения).
6.Что такое сервитут?
7.Какие права третьих лиц на объект недвижимости следует рассматривать в качестве обременений, влияющих на стоимость объекта?
8.Укажите основные условия обязательного проведения оценки с привлечением независимого оценщика.
26
2. НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ИНСТРУМЕНТ ФОРМИРОВАНИЯ ЭКОНОМИЧЕСКИХ ОТНОШЕНИЙ
2.1.ПОНЯТИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
Всовременных условиях недвижимость рассматривается как один из способов вложения капитала, обеспечивающий сохранение и рост его стоимости, а также получение дополнительного дохода. Сделки с недвижимостью по своей экономической сути содержат все элементы инвестиционного процесса. Основу принимаемого решения о покупке или продаже актива составляют критерии размера, формы и сроков вложений, а также уровня рисков, с которыми эти вложения сопряжены.
Рынок недвижимости – это механизм экономических отношений, в рамках которых в результате взаимодействия продавцов и покупателей осуществляется обмен имеющихся прав на недвижимость на деньги или иные активы. Так как недвижимость является одним из инвестиционных инструментов, можно утверждать, что рынок недвижимости является составной частью рынка инвестиций.
Состояние рыночной экономики, уровень и механизм развития всех инструментов рынка, в том числе и цены недвижимости, описываются с помощью таких понятий как спрос и предложение. Следует отметить, что недвижимость характеризуется относительно низкой эластичностью спроса по цене и по доходу. В отличие от многих других рынков, на рынках недвижимости при росте цен и платежеспособности потенциальных покупателей, объем предложения не может быть быстро увеличен. Низкая эластичность обусловлена продолжительностью строительного цикла при создании новых объектов и ограниченным количеством земельных участков под строительство в районах, наиболее интересных для потенциальных покупателей. Спрос на недвижимость зависит от целого ряда факторов. С одной стороны, спрос на недвижимость в конкретном городе может расти, если повышается уровень доходов постоянно проживающего в этом городе населения. С другой стороны, при низком уровне доходов в городе спрос на недвижимость может расти за счет приобретения имущества жителями других регионов, имеющими более высокие доходы (например, проживающих в газо- и нефтедобывающих районах) и, следовательно, обладающих достаточно высокой платежеспособностью.
По сравнению с различными сегментами рынка инвестиций, рынок недвижимости имеет отличительные признаки, которые проявляются в виде следующих особенностей:
недвижимость является специфическим товаром;
механизм формирования цены;
формы финансирования сделки;
уровень ликвидности имущества;
способы регулирования обращения.
27
Специфика недвижимости как товара, прежде всего, проявляется в том,
что каждый объект недвижимости характеризуется длительным периодом, необходимым для его создания, индивидуальными конструктивными особенностями, фиксированным местоположением и высокой единичной стоимостью. Земельный участок, на котором расположены какие-либо улучшения (здания и сооружения), уникален по своим физическим свойствам. При этом, с точки зрения потребительского качества (исходя из критерия полезности для инвесторов определенного типа) отдельные объекты недвижимости могут восприниматься рынком как взаимозаменяемые и аналогичные. Из-за достаточно высоких цен на такой товар как недвижимость круг потенциальных продавцов и покупателей ограничен. Следует учитывать, что для разных сегментов рынка состав потенциальных покупателей отличается. Так, например, для торговой недвижимости состав предполагаемых покупателей небольших магазинов, расположенных во строенных помещениях первых этажей жилых зданий, значительно отличается от круга возможных покупателей крупных торговых центров. Также одной из важных отличительных особенностей недвижимости является ее способность выступать
вкачестве товара на любом этапе физической и экономической жизни (от начала строительства объекта до его сноса с высвобождающимся земельным участком).
Механизм формирования цены. Как и у большинства товаров, цена недвижимости формируется в результате взаимодействия спроса и предложения. Однако цены на недвижимость, обладающую аналогичными потребительскими свойствами, не являются едиными. Часто цена объекта определяется субъективными оценками сторон, участвующих в сделке, их информированностью о состоянии рынка и результатами проведения переговоров и принятыми сторонами условиями приобретения недвижимости. Также в процессе реализации недвижимости как товара, как правило, задействованы не только прямые продавцы и покупатели, но и посредники (риэлтерские компании). Наличие этих факторов приводит к различиям в ценах на сходную недвижимость. Спрос на недвижимость конкретного вида может и опережать предложение, и, наоборот, – в результате активного инвестирования
водин из сегментов рынка недвижимости может возникнуть избыточное предложение. Восстановление равновесия спроса и предложения из-за продолжительного периода, необходимого для проектирования, строительства или реконструкции объектов недвижимости не может быть обеспечено быстро. Поэтому можно утверждать, что отсутствие баланса спроса и предложения является одной из основных причин постоянного изменения цен на недвижимость.
Формы финансирования сделки. Недвижимость является дорогостоящим товаром, характеризующимся продолжительным периодом эксплуатации. Поэтому для ее приобретения могут рассматриваться различные варианты финансирования сделок. Наиболее распространенной формой оплаты
28
недвижимости в международной и отечественной практике является привлечение покупателями заемных средств (в том числе с их сочетанием с собственными средствами). Законодательное регулирование ипотеки в сочетании с разумной финансовой политикой кредитных организаций способно оказывать значительное влияние на состояние рынка недвижимости. Однако активное формирование ипотечного рынка и развитие рынка сопутствующих финансовых инструментов может негативно сказаться на экономике государства. Государственное регулирование системы ипотечного кредитования должно обеспечивать баланс общих экономических интересов страны и участников рынка недвижимости.
Уровень ликвидности имущества. Под ликвидностью недвижимости понимают способность объекта быть проданным на открытом рынке в определенный период времени. Чем выше ликвидность, тем ниже срок, необходимый для реализации объекта. При определении объекта инвестиций необходимо учитывать, что недвижимость как инвестиционный инструмент не является быстрореализуемым активом. Ведь покупка недвижимого имущества всегда связана со значительными затратами, для поиска источников финансирования которых требуется определенное время. В сложных экономических условиях отдельные объекты недвижимости могут иметь низкую ликвидность, что, прежде всего, отражается на их цене. Показатель ликвидности в настоящее время является одним из качественных критериев оценки собственности.
Способы регулирования обращения. Эффективный рынок,
основывающийся на свободной и открытой конкуренции, обладает способностью к саморегулированию. Однако рынок недвижимого имущества, не являющийся эффективным по определению, нуждается в постоянном регулировании со стороны государства. Нормы гражданского права, градостроительные регламенты, налоговое, жилищное и земельное законодательство, обязательность процедуры государственной регистрации сделок с недвижимостью, а также местные нормативные акты выполняют функции государственного контроля и регулирования обращения недвижимости от этапа выделения земельного участка, проектирования и строительства объекта до его реконструкции или сноса.
Участниками рынка недвижимости являются юридические и физические лица, вступающие в экономические отношения друг с другом с целью осуществления различных операций с недвижимостью. Действия всех участников рынка, в конечном счете, направлены на получение доходов, величина которых определяется содержанием возникающих между ними правовых отношений и принимаемых сторонами финансовых условий. Участники рынка, направляющие капитал в недвижимость, могут стремиться к достижению следующих основных целей:
1.Организация на базе объектов недвижимости любой предпринимательской деятельности.
29
2.Получение дохода от сдачи зданий и сооружений в аренду.
3.Покупка объектов с целью их последующей перепродажи.
4.Приобретение для личного использования (для обеспечения условий проживания и отдыха).
Взависимости от вида сделок с недвижимостью, в правовые отношения вступают следующие участники рынка:
1.Продавцы, посредники и покупатели.
2.Арендодатели и арендаторы.
3.Кредитные учреждения, залогодатели и заемщики.
4.Инвесторы, девелоперы и строители.
5.Собственники и управляющие компании.
Мотивация всех сторон заключается в получении в той или иной форме доходов от прямых или посреднических функций на рынке. В свою очередь уровень доходов определяется не только видом сделок, но и постоянно изменяющейся ситуацией в соответствующем сегменте рынка недвижимости.
Основу сегментации рынка недвижимости составляет классификация всех объектов недвижимой собственности по назначению, текущему использованию, способности приносить доход и другим признакам.
В зависимости от вида использования (назначения) на рынке недвижимости можно выделить следующие основные сегменты:
1.Коммерческая недвижимость (объекты торгового, офисного,
складского, развлекательного назначения, предприятия сферы услуг, гостиницы, кафе и т.д.).
2.Промышленная недвижимость (объекты недвижимости,
расположенные на территории производственных площадок и использующиеся для обеспечения основной производственной и вспомогательной деятельности, строения и сооружения в сфере энергетики, объекты инженерной инфраструктуры различных отраслей).
3.Жилая недвижимость (квартиры в многоквартирных жилых домах различного типа, объекты индивидуальной жилой застройки, общежития и другие).
4.Объекты социального назначения (объекты образовательных и медицинских учреждений, учреждений культуры, а также спортивные комплексы и другие сооружения).
5.Специализированная недвижимость (аэропорты, железнодорожные вокзалы, речные и морские портовые сооружения, церкви и другие).
6.Свободные (незастроенные) земельные участки различного назначения (земли населенных пунктов, земли под промышленную застройку, земли сельскохозяйственного назначения, территории для разработки и добычи полезных ископаемых, земли водного и лесного фонда).
30