Материал: Оценка объектов недвижимости. учебное пособие для студентов специальности 270115. Круглякова В.М

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

Воронежский государственный архитектурно-строительный университет

В.М. Круглякова

ОЦЕНКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Учебное пособие

Рекомендовано в качестве учебного пособия редакционно-издательским советом Воронежского государственного архитектурно-строительного университета для студентов, обучающихся по специальности 270115 «Экспертиза и управление недвижимостью»

Воронеж 2009

УДК 332.6(07)

ББК 65я7

К84

Рецензенты:

кафедра «Экономика, организация и инвестиции» Пензенского государственного университета архитектуры и строительства;

М.З. Берколайко, д-р э.н., профессор кафедры «Финансы и кредит» Воронежского государственного университета.

КРУГЛЯКОВА,В.М.

К84 ОЦЕНКАОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ:учеб.пособие для студ.

спец. 270115 / В.М. Круглякова ; Воронеж. гос. арх.-строит. ун-т. –

Воронеж, 2009. - 273 с.

ISBN 978-5-89040-246-5

Представлены теоретические основы стоимостной оценки объектов недвижимости и практические вопросы определения стоимости объектов с учетом требований российского законодательства в сфере оценочной деятельности и современного состояния экономики страны. Обобщена методология расчета стоимости недвижимости в рамках комплексного подхода к учету правовых, технических и экономических параметров строительных объектов и земельных участков, на которых они расположены. Материалы пособия содержат рекомендации по расчету отельных ценообразующих параметров в условиях ограниченного объема статистическихданныхпо рынкунедвижимости. Темы, рассмотренныев составепособия, и конкретные примеры расчета направлены на подготовку специалистов в сфере управления недвижимостью сучетом практическихаспектов оценки недвижимости в российскихусловиях.

Предназначено для студентов, обучающихся по специальности 270115 «Экспертиза и управлениенедвижимостью»,

также может быть полезно для студентов экономических специальностей всех форм обучения.

Ил.18. Табл.39. Библиогр.:39назв.

УДК 332.6(07)

ББК 65я7

ВВЕДЕНИЕ

Изучение основных инструментов управления недвижимостью невозможно представить без стоимостной оценки собственности. Роль оценочной деятельности в современных экономических условиях очень высока. По сути, сегодня профессиональный оценщик выступает в качестве основного консультанта в сфере управления стоимостью недвижимости. Его роль заключается не в банальном манипулировании данными, из которых складывается стоимость объекта, а в грамотном анализе сценариев развития объекта, отражающих сложные социально-экономические процессы, происходящие в отечественной экономике.

Роль профессионального оценщика в современных экономических условиях, связанных с мировым финансовым кризисом, оказывается еще более значительной, так как потребность участников рынка в помощи профессиональных независимых консультантов возрастает. От специалиста, обладающего знаниями в сфере оценки имущества, ждут точных указаний на факторы, которые в наибольшей степени влияют на стоимость объекта недвижимости и изменение которых позволяет увеличить инвестиционную привлекательность объекта.

Вне всяких сомнений, кризис финансового рынка в Российской Федерации уже активно отражается на социально-экономических показателях страны. Тем не менее, рынок недвижимого имущества остается в глазах инвесторов наиболее стабильным инструментом, позволяющим если и не сегодня обеспечить высокий уровень доходов, то сформировать портфель активов, которые обеспечат этот доход в будущем. В обороте капитальных активов объемы сделок с недвижимостью по-прежнему являются наиболее значительными, поэтому стоимостная оценка недвижимости в настоящее время остается важным направлением оценочной деятельности.

Целью настоящего учебного пособия является формирование методических и практических подходов к стоимостной оценке недвижимости на базе знаний в сфере гражданского права, экономики недвижимости, строительства и собственно теории оценки недвижимости. В представленном пособии излагаются основные положения теории и практики оценки стоимости объектов недвижимости с учетом особенностей российской экономики и текущих положений законодательства в сфере оценочной деятельности и стандартов оценки. Учебное пособие состоит из семи глав, содержит теоретические положения и практические примеры расчета различных показателей, использующихся при проведении оценки недвижимости. Содержащиеся в пособии рекомендации могут быть использованы в качестве теоретической основы для дипломного и курсового проектирования студентов различных специальностей.

3

1. ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ОБРАЩЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ И ЕЕ СТОИМОСТНОЙ ОЦЕНКИ

1.1.ПОНЯТИЕ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

ИЕЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ

1.1.1.Особенности законодательства в сфере оценки имущества

История становления оценочной деятельности в современной России тесно взаимосвязана с развитием рыночной экономики. Начало 90-х годов прошлого века сопровождалось активным формированием частной собственности, которой теперь уже можно было не только владеть и пользоваться, но еще и распоряжаться. Первые сделки с недвижимым имуществом в условиях новых экономических отношений стали свидетельством возникновения в стране рынка недвижимости.

Созданию и развитию рынка нужно было помогать. Именно в это время появились первые оценочные и риэлтерские компании, оказывавшие квалифицированную помощь в определении стоимости недвижимости, условий заключения сделки и ее юридического сопровождения.

В1996-1997 годах профессиональные оценщики были вовлечены в процесс переоценки основных фондов предприятий, так как Правительством РФ была установлена обязательная для всех предприятий процедура приведения стоимости основных средств предприятий (зданий, сооружений, машин, оборудования и других активов) в соответствие с текущим уровнем цен, которые выросли в результате значительной инфляции. В последующие годы роль независимого оценщика на рынке собственности значительно возросла.

В1998 году российская оценка получила правовую поддержку в виде первой редакции федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998 г. [32].

Сегодня требования законодательства подкреплены Федеральными стандартами оценки, стандартами саморегулируемых организаций оценщиков и международными стандартами. Российские оценщики активно участвуют в крупных международных проектах.

Профессиональная оценка в нашей стране проходит нелегкий путь, следуя за всеми изменениями экономических условий и законодательного обеспечения сделок с недвижимостью. Несмотря на постоянное изменение законодательства, как в сфере обращения недвижимости, так и в самой оценочной деятельности, общепризнанным является то, что стоимостная оценка стала важной составляющей рынка недвижимости.

Всовременных условиях под оценочной деятельностью понимают вид профессиональной предпринимательской деятельности, направленной на установление величины стоимости объекта оценки.

4

В общем случае с учетом положений российского законодательства к

объектам оценки относятся:

отдельные материальные объекты (вещи);

совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

права требования, обязательства (долги);

работы, услуги, информация;

Иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Под регулированием оценочной деятельности понимают систему нормативных актов и процедур, устанавливающих определенные критерии проведения оценки с целью повышения качества оценочных услуг. Профессиональные критерии устанавливаются государственными органами (государственное регулирование), а также саморегулируемыми общественными организациями (саморегулирование).

Регулирование оценочной деятельности со стороны государственных органов заключается в разработке системы нормативных актов, устанавливающих статус профессионального оценщика и основные условия взаимодействия участников рынка оценочных услуг. Роль саморегулируемых и профессиональных общественных организаций, прежде всего, заключается в методическом сопровождении деятельности оценщиков, разработке стандартов оценки и норм профессиональной этики, а также осуществлении контроля качества услуг.

Таким образом, на современном этапе развития оценочной деятельности

еерегулирование развивается в следующих направлениях:

1.Определение законодательных требований к получению права на оказание оценочных услуг, форме и содержанию договора на оказание услуг по оценке и основным принципам составления отчета об оценке стоимости имущества, а также установление критериев независимости оценщика и определение случаев обязательности проведения оценки. Данное направление составляет основу процесса государственного регулирования и обеспечивается системой федеральных нормативных актов.

2.Утверждение единой профессиональной терминологии и формирование основных методических требований к процедурам оценки. В российской практике это направление отражается в виде федеральных стандартов оценки и стандартов, разработанных общественными объединениями и саморегулируемыми организациями оценщиков.

5