Материал: Оценка объектов недвижимости. учебное пособие для студентов специальности 270115. Круглякова В.М

Сама земля в законодательстве рассматривается как «первый среди равных», но все же особый объект недвижимости. Это естественно, поскольку земная поверхность в целом и ее отдельные фрагменты являются пространственно-операционным базисом всех без исключения процессов жизнедеятельности. Конкретный фрагмент земной поверхности – земельный участок является природной основой, на которой существует любое здание, сооружение или иное улучшение. В Российской Федерации основными регулирующими земельные отношения законодательными нормами являются Земельный, Гражданский и Градостроительный кодексы [9], [4], [5].

3.Долговечность. Согласно действующим в РФ строительным критериям, нормативные сроки службы строительного объекта в зависимости от материала строительных конструкций варьируются от 15 до 150 лет. Фактический же срок жизни здания может быть еще выше (примером тому являются многочисленные объекты, отнесенные к памятникам истории и культуры). Вряд ли какой-либо товар или иное имущество (за исключением ювелирных изделий, произведений искусства и некоторых других редких видов движимого имущества) может рассчитывать на долговечность своего существования и функционирования по прямому назначению. Длительность оборота земли при правильном ее использовании вообще стремится к бесконечности. Именно поэтому недвижимость достаточно часто рассматривается как объект долгосрочного инвестирования. Таким образом, долговечность является одной из важных отличительных особенностей недвижимости.

4.Многокомпонентность. В соответствии со ст. 134 ГК РФ, «Если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь)».

Наряду с понятием имущественного комплекса, многокомпонентность или сложность недвижимости как вещи проявляется в том, что в физических границах одного объекта (например, отдельно стоящего здания) может существовать множество объектов прав (например, квартиры в жилом доме, комнаты в коммунальных квартирах и др.). Физически они не могут быть выделены и разделены, – как вещи они не существуют, поэтому в обороте могут находиться только различные права на них. Одновременно с правами на части жилого объекта может быть лицо, обладающее правами на дом в целом. Так, например, в муниципальном жилищном фонде собственником жилых зданий является муниципалитет, который осуществляет полномочия собственника, а собственниками приватизированных квартир являются физические и юридические лица.

Можно сделать вывод, что объект недвижимости в данном случае представляет собой сложную вещь в буквальном смысле этого слова – как физически единое целое, «сложенное» из различных объектов прав. С позиций экономического анализа формирование стоимостного эквивалента сложной вещи далеко не всегда может рассматриваться как сумма стоимостей ее элементов. Определение степени взаимного влияния разных частей сложной

16

вещи на общую стоимость объекта является одной из задач оценщика. Одним из классических вариантов возможного стоимостного разделения объекта недвижимости на части является определение стоимости земельного участка и его улучшения с выделением стоимости участка и стоимости здания. Условие разделения стоимости между земельным участком и зданием является обязательным, к примеру, при заключении договора купли-продажи такого объекта недвижимости.

Кроме основных признаков недвижимости, можно выделить и частные признаки, которые зависят от конкретного вида объекта недвижимости и определяются индивидуальными показателями этого объекта.

1.3. ВИДЫ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ, УСТАНОВЛЕННЫЕ РОССИЙСКИМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВОМ

Как указывалось выше, необходимо различать понятие недвижимости как совокупности физических объектов (земли и всего, что с ней неразрывно связано) и недвижимой собственности как пакета прав, определяющих ограничения во владении, пользовании и распоряжении соответствующими объектами. На рис. 1.2. представлен состав видов прав на недвижимое имущество в соответствии с законодательством РФ.

ВИДЫ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

Рис.1.2. Виды прав на недвижимость

17

В зависимости от объема вещных прав в отношении улучшений земельного участка, зарегистрированных как объекты недвижимости, в российском законодательстве различают следующие виды прав:

собственность;

общая собственность;

хозяйственное ведение;

оперативное управление;

пользование (аренда);

сервитут.

Для земельных участков состав видов прав несколько отличается от прав на здания, сооружения и иные капитальные объекты. В частности, могут быть выделены права:

собственности;

общей собственности;

пожизненного наследуемого владения;

постоянного (бессрочного) пользования;

пользования (аренды);

сервитута.

Право собственности – это единственный вид вещного права, являющегося правом на свою вещь. Все остальные права – это права на общие или чужие вещи. Содержание права собственности в законодательстве РФ определено статьей 209 ГК РФ: «Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом».

Таким образом, право собственности основывается на трех составляющих:

владении, пользовании и распоряжении.

Для сравнения, первоначально в Римском праве были выделены пять основных составляющих права собственности: права пользования вещью,

извлечения доходов, распоряжения вещью, владения вещью и право истребования вещи из чужого незаконного владения,

В наши дни в ряде стран общего права (США, Великобритания и других) право собственности характеризуется наличием следующего пакета прав: права владения, пользования, распоряжения, залога, право завещания и наслаждения.

В зависимости от обладания всеми вышеуказанными или только частью правомочий, в некоторых странах различают «полное» и «частичное» права собственности. Например, собственнику может принадлежать право владения и

18

пользования вещью, но он не может распоряжаться ею – это право частичной собственности. В отечественном законодательстве данная норма не предусмотрена.

Так как объекты недвижимости могут быть в собственности граждан или юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований, в Главе 13 ГК РФ выделяют:

1.Частную собственность (собственность граждан и юридических лиц).

2.Право государственной собственности (собственность РФ, то есть федеральная собственность и собственность субъекта РФ – республик, краев, областей, автономных округов и городов федерального значения).

3.Право муниципальной собственности (право, принадлежащее городским и сельским поселениям, а также муниципальным образованиям).

Право общей собственности предполагает наличие нескольких собственников, совместно владеющих имуществом. В соответствии со статьей 244 ГК РФ «Имущество может находиться в общей собственности определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность)». Как правило, общая собственность на имущество является долевой, кроме случаев, когда образование совместной собственности на имущество предусмотрено законом.

Так как распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется только по соглашению всех ее участников, при прочих равных условиях недвижимость, оформленная на праве общей собственности, всегда является менее привлекательной для потенциальных покупателей, чем недвижимость на праве собственности. Так, например, при продаже (или мене) доли в праве долевой собственности постороннему лицу другие участники долевой собственности имеют преимущественное право приобретения этой доли на условиях, обозначенных продавцом (кроме случая продажи с публичных торгов). Процедура продажи доли обязывает продавца в письменном виде оповещать других дольщиков о цене и условиях планируемой продажи доли. Передача имущества на праве долевой собственности третьему лицу возможна только в том случае, если все участники откажутся от приобретения доли или не подтвердят своего намерения эту долю приобрести в течение одного месяца. Конечно, усложненная процедура реализации имущества и дополнительные риски, связанные с зависимостью правообладателя права долевой собственности от других участников, снижают ликвидность недвижимости, а значит и ее стоимость.

Субъектом права хозяйственного ведения может быть государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое владеет, пользуется и распоряжается имуществом в пределах полномочий, определяемых собственником имущества в соответствии с Главой 19 ГК РФ. Предприятие не

19

вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным образом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника. Очевидно, что собственником в этом случае может быть только Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование. Таким образом, право хозяйственного ведения не является «коммерческим», так как на этом праве объект недвижимости не может быть отчужден на открытом рынке.

Казенным предприятиям или учреждениям имущество может быть передано на праве оперативного управления. Объем полномочий у субъекта права оперативного управления меньше, чем у обладателя права хозяйственного ведения, так как казенные предприятия имеют дополнительные ограничения по использованию недвижимого имущества по определенному собственником назначению. Казенное предприятие также имеет право отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом лишь с согласия собственника этого имущества. По аналогии с правом хозяйственного ведения, право оперативного управления не является «коммерческим» правом.

Право пользования (аренда) – термин, наиболее часто применяющийся в российском законодательстве в отношении земельных участков. Теме арендных отношений посвящена Глава 34 ГК РФ: «В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения… и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования». По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды объекта недвижимости, заключающийся на срок от одного года и более, подлежит обязательной государственной регистрации. Если договором аренды допускается переуступка права, то право долгосрочной аренды может отчуждаться. Так как это право предоставляет только право пользования и владения, а также оно ограничено во времени сроками действия договора аренды, стоимость объекта на праве долгосрочной аренды, как правило, оказывается существенно ниже стоимости права собственности

Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Таким образом, если объект недвижимости сдан в долгосрочную аренду, а собственник решил продать объект третьему лицу, то к новому собственнику в полном объеме перейдут как права, так и обязанности, возникшие в связи со сдачей в аренду объекта. Попытка досрочного расторжения договора долгосрочной аренды при смене собственника зачастую приводит к конфликту интересов сторон, разрешение которого зависит от условий, предусмотренных

20