По критерию экономической активности рынка в регионах различают активные и пассивные рынки.
По степени готовности к эксплуатации строительных объектов различают:
1.Незастроенные земельные участки (этап получения разрешительной документации и разработки проектно-сметной документации).
2.Не завершенные строительством объекты (объекты, находящиеся на различных этапах строительства).
3.Здания и сооружения, введенные в эксплуатацию.
4.Находящиеся на реконструкции объекты.
5.Объекты, предназначенные под снос.
Взависимости от индивидуальных характеристик и количества объектов этого типа, представленных на рынке, рассматривают:
1. Широко распространенные объекты.
2. Редкие объекты.
3. Уникальные объекты.
Врегионах с высокой активностью рынка недвижимости к широко распространенным объектам, прежде всего, относятся квартиры в многоквартирных жилых домах, встроенные торговые и офисные помещения, дачные участки со строениями и без них. Редкие объекты в зависимости от уровня экономического развития региона могут быть представлены крупными торговыми, развлекательными, спортивными комплексами, бизнес-центрами и другими объектами, количество которых на региональном рынке ограничено. Сделки с такими объектами на рынке недвижимости носят единичный характер.
Куникальному может относиться объект, имеющий ярко выраженные архитектурные и (или) исторические особенности, особое техническое оснащение, назначение и функциональные возможности, отличающие этот объект от любых других объектов в пределах региона или всей страны. Как правило, сделки с уникальными объектами недвижимости осуществляются крайне редко, а их отчуждению сопутствуют дополнительные обременения, касающиеся условий сделки и ограничений нового собственника по управлению объектом.
При проведении оценки недвижимости одним из важнейших этапов является определение сегмента рынка, к которому относится объект оценки с учетом вариантов его текущего и наилучшего использования. Отнесение объекта оценки к конкретному сегменту с его последующим исследованием позволяет обосновать возможность применения конкретных подходов и методов оценки.
Всоответствии с российскими и международными стандартами оценки проведение анализа рынка недвижимости является обязательным этапом процесса оценки. Анализ рынка заключается в сопоставлении оцениваемого
31
объекта с конкретным сегментом, определении степени активности этого сегмента, выявлении варианта наилучшего использования объекта оценки, исходя из текущей рыночной ситуации, а также с учетом прогнозов изменения рынка. Проведение такого исследования позволяет специалисту сформировать состав конкурирующих с оцениваемым объектов и понять, какими преимуществами и недостатками обладает исследуемый объект в своем сегменте.
Для отнесения объекта оценки к тому или иному сегменту рынка должны быть рассмотрены следующие данные:
1.Назначение и текущее использование объекта (тип недвижимости по критерию назначения).
2.Физические и экономические характеристики объекта недвижимости,
определяющие его потребительские качества.
3.Региональные социальные, экономические, демографические, экологические и иные особенности, влияющие на активность рынка в целом и на недвижимость рассматриваемого типа в частности.
4.Масштаб рынка, к которому относится объект оценки (региональный, городской, районный, национальный, международный и другие).
5.Наличие замещающих объектов, имеющих иное по сравнению с оцениваемым объектом назначение, но приносящих доход, сопоставимый с доходом объекта оценки (позволяет использовать более обширную рыночную информацию при отсутствии высокой активности на отдельном сегменте).
6.Наличие дополняющих объектов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта (совместное использование объекта оценки и прилегающих к нему объектов может приводить к такому увеличению стоимости, которое было бы недостижимо при отсутствии дополняющих объектов).
В результате анализа соответствующего сегмента рынка определяются степень активности рынка и конкурентные характеристики объекта, проводится поиск сделок в пределах сегмента, а также замещающих и дополняющих объектов, выявляется круг потенциальных покупателей и арендаторов (пользователей), составляются прогнозы изменения спроса и предложения на рынке недвижимости.
Качество проведения анализа рынка в значительной степени определяет уровень достоверности и доказательности результатов оценки объекта недвижимости. Поэтому в отчете об оценке имущества анализ рынка всегда предшествует применению тех или иных подходов и методов оценки.
32
2.2. СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ И ЕЕ ВИДЫ
Ключевым понятием экономического анализа недвижимой собственности является стоимость. В составе экономического анализа различают качественный анализ, заключающийся в поиске ответа на вопрос, чем является стоимость по своей содержательной характеристике, и количественный анализ, отвечающий на вопрос, какова сумма в денежном выражении, уплачиваемая за определенные блага.
Стоимость относится к числу фундаментальных экономических категорий и не имеет строгого однозначного определения. Например, можно утверждать, что стоимость – это деньги или денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой-либо предмет или объект. Применительно к оценочной деятельности определение стоимости можно сформулировать так:
стоимость – это наиболее вероятная денежная сумма, которую предполагаемый покупатель готов заплатить за оцениваемую собственность. Не следует путать понятия «стоимости» и «цены». В терминологии профессионального оценщика цена – это денежные средства,
выражающие фактический результат заключения сделки между продавцом и покупателем в конкретных рыночных условиях. Стоимость в оценке является гипотетической величиной, а цена считается однозначно определенным фактом. С учетом указанных определений, при проведении оценки имущества определяется именно стоимость собственности, а не ее цена. Можно утверждать, что объект недвижимости может иметь стоимость только в том случае, если он обладает полезностью для определенного круга потенциальных покупателей, которые обладают необходимой для приобретения объекта покупательской способностью.
Поэтому применительно к оценочной деятельности часто применяют термины «оценка стоимости» или «стоимостная оценка» имущества. Так как понятия стоимостной оценки или оценки стоимости носят общий характер, вид стоимости должен быть точно определен в отчете об оценке. В зависимости от целей оценки, объема оцениваемых прав на недвижимость и степени соответствия предполагаемой сделки рыночным условиям, различные виды стоимости могут быть объединены в две большие группы – стоимость в пользовании и стоимость в обмене.
Стоимость в обмене – характеризует способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или другие товары, носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на открытом рынке, исходя из представлений о рынке, сложившихся у типичных продавцов и покупателей. В рамках оценочной деятельности целесообразно говорить об обмене недвижимости только на деньги, так как результат оценочного заключения выражается в деньгах. Понятие «рыночная стоимость», которое мы рассматриваем далее, соответствует базовым признакам стоимости в обмене.
33
Стоимость в пользовании – это стоимость недвижимости с точки зрения конкретного человека, использующего или планирующего использовать это имущество определенным образом для удовлетворения собственных потребностей. Этот вид стоимости носит субъективный характер и отражает полезность объекта для конкретного лица. Разные участники рынка недвижимости по-разному определяют для себя полезность того или иного объекта, так как имеют в отношении него свои мнения и планы в случае продажи объекта или его приобретения. Часто покупатель готов заплатить за жилой дом более высокую цену по сравнению со средней величиной, сложившейся на рынке аналогичных домов, лишь потому, что этот дом полностью соответствует его личным предпочтениям или это место особенно дорого ему в силу личных ассоциаций и т.д.
Таким образом, принципиальным отличием стоимости в пользовании от стоимости в обмене является то, что стоимость в пользовании определяется предпочтениями одного лица, так как является характеристикой полезности имущества с точки зрения ее конкретного обладателя (потенциального или реального), а стоимость в обмене учитывает критерии полезности собственности для преобладающего числа участников рынка недвижимости.
На начальном этапе проведения оценки объекта недвижимости необходимо понять, какой вид стоимости имущества должен быть определен оценщиком. Вид стоимости объекта оценки, прежде всего, определяется содержанием планируемой сделки с недвижимостью (предполагаемым использованием результатов оценки).
В настоящее время федеральные стандарты оценки допускают использование следующих видов стоимости объекта оценки [35]:
рыночная стоимость;
инвестиционная стоимость;
ликвидационная стоимость;
кадастровая стоимость.
Определение оценщиком иных видов стоимости допускается только в том случае, когда в договоре на проведение оценки сторонами согласовывается составление отчета об оценке в соответствии с какими-либо другими стандартами, например, международными или европейскими. Тем не менее, в подавляющем большинстве оценок на территории Российской Федерации соблюдение требований федеральных стандартов оценки оказывается обязательным. Рассмотрим содержание перечисленных видов стоимости и случаи их применения.
Понятие «рыночная стоимость» является фундаментальным понятием теории оценки. В Законе об оценочной деятельности [32] приводится следующее определение этого вида стоимости: «под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях
34
конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какиелибо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме».
В указанном определении не выделено положение о том, что рыночная стоимость всегда определяется на конкретный момент времени. Поскольку с течением времени меняется конъюнктура рынка, то рыночная стоимость имущества на разные даты может отличаться. Таким образом, важно помнить, что рыночная стоимость учитывает фактическое состояние рынка и обстоятельства заключения сделки на определенную дату. Причем, оценка может быть проведена только на текущую или прошлую дату. На будущую дату оценка обычно не проводится.
Остановимся на отдельных положениях определения рыночной стоимости:
«...наиболее вероятная цена...» – означает, что рыночная стоимость соответствует величине наиболее вероятной (максимально учитывающей рыночную конъюнктуру) цены сделки между покупателем и продавцом, которые имеют типичную для открытого и конкурентного рынка мотивацию; в принципе, применение термина «наиболее вероятная цена» допускает, что в качестве результата оценки может рассматриваться некоторый стоимостной диапазон, а не одна сумма, однако на практике в большинстве случаев заказчик требует указания точной суммы, не допускающей неоднозначности в толковании результатов оценки;
«...на открытом рынке в условиях конкуренции...» – под открытостью рынка понимается отсутствие препятствий политического, юридического и экономического характера для полноправного участия всех желающих в данном сегменте рынка.
«...стороны сделки действуют разумно...» – стороны, предположительно участвующие в сделке, действуют экономически рационально, компетентно и в своих интересах. У покупателя имеется мотивация для покупки имущества, но его не принуждают к этому. Он учитывает фактически сложившиеся на рынке условия, в том числе – цены на аналогичное имущество, и стремится приобрести товар за наименьшую стоимость. Продавец имеет мотивацию к
35