Материал: Оценка объектов недвижимости. учебное пособие для студентов специальности 270115. Круглякова В.М

уровнях, а учет тех или иных факторов определяется целями и задачами оценки стоимости объекта недвижимости.

Рассмотрим содержание различных групп основных факторов, влияющих на стоимость недвижимости.

В составе первого уровня различают четыре группы внешних факторов:

политические, экономические, геофизические и социальные.

Политические факторы:

Законодательство о собственности, ипотеке, операциях с недвижимостью. Стабильность рынка недвижимости с точки зрения гарантий прав собственника, в значительной степени определяется участием государства в контроле за формами и процедурами обращения недвижимости, за деятельностью кредитных институтов, обеспечивающих финансирование сделок с недвижимостью и т.д. С учетом степени значимости недвижимости как товара, государственное регулирование рынка является основным гарантом прав его участников. Поэтому содержание законодательства о собственности, ипотеке, операциях с недвижимостью, регламентирующее процедуры приобретения, отчуждения и залога имущества имеет определяющее значение.

Нормативные акты в области строительства. Регламентация в области строительства и архитектуры определяет возможные варианты застройки

земельных участков с учетом общих принципов формирования архитектурного облика районов и городов. Нормативная база в строительстве определяет критерии безопасности возведения, реконструкции и эксплуатации объектов, а также сохранения потребительских качеств недвижимости на всех этапах ее жизненного цикла. Отдельное место в законодательстве отводится требованиям соблюдения экологической безопасности строительства и эксплуатации объектов.

Налоговое законодательство в сфере недвижимости может выступать в качестве важного инструмента регулирования процессов приобретения, отчуждения или создания собственности. Таким образом, нормы системы налогообложения могут стимулировать развитие отдельных сегментов рынка и наоборот, ограничивать заинтересованность потенциальных инвесторов в развитии того или иного типа недвижимости.

Зонирование территорий и составление кадастров, как правило,

основывается на использовании методов массовой оценки, поэтому в большей степени призвано определить качественные параметры земель различного назначения. Наличие системы учета качества земель позволяет обеспечить контроль эффективности их использования. Кроме этого, применение данных кадастра для проведения процедур оценки позволяет идентифицировать оцениваемый объект и провести его сравнительный анализ с объектами аналогичного типа.

41

Таблица 2.1 Структура основных факторов, влияющих на стоимость недвижимости

I уровень

ОБЩИЕ (ВНЕШНИЕ) ФАКТОРЫ

II уровень ЛОКАЛЬНЫЕ ФАКТОРЫ

42

Отдельные сегменты рынка недвижимости могут развиваться благодаря государственному финансированию целевых программ, которые реализуются в рамках социальной политики государства или с учетом приоритетов, определенных стратегией экономической и политической безопасности страны.

Состояние и перспективы развития различных сегментов рынка определяются политической ситуацией в стране. Влияние этого фактора на территориях военных, межнациональных, межэтнических и иных конфликтов является определяющим для стоимости недвижимости.

Наличие государственного контроля в сфере банковской и страховой деятельности обеспечивает дополнительные гарантии участникам рынка по надежности финансирования строительства объектов и сделок с недвижимостью, а также снижению рисков инвесторов и владельцев недвижимости. В современных экономических условиях отсутствие эффективных финансовых инструментов и развитой системы страхования рисков может приводить к значительному сокращению объемов инвестиций в недвижимость.

Экономические факторы:

Уровень спроса и предложения определяет ценовые параметры конкретного вида недвижимости и создает предпосылки к развитию рынка собственности. Так как соотношение спроса и предложения изменяется в течение относительно продолжительного периода времени, данный показатель имеет существенное значение, как для текущего анализа рынка, так и для прогнозирования его изменения в будущем.

Емкость каждого сегмента рынка недвижимости определяется уровнем потенциального объема спроса на соответствующий тип недвижимости. Наличие дополнительных финансовых и законодательных инструментов в ряде случаев способно влиять на емкость рынка, как в сторону ее увеличения, так и сокращения.

Доступность кредита и денежных средств. Наличие и условия функционирования системы кредитования приобретения недвижимости могут оказывать значительное влияние на активность рынка недвижимой собственности. Отсутствие кредитных финансовых инструментов, как правило, приводит к сокращению числа участников рынка со стороны застройщиков и потенциальных покупателей.

Состояние и перспективы отрасли производства строительных материалов определяют структуру и величину себестоимости строительства, и, как один из факторов, – цены на недвижимость. Применение современных технологий в строительном производстве призвано не только сократить расходы на выпуск конкретных видов материалов, но и улучшить потребительские свойства конечной продукции строительного производства – готовых объектов.

43

Повышение эффективности системы налогообложения недвижимости является одной из важнейших задач государственного контроля и управления активностью рынка недвижимости. Инструменты налогового регулирования могут выполнять функции ограничения или стимулирования рынка собственности. Основным инструментом определения налогооблагаемой базы для недвижимости является процедура государственной кадастровой оценки как земельных участков, так и единых объектов недвижимости.

Уровень жизни населения определяет его покупательскую способность и способствует выработке критериев потребительских качеств недвижимой собственности.

Геофизические факторы:

Экология региона определяет уровень интереса инвесторов к отдельным видам недвижимости – так, для регионов с неудовлетворительным состоянием окружающей среды существенные инвестиции в строительство

жилых объектов маловероятны. При прогнозировании изменений на рынке нежилой недвижимости возможность промышленной застройки в жилых районах или в непосредственной близости от водоохранных зон и природных заповедников должна рассматриваться с особой осторожностью и предусматривать дополнительные капвложения в защиту окружающей среды от негативного воздействия строительного производства и промышленных отходов.

Географическое положение района расположения недвижимости определяет климатические условия, которые в свою очередь влияют на объем капвложений в строительство и реконструкцию объектов, а также на величину эксплуатационных издержек. Сезонные особенности климата в отдельных регионах приводят к изменению интенсивности эксплуатации недвижимости и, соответственно, величины доходов и издержек по объектам.

Топографические и сейсмические особенности определяют уровень требований к строительству и эксплуатации объектов недвижимости, а также риски постоянного пребывания на соответствующих территориях.

Наличие используемых в производственно-хозяйственной деятельности природных ресурсов и разработанных месторождений полезных ископаемых, прежде всего, способствует развитию промышленной недвижимости соответствующей отрасли. Ликвидность этих объектов и их возможность продажи по отдельности или в составе имущественного комплекса предприятия определяется с учетом их отраслевой специализации и особенностей технологического производственного процесса.

Технологические особенности землепользования являются одной из важнейших составляющих рынка недвижимости и определяются

44

структурой земельных ресурсов, показателями их продуктивности и изменением методов развития системы землепользования. определяют потенциал развития земельных ресурсов региона как одной их важнейших составляющих рынка недвижимости.

Социальные факторы:

Структура и потребности населения влияют на сегментацию рынка недвижимости, так как определяют критерии соответствия потребительских свойств недвижимости современным представлениям участников рынка. Данное утверждение распространяется как на жилую, так и на коммерческую недвижимость.

Уровень занятости населения характеризует резерв рабочей силы, необходимой для развития любого типа недвижимости (от объектов, предназначенных для производства строительных материалов, до крупных торговых центров и объектов сервисных услуг).

Плотность заселения позволяет определить количество, размер и местоположение строящихся объектов недвижимости жилого, коммерческого, производственного и социального назначения.

Учет демографической ситуации в регионе позволяет спрогнозировать потенциал развития различных сегментов рынка недвижимости на долгосрочную перспективу. При анализе этого фактора необходимо учитывать не только изменение показателей рождаемости и смертности населения региона, но и прирост или сокращение населения за счет миграционных потоков.

Реализация социально-ориентированных государственных программ в

области строительства жилья и объектов социальной инфраструктуры оказывает позитивное влияние на состояние рынка недвижимости в целом.

Кфакторам второго уровня (локальным факторам) относят следующие характеристики объекта и его среды.

Местоположение:

Фактор местоположения занимает особое место в оценке недвижимости, так как его характеристики оказывают значительное влияние на стоимость объекта. Часто в выступлениях зарубежных специалистов в сфере управления инвестициями в недвижимость и ее стоимостной оценки звучит фраза, которая уже давно стала афоризмом: «существует три основных фактора стоимости недвижимости: местоположение, местоположение и местоположение». Поэтому анализу этой группы факторов должно уделяться особое внимание.

Окружение объекта недвижимости, а именно: состав, назначение и текущее использование объектов, расположенных в непосредственной близости и на некотором расстоянии от оцениваемого объекта могут

45