существенно увеличить или снизить стоимость объекта недвижимости. Наличие развитой инфраструктуры жилого микрорайона (магазинов, предприятий бытовых и прочих сервисных услуг, благоустроенных придомовых территорий и площадок, объектов социального назначения и т.д.) существенно повышает инвестиционную привлекательность жилого объекта недвижимости. Если современный многоквартирный дом строится в районе старой частной жилой застройки с отсутствием развитой торговой, сервисной и социальной инфраструктуры, интерес потенциальных покупателей к такой недвижимости может быть вызван только ее низкой по сравнению с другими районами ценой.
Под транспортной и пешеходной доступностью объекта понимают удобство его использования различными категориями пользователей с учетом наличия и качества подъездных путей, пешеходных зон и т.д. Для промышленной и складской недвижимости существенное значение может иметь не только наличие автодорог, но и железнодорожных веток, позволяющих обеспечить транспортировку крупногабаритных грузов или больших объемов товарной продукции. Для жилищной застройки существенным является удобство подъезда и подхода к дому, а также возможность пеших прогулок в жилой зоне. Коммерческая недвижимость, как правило, считается привлекательной для потенциальных арендаторов и покупателей при условии наличия в непосредственной близости от объекта активных пешеходных и транспортно-пассажирских потоков.
Состав и качество инженерной инфраструктуры района расположения
объекта определяет объем капвложений и эксплуатационные характеристики недвижимости. Наличие коммуникаций, подведенных к свободному земельному участку, значительно увеличивает его стоимость по сравнению со стоимостью участка, расстояние от которого до ближайших предполагаемых точек подключения составляет десятки или сотни метров. Отсутствие технической возможности подключения к отдельным видам инженерных систем в процессе анализа экономических показателей вариантов строительства, может привести к пересмотру общей концепции застройки земельного участка.
Наличие дополняющих объектов в окружении объекта оценки может существенно влиять на его стоимость. Обычно выбор варианта строительства объекта определяется потребностями рынка в создании объектов определенного назначения. Однако эффективность инвестиций может значительно возрасти, если учесть возможность последующего совместного использования оцениваемого объекта и существующих объектов окружения. Например, при покупке по отдельности у разных собственников трех земельных участков, предназначенных для частной жилой застройки, их цена может оказаться значительно ниже цены, по которой могут быть проданы эти же участки после их объединения с
46
учетом перспектив строительства на комплексном участке многоквартирного жилого дома.
Технические характеристики:
Физические параметры недвижимости объединяют данные о геометрических размерах объекта, составе строительных конструкций и используемых строительных материалов, особенностях инженерного обеспечения. К основным физическим характеристикам объектов недвижимости относятся: общая площадь и площадь застройки земельного участка, высота и строительный объем здания или сооружения, общая и полезная площадь помещений, протяженность коммуникаций, форма и уклон участков и другие.
Учет качества строительства и эксплуатации для объектов различного назначения позволяет определить объем капвложений в строительство или реконструкцию, а также выявить структуру эксплуатационных издержек. Анализ этих параметров по конкретному объекту недвижимости позволяет выделить избыточные капвложения в строительство объекта (при их наличии), а также конструктивные особенности и характеристики инженерного обеспечения, влияющие на величину эксплуатационных расходов и, как следствие, на доходность недвижимости.
Текущее состояние объекта позволяет оценить физическую возможность его использования в течение определенного периода времени, а также потребность в проведении капитального ремонта или реконструкции объекта. Необходимо учитывать хронологический возраст объекта и этап жизненного цикла, на котором объект недвижимости находится.
С учетом постоянного изменения потребностей в недвижимости различного типа необходимо учитывать не только проектное назначение объекта, но и его текущее использование. Показатель функциональной пригодности характеризует возможные варианты использования недвижимости. Как правило, текущий вариант использования объекта определяется его собственником (правообладателем), исходя из общих приоритетов его производственно-хозяйственной деятельности. Данный вариант использования далеко не всегда соответствует наиболее эффективному варианту использования объекта, исходя из текущего состояния рынка недвижимости. В пределах границ функциональной пригодности объекта его назначение может меняться. Это изменение с учетом показателей экономической эффективности может обеспечиваться за счет косметических улучшений объекта или с проведением перепланировок, модернизаций или реконструкций.
Уровень эстетической привлекательности и комфортности недвижимости обеспечивается качеством архитектурно-планировочных решений как по отдельно взятому объекту, так и по всему району расположения объекта в
47
целом. Несоответствие и, тем более, резкий контраст архитектурнопланировочных решений строения характеристикам его окружения снижает коммерческую привлекательность объекта.
Наличие дополнительных улучшений в составе инфраструктуры объекта недвижимости или их отсутствие существенно влияют на стоимость собственности. К таким улучшениям для жилой недвижимости, прежде всего, можно отнести наличие удобных паркингов, оборудованных детских площадок, спортивных сооружений, охраняемую огороженную придомовую территорию и т.д. Стоимость квартиры в жилом доме с такими дополнительными улучшениями будет значительно выше стоимости квартиры в районе с компактным размещением жилых домов, не имеющих инфраструктуры, обеспечивающей комфортные условия проживания.
Условия заключения сделок с недвижимостью:
Вид сделки с недвижимостью определяет объем передаваемых прав, возникающие обременения в распоряжении собственностью и иные правовые параметры достигнутых соглашений. При заключении сделок мотивы продавцов и покупателей являются определяющими и, как правило, носят субъективный характер. В процессе проведения переговоров согласованный сторонами вид сделки может существенно влиять на процедуру оформления отчуждения имущества. Следует также помнить, что различные способы передачи прав на недвижимость в предусмотренных законодательством случаях сопровождаются налоговыми и иными выплатами, которые могут составлять значительную величину в цене продажи объекта. Компенсация этих затрат согласовывается участниками сделки дополнительно.
При заключении различных сделок с объектами недвижимости существенными параметрами являются: размер, форма и сроки взаиморасчетов. Денежная форма взаиморасчетов в современных экономических условиях является наиболее распространенной. Использование во взаиморасчетах сторон иных финансовых инструментов определяется уровнем их ликвидности. Согласованные сторонами сроки платежей, например, единовременная оплата на момент заключения сделки или рассрочка платежа при покупке недвижимости, авансирование арендной платы или оплата в конце каждого периода аренды помещений являются одним из наиболее существенных условий договора. При этом расхождение в цене продажи сходных объектов недвижимости с разными условиями сделок по форме и срокам взаиморасчетов может быть значительным.
Ограничения во владении, пользовании и распоряжении недвижимостью, прежде всего, определяются обременениями, наличие которых снижает инвестиционную привлекательность объекта и, как следствие, его
48
стоимость. К основным видам обременений в данном контексте относят: ипотеку, долгосрочную аренду, запрет на перепланировку, реконструкцию и изменение назначения объекта, передачу недвижимости
в доверительное управление и т.д.
Выявление участия посредников в сделке позволяет наиболее точно определить стоимость объекта недвижимости с позиций продавца и покупателя. Ведь возникающая в результате оплаты услуг посредника разница в доходах продавца и затратах покупателя определяет более широкий диапазон стоимости имущества. Учитывая современное состояние рынка недвижимости, можно отметить, что наличие посредника в сделке далеко не всегда является ее обязательным атрибутом. Если рынок активно развивается и спрос на недвижимость растет, услуги посредников (в частности, риэлтерских компаний) оказываются востребованными. В условиях снижения ликвидности недвижимости количество прямых сделок, позволяющих сэкономить на услугах посредников, значительно возрастает.
Особые условия сделки могут быть связаны с последующим совместным участием сторон сделки в производственно-хозяйственной деятельности на базе объекта недвижимости, с особыми условиями и сроками передачи недвижимости новому правообладателю и регистрации прав на нового владельца, с сохранением частичных прав продавца на имущество и иными взаимными обязательствами сторон сделки.
Временные факторы:
Информация о дате заключения сделки позволяет определить рыночные условия, в которых находился объект на момент её заключения. В зависимости от соотношения различных рыночных индикаторов, цены на отдельных сегментах рынка могут расти, снижаться, подвергаться сезонным колебаниям. При анализе стоимости конкретного объекта целесообразно учитывать условия ранее заключенных сделок с сопоставимыми объектами недвижимости, причем информация о датах заключения этих сделок носит принципиальный характер. Также стоимость любого объекта недвижимости определяется этапом жизненного цикла, на котором объект находится на дату заключения сделки.
Основным индикатором ликвидности недвижимости является срок экспозиции объекта на открытом рынке, необходимый для реализации имущества по рыночной стоимости. Для каждого типа недвижимости среднерыночный срок экспозиции объектов определяется соотношением спроса и предложения, сложившимся на дату заключения соглашения о сделке, и учитывающим текущие экономические условия. Чем больше среднерыночный срок экспозиции недвижимости, тем ниже ликвидность
49
объекта. В свою очередь, снижение уровня ликвидности объекта может привести к снижению его стоимости.
Периодичность получения доходов от владения и распоряжения
недвижимой собственностью является одним из основных факторов, формирующих заинтересованность инвестора в приобретении недвижимости. Например, при сдаче в аренду помещений возможны различные варианты получения дохода – в виде авансирования оплаты с ежегодными платежами в начале каждого года действия договора аренды; наиболее популярной считается ежемесячная оплата аренды; также практикуются и ежеквартальные платежи. В курортных зонах на периодичность доходов влияют сезонные погодные и климатические условия. При использовании объекта недвижимости для ведения собственного бизнеса эффективность использования объекта может определяться финансовыми результатами коммерческой деятельности, которая осуществляется на базе этого объекта.
Условия финансирования:
При заключении сделок с объектами недвижимости возможны различные варианты финансирования, предполагающие привлечение для оплаты собственных и (или) заемных средств. Привлечение собственных средств для покупателя является наиболее выгодным в том случае, если он располагает свободными денежными средствами. Если собственные средства задействованы в бизнесе покупателя и их изъятие из оборота для финансирования сделки может нанести ущерб этому бизнесу, то более предпочтительным оказывается привлечение заемных средств. Следует понимать, что в этом случае затраты инвестора на приобретение недвижимости будут включать не только сумму, уплачиваемую по договору на приобретение недвижимости, но и дополнительные средства, которые будут направлены на выплату определенных процентов по займам в оговоренные сторонами сроки. Условия финансирования кредитными учреждениями приобретения недвижимости являются важным регулятором активности на рынке недвижимости. При резком изменении условий выдачи кредитов, например, с повышением ставок процентов, потенциальные покупатели недвижимости могут отказаться от привлечения займов. Сокращение числа потенциальных покупателей на рынке может привести к сокращению спроса и снижению цен на недвижимость. Учитывая высокую стоимость заемных средств, часто применяется вариант комбинированной оплаты – с привлечением как собственных, так и заемных средств в определенной пропорции.
При определении условий финансовых взаиморасчетов сторон сделки с недвижимостью допускается использование дополнительных финансовых инструментов. В качестве таких инструментов, прежде всего, могут выступать ценные бумаги: векселя, гарантии, закладные. Уровень
50