Материал: Оценка объектов недвижимости. учебное пособие для студентов специальности 270115. Круглякова В.М

ликвидности и надежности ценных долговых бумаг является основой определения цены сделки.

При проведении анализа ценообразующих факторов основной задачей специалиста по оценке является установление степени влияния каждого фактора на итоговую стоимость недвижимости. Для этого необходимо выявить

ипроанализировать критерии полезности объекта для собственника (правообладателя) и потенциального покупателя (пользователя) недвижимости,

иопределить всю совокупность условий и характеристик, влияющих на стоимость данного вида недвижимости. Влияние факторов может оцениваться качественно или количественно. Тем не менее, только комплексный учет всей совокупности внешних и внутренних факторов позволяет сформировать обоснованное заключение о стоимости недвижимости.

2.4.БАЗОВЫЕ ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Втеории и практике стоимостной оценки под принципами оценки понимают основные положения, которыми необходимо руководствоваться при определении стоимости недвижимости. Таким образом, процесс оценки имущества и содержание итогового заключения о стоимости объекта должны соответствовать основным принципам оценки недвижимости. С учетом содержания различных принципов оценки можно выделить следующие группы:

принципы, основанные на представлении пользователя;

принципы, определяемые рыночной средой;

принципы, связанные с землей и ее улучшениями;

принципы наиболее эффективного использования.

Комплексный учет указанных принципов позволяет наиболее полно учесть всю совокупность факторов и обстоятельств, влияющих на процедуру оценки. Взаимосвязь различных принципов оценки представлена на рис. 2.1.

К принципам, основанным на представлении пользователя, относятся принципы

полезности;

ожидания;

замещения.

Вобщем случае, полезность – это способность объекта недвижимости удовлетворять потребностям конкретного пользователя в конкретном месте и в определенный период времени. Если владение недвижимостью обеспечивает удовлетворение материальных, морально-психологических или физических

51

потребностей пользователя, то можно считать, что недвижимость обладает полезностью. Например, полезность доходной недвижимости для потенциального инвестора заключается в способности недвижимости приносить доход (в виде арендных платежей или в качестве составляющей дохода от предпринимательской деятельности) в течение длительного периода времени. Соответственно, принцип полезности заключается в том, что объект обладает стоимостью только в том случае, если он может быть полезен какомулибо пользователю и может быть использован для выполнения некоторых функций и удовлетворения определенных потребностей.

Рис. 2.1. Принципы оценки недвижимости и их взаимосвязь

52

Принцип ожидания связан с финансовыми и прочими выгодами, на которые может рассчитывать инвестор в случае приобретения и использования недвижимости, а также при ее возможной перепродаже. Для инвестора большое значение имеет величина, качество и продолжительность прогнозируемого будущего потока доходов, а также риски, с которыми сопряжено получение этих доходов. Ожидания, связанные с потоком доходов, могут существенно меняться по мере того, как меняется окружение объекта недвижимости. Как правило, рациональный инвестор, принимая решение о приобретении недвижимости, старается собрать наиболее полную и достоверную информацию об объекте инвестиций и, таким образом, заранее учесть возможные риски изменения ситуации на рынке недвижимости. Итак, принцип ожидания основывается на анализе потенциальной доходности недвижимости с учетом рисков инвестирования.

Принцип замещения является одним из основных принципов оценки, которым руководствуются и покупатели, и продавцы. Содержание данного принципа с позиции покупателя базируется на следующем утверждении: рациональный покупатель не заплатит за конкретный объект недвижимости больше минимальной цены любого другого объекта, обладающего для этого покупателя эквивалентной полезностью. С точки зрения продавца данный принцип гласит, что типичный продавец запросит за свой объект недвижимости сумму, которая не может быть меньше величины затрат продавца на приобретение или создание объекта с учетом предпринимательского дохода, справедливого для данного типа недвижимости. Учитывая постоянно присутствующий на рынке конфликт интересов продавцов недвижимости и ее покупателей, можно утверждать, что цена сделки является тем компромиссом, который достигается сторонами при

еезаключении в процессе проведения переговоров.

Всоставе третьей группы принципов, определяемых рыночной средой, могут быть выделены следующие принципы:

зависимости;

соответствия;

спроса и предложения;

конкуренции;

изменения.

Принцип зависимости отражает степень влияния факторов внешней среды на стоимость объектов недвижимости. В зависимости от особенностей политических, социальных, физических и экономических факторов, а также локальных характеристик местоположения и окружения объекта, при прочих равных условиях, эти факторы могут увеличивать или уменьшать стоимость

53

недвижимости в несколько раз. Состав и структура факторов, влияющих на стоимость недвижимости, подробно были рассмотрены в предыдущем разделе.

Принцип соответствия заключается в том, что при отчуждении объекта недвижимости наибольшая стоимость возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый с ним характер землепользования. Соответствие характеристик объекта недвижимости и его окружения потребностям и ожиданиям рынка недвижимости (то есть сложившимся стандартам рынка) обеспечивает высокий рыночный спрос на него и, следовательно, его высокую стоимость. Например, стоимость квартиры в жилом микрорайоне, имеющем единое архитектурно-планировочное решение и соответствующую сервисную инфраструктуру, будет выше стоимости квартиры, имеющей такую же планировку, но расположенной в районе старой разнородной застройки с отсутствующей инфраструктурой. Таким образом, если жилой или коммерческий объект недвижимости по своим конструктивным и архитектурным решениям не соответствует характеристикам окружения, его стоимость снижается. Следует помнить, что потребности и ожидания рынка с течением времени изменяются, совершенствуясь по мере развития городов и изменения форм землепользования. В результате меняются и критерии соответствия. Учет тенденций развития рынка недвижимости должны обеспечивать профессиональные консультанты в сфере управления недвижимостью.

Принцип спроса и предложения учитывает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Суть принципа спроса и предложения как основы механизма рыночного саморегулирования заключается в выявлении взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью его предложения в текущих экономических условиях.

Предложение — это количество объектов недвижимости на соответствующем сегменте рынка, предлагающихся по определенным ценам. Необходимо отметить, что предложение земли в целом ограничено самой природой, поскольку земля не является свободно воспроизводимым товаром. Следовательно, рынок предложения земельных участков является неэластичным. Предложение зданий и сооружений имеет также низкую эластичность, поскольку их строительство требует значительного времени.

Спрос — это представленная на рынке платежеспособная потребность в конкретных объектах недвижимости. Он формируется под влиянием как объективных — экономических, политических, социальных, демографических, природно-климатических, так и субъективных факторов. К субъективным факторам относятся: особый личный интерес покупателей к данному объекту, нестандартные условия финансирования сделки, эмоциональное восприятие сторонами процесса переговоров о сделке,

54

привлечение широкого круга покупателей за счет использования инструментов рекламы.

Таким образом, рынки недвижимости несовершенны – спрос и предложение не всегда диктуют цену, по которой происходит смена собственника.

В России значительное влияние на соотношение спроса и предложения оказывает введение различных законодательных и нормативных актов, определяющих возможность ипотечного кредитования, льготное налогообложение при приобретении недвижимости и ограничения в передаче прав на отдельные типы недвижимости. Активное развитие рынка жилой и коммерческой недвижимости, а также высокий уровень доходов от реализации проектов строительства объектов вплоть до 2008 года привело к созданию большого количества конкурирующих инвестиционных (девелоперских) компаний. Однако, финансовый кризис, приведший к значительному сокращению возможностей по использованию заемных средств, как для строительства объектов, так и для их приобретения, вызвал резкое сокращение количества девелоперских компаний и снижение спроса как на жилую, так и на коммерческую недвижимость.

Принцип конкуренции означает, что цены на объекты недвижимости устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли. Если субъекты рынка действуют в рамках разумной конкуренции, то конкуренция приводит к повышению качества услуг на рынке недвижимости с сохранением сверхприбылей. Если же конкуренция становится избыточной, то ее следствием является снижение уровня доходности, что может привести к отказу инвесторов от дальнейшего развития соответствующего рынка недвижимости. Также конкуренция может усиливаться в условиях снижения уровня покупательской способности участников рынка, вызванного последствиями финансового кризиса.

Положительная роль свободной конкуренции состоит в том, что только на конкурентном рынке можно определить рыночную стоимость имущества. При наличии монополий, получаемая ими сверхприбыль носит разрушительный характер для конкуренции, блокирует действие рыночных механизмов и, в конечном счете, приводит к снижению качества строительства и искусственному завышению рыночной стоимости недвижимости.

Учет принципа конкуренции проявляется в том, что если на рынке недвижимости рассматривается уровень доходности, соответствующий сверхприбылям, то при определении стоимости объекта недвижимости должны быть учтены риски, отражающие вероятность потери части доходов из-за возможного воздействия фактора конкуренции. Объекты недвижимости, которые имеют экономические преимущества сегодня, необязательно сохранят их в будущем. Поэтому, если собственник получает доход,

55