Материал: Оценка объектов недвижимости. учебное пособие для студентов специальности 270115. Круглякова В.М

изменению качества и состояния строительных конструкций и потребительских характеристик объекта.

Понятие жизненного цикла недвижимости можно рассматривать, исходя из критериев технического состояния и экономических свойств объекта.

По критерию технического состояния строительных конструкций выделяют следующие этапы жизненного цикла:

1.Строительство объекта.

2.Содержание (эксплуатация) недвижимости.

3.Снос (ликвидация) объекта.

Строительство. Стадию строительства можно разделить на следующие этапы:

выбор земельного участка под строительство, разработка концепции застройки и составление технико-экономического обоснования проекта

– на данном этапе определяются основные количественные и качественные показатели будущего объекта, уровень предполагаемых затрат (на основе укрупненных показателей), планируемые сроки строительства;

составление проектно-сметной документации (разработка и согласование проекта) с определением точных параметров конструкций, обоснованием сроков и объемов финансирования строительства, получением разрешительной документации на строительство объекта;

реализация строительного проекта с выполнением комплекса строительно-монтажных работ и проведением мероприятий по вводу объекта в эксплуатацию.

Для типовых строительных объектов продолжительность первого и второго этапов может занимать от 1 до 2 лет. Продолжительность третьего этапа определяется особенностями технологии строительства конкретного объекта и может составлять от 1 до 3 лет. При реализации сложных проектов строительства промышленных комплексов и сооружений (например, металлургических комбинатов или магистральных транспортных трубопроводных систем) продолжительность перечисленных выше этапов определяется индивидуально.

Эксплуатация. После завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию начинается наиболее продолжительный этап жизненного цикла. Для создания нормальных условий содержания объекта необходимо обеспечить стабильный температурно-влажностный режим в помещениях, регулярно проводить текущий и капитальный ремонты строительных конструкций с их частичной заменой и (или) модернизацией. Соответствие режима эксплуатации нормативным требованиям позволяет обеспечить безопасную эксплуатацию объекта в течение всего нормативного срока службы недвижимости.

61

Снос объекта. Необходимость в сносе строительного объекта возникает в связи с потерей прочностных характеристик конструкций, разрушением отдельных конструктивных элементов, негативным влиянием на объект окружающей среды. Также вопрос о сносе здания или сооружения может рассматриваться в связи с новыми планами застройки района расположения объекта из-за несоответствия архитектурно-планировочных решений объекта качественным характеристикам окружения.

На протяжении жизненного цикла строения физическое и моральное старение разных конструктивных элементов происходит с различной скоростью.

Деятельность, происходящая в здании, со временем меняется, требуя изменений и самого строения. Каркас здания является наиболее прочной его частью. Он, как правило, не меняется в течение всего жизненного цикла объекта. Несущие конструкции также являются долгоживущими и не всегда позволяют изменить объемно-планировочное решение здания.

Системы отопления, водоснабжения, канализации и вентиляционные каналы требуют проведения капитального ремонта по меньшей мере один раз на протяжении всего жизненного цикла здания. В офисных зданиях намного чаще возникает необходимость в замене или реконструкции систем автоматизации и связи, а также обслуживающих систем видеонаблюдения и пожаротушения из-за их физического и морального устаревания. Правильная организация профилактики и текущего ремонта может продлить жизненный цикл объекта недвижимости.

В зависимости от продолжительности нормативного срока службы, все конструктивные элементы строительного объекта могут быть разделены на две группы: долгоживущие и короткоживущие. К долгоживущим элементам, прежде всего, относятся фундамент, наружные и несущие стены и каркасные конструкции, перекрытия. Срок физической жизни этих элементов сопоставим с нормативным сроком службы всего здания.

Короткоживущие элементы имеют разные нормативные сроки службы. Например, срок службы внутренней отделки помещений составляет от 5 до 15 лет, отопительных приборов и трубопроводных систем – от 30 до 50 лет, кровельных материалов – от 5 лет. На рис.2.2 представлено соотношение жизненного цикла различных конструктивных элементов строительного объекта [3].

Жизненный цикл недвижимости по критерию экономических свойств объекта состоит из следующих основных этапов:

1.Выведение объекта на рынок.

2.Рост.

3.Зрелость.

4.Упадок.

62

Рис. 2.2. Жизненный цикл конструктивных элементов объекта

В табл. 2.2 представлен анализ основных экономических характеристик объекта недвижимости на различных этапах его жизненного цикла.

Таблица 2.2. Основные этапы жизненного цикла недвижимости как объекта

экономических отношений

Этап выведения объекта на рынок сопровождается низким уровнем эксплуатационной загруженности, неопределенным и медленно формирующимся составом основных пользователей (покупателей или арендаторов), значительными затратами на рекламу и маркетинг. Риски, связанные с отсутствием растущих и, тем более, стабильных положительных денежных потоков, приводят к низкой рыночной стоимости объекта.

На этапе роста объект недвижимости признается массовыми потребителями по соответствующей отрасли, поэтому загруженность помещений и количество пользователей растет увеличивающимися темпами, а рекламные расходы постепенно снижаются. По мере внедрения объекта на рынок появляются инвесторы, заинтересованные в развитии этого сегмента, что приводит к постепенному увеличению инвестиций в строительство объектов аналогичного назначения. Одновременно с ростом инвестиционной привлекательности объекта в связи со снижением издержек по выходу объекта на рынок, увеличивается его рыночная стоимость.

Период зрелости характеризуется стабилизацией показателей доходности и структуры издержек. Потребительские свойства недвижимости соответствуют рыночным ожиданиям, поэтому востребованы массовыми потребителями, соответствующий сегмент рынка постепенно заполняется предложением аналогичных объектов. Величина рыночной стоимости объекта на этапе зрелости достигает своего наибольшего по сравнению с другими этапами жизненного цикла значения.

Вступление объекта в стадию упадка приводит к снижению показателей доходности вследствие постепенной утраты объектом конкурентных преимуществ. Количество пользователей объекта сокращается, меняется его состав на менее взыскательных пользователей сегмента рынка. Затраты на рекламу не приносят требуемого результата, поэтому постоянно сокращаются.

64

Удержание интереса потребителей к объекту прежде всего обеспечивается за счет снижения арендной платы или стоимости прав на объект.

Общая структура показателей жизненного цикла недвижимости с учетом доходов и расходов на примере доходоприносящего объекта схематично представлена на рис. 2.3.

В составе доходов от владения недвижимостью, прежде всего, предусматриваются доходы от сдачи объекта в аренду. Прекращение физической жизни объекта (его снос) в результате морального или физического устаревания предполагает получение дополнительных доходов от реализации материалов после демонтажа конструкций объекта по остаточной стоимости. Ключевыми затратами для объекта недвижимости являются единовременные затраты на строительство и регулярные расходы на обслуживание. Дополнительными затратами, позволяющими поддерживать потребительские свойства объекта, а значит и величину арендной платы, являются отчисления на текущий и капитальный ремонт. Кроме этого, в структуре затрат необходимо учитывать расходы на снос объекта и утилизацию материалов, не подлежащих повторному использованию.

Рис. 2.3. Изменение доходов и расходов доходоприносящей недвижимости в течение ее жизненного цикла.

Учет этапа жизненного цикла, на котором находится исследуемый объект, имеет важное значение для процедуры оценки объекта недвижимости.

65