Материал: Оценка объектов недвижимости. учебное пособие для студентов специальности 270115. Круглякова В.М

В связи с этим, рассмотрим основные понятия и термины, применяющиеся для описания возрастных особенностей зданий и сооружений (см. рис.2.4).

Срок физической жизни — интервал времени, в течение которого строительно-эксплуатационные характеристики объекта сохраняют свои качества на уровне, позволяющем использовать объект в соответствии с его назначением. Продолжительность срока физической жизни объекта зависит от его группы капитальности и фактически является нормативной величиной, учитывающей прочностные свойства строительных конструкций. Поэтому наряду с термином «срок физической жизни» может применяться термин «нормативный срок жизни» объекта. Считается, что физическая жизнь объекта начинается с момента его ввода в эксплуатацию и завершается, когда объект сносится.

Срок экономической жизни

Объект оценки

Рис. 2.4. Хронологические показатели объекта недвижимости

Срок экономической жизни — период, в течение которого объект недвижимости способен приносить доход, причем расходы на какие-либо улучшения объекта увеличивают его стоимость на сумму, большую величины затрат на эти улучшения. Продолжительность срока экономической жизни

66

зависит от качества эксплуатации и обслуживания объекта, применения современных технологий в области отделочных материалов и инженерного обеспечения объекта. Как правило, в составе паспортов типовых проектов или технико-экономического обоснования проекта строительства объекта определяется нормативный (расчетный) срок жизни здания или сооружения. С учетом этого срока для целей бухгалтерского учета организации устанавливаются нормы амортизационных отчислений, а также определяется периодичность проведения ремонтных работ.

Если не рассматривать возможность морального устаревания объекта недвижимости в более ранние сроки, чем сроки, предусмотренные в бухгалтерском учете для полного начисления амортизации, то понятия нормативного срока жизни и срока экономической жизни можно рассматривать как достаточно близкие. Именно по этой причине в оценочных расчетах величина срока экономической жизни зачастую определяется на основе нормативов с учетом типа строительных конструкций объекта недвижимости. Важным условием применимости нормативного срока жизни для определения срока экономической жизни является регулярное качественное обслуживание объекта в соответствии с нормативными требованиями. Если условия содержания объекта оценки отличаются от установленных эксплуатационными нормативами, то срок экономической жизни не может быть принят на уровне нормативного срока – в этом случае данный срок обосновывается оценщиком дополнительно.

Хронологический (фактический) возраст — временной интервал между датой начала эксплуатации объекта и датой проведения оценки. В качестве даты начала эксплуатации может быть принята дата подписания акта ввода объекта в эксплуатацию или внесения записи в Единый государственный реестр регистрации прав на недвижимую собственность. Также хронологический возраст может быть установлен на основе информации о годе постройки объекта, указанной в его Техническом паспорте или бухгалтерской отчетности предприятия-собственника.

Эффективный возраст — период времени, которым оценивается продолжительность жизни здания на дату оценки с учетом его фактического технического состояния, то есть исходя из того, какими были условия содержания объекта и «на какой возраст объект оценки выглядит». Определение этого показателя основывается на сопоставлении свойств оцениваемого объекта, которыми он должен обладать при условии его эксплуатации в соответствии с нормативами, и свойств, которыми объект фактически обладает. Исходя из этого, эффективный возраст может быть:

равен хронологическому (если условия эксплуатации и обслуживания объекта соответствуют нормативам);

больше хронологического (если объект оценки подвержен воздействию дополнительных факторов, ухудшающих его состояние);

67

меньше фактического возраста (если эксплуатационные нагрузки регулярно оказываются меньшими по сравнению с предусмотренными проектом, а ремонтные работы проводятся качественно и иногда даже чаще, чем это предусмотрено

нормативами).

Определение величины эффективного возраста обосновывается оценщиком самостоятельно или с привлечением экспертов, по результатам детального визуального обследования объекта недвижимости.

Срок оставшейся экономической жизни — определяемый в соответствии с нормативами или на основе анализа рынка и условий содержания объекта, прогнозируемый оценщиком интервал времени от даты оценки до завершения срока экономической жизни объекта оценки.

На процесс определения сроков жизни и иных хронологических показателей действующего объекта недвижимости существенное влияние оказывают данные об особенностях его строительства до ввода объекта в эксплуатацию. Условно можно выделить три сценария строительства объекта:

своевременное выполнение всех этапов работ, строительство объекта проводится в соответствии с проектом и завершается практически без отклонений от графика;

строительство объекта консервируется на продолжительный период времени, что приводит к ухудшению технического состояния отдельных конструктивных элементов, затем на основе проекта реконструкции объект достраивается с частичной заменой или восстановлением конструктивных элементов;

строительные работы проводятся частями, с перерывами, но, в конечном счете, объект вводится в эксплуатацию без значительных отклонений от первоначального проекта.

Впервом случае продолжительность строительного цикла не имеет принципиального значения, так как с момента начала строительства объекта до его ввода в эксплуатацию проходит незначительный период времени и износом конструктивных элементов за период строительства можно пренебречь из-за его малой величины. Тогда процедура определения различных хронологических показателей соответствует описанным выше пояснениям.

Если же строительство объекта затягивается и, будучи недостроенным, объект подвергается разрушительному воздействию внешней среды и ряда иных факторов (второй и третий сценарии), то при определении показателей эффективного возраста и срока экономической жизни оценщик должен учитывать ухудшение состояния отдельных конструктивных элементов объекта в процессе строительства объекта с одной стороны, и предпринятые застройщиком меры по восстановлению качества конструктивных элементов к моменту ввода объекта в эксплуатацию. Определение хронологических

68

параметров объекта в этом случае требует проведения дополнительного исследования его истории создания и условий эксплуатации.

КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ К ГЛАВЕ 2

1.Почему рынок недвижимости можно рассматривать как одну из составляющих рынка инвестиций?

2.Перечислите основные особенности недвижимости как товара.

3.Укажите состав основных сегментов рынка недвижимости. Почему проведение анализа рынка имеет большое значение для процедуры оценки недвижимости?

4.Чем отличаются понятия «цена» и «стоимость»?

5.Какие виды стоимости объектов недвижимости установлены современным российским законодательством? Сформулируйте определение рыночной стоимости в соответствии с Федеральными стандартами оценки.

6.Чем отличается стоимость в обмене от стоимости в пользовании?

7.Укажите различия в составе видов стоимостей, предусмотренных российским законодательством и Международными стандартами оценки.

8.Опишите основные критерии оценки местоположения объекта недвижимости.

9.Укажите состав основных внешних факторов, влияющих на стоимость

недвижимости в условиях экономического кризиса. 10.Перечислите основные группы принципов оценки.

11.Каким образом этап жизненного цикла объекта недвижимости влияет на его стоимость?

12.Сформулируйте понятие эффективного возраста улучшений. Как между собой взаимосвязаны хронологический и эффективный возраст объекта?

3. СОДЕРЖАНИЕ ПРОЦЕДУРЫ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

3.1.ОСНОВНЫЕ ЭТАПЫ СТОИМОСТНОЙ ОЦЕНКИ

3.1.1. Требования к процедуре проведения оценки

Процесс проведения оценки предполагает последовательное выполнение взаимосвязанных действий, начиная от постановки задачи и заканчивая составлением и передачей заказчику отчета об оценке. Конкретное содержание различных этапов оценки определяется в зависимости от цели,

69

для которой проводится оценка, вида определяемой стоимости и состава оцениваемых прав, типа оцениваемого имущества и индивидуальных характеристик объекта оценки, а также факторами, характеризующими состояние рыночной среды. Для проведения оценки стоимости недвижимого имущества оценщик должен провести комплекс работ, связанных с идентификацией оцениваемого имущества и определением его основных параметров.

Правильная организация и грамотное выполнение оценочных работ являются неотъемлемой составляющей процесса проведения переговоров и заключения сделки с недвижимым имуществом. Любая небрежность в работе специалиста по оценке может привести к нанесению материального ущерба одной из сторон, являющихся участниками сделки, которая заключается на основе данных о стоимости, рекомендованной оценщиком.

Следует особо отметить требования Российского законодательства к независимости оценщика. Если оценщик является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица, либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве, то он не имеет права проводить оценку соответствующего имущества. В этом случае оценщик обязан отказаться от заключения договора об оценке. Федеральным законом об оценочной деятельности в РФ не допускается вмешательство заказчика или иных лиц в деятельность оценщика, так как это может повлиять на объективность заключения о стоимости имущества. Размер оплаты услуг оценщика не может зависеть от итоговой величины стоимости имущества.

Для процедуры оценки недвижимости, как правило, применяется единый алгоритм, который предполагает последовательное выполнение следующих этапов:

1.Заключение с заказчиком договора на проведение оценки и составление Задания на оценку.

2.Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки и его окружения.

3.Проведение исследования рынка, к которому относится объект оценки.

4.Анализ наиболее эффективного использования оцениваемого объекта недвижимости.

5.Выбор методов оценки и проведение комплекса расчетов с их применением.

6.Формирование заключения об итоговой величине стоимости объекта оценки в рамках процедуры согласования предварительных результатов оценки.

7.Составление письменного отчета об оценке и его передача заказчику.

Рассмотрим каждый из этапов более подробно.

70