Заключение с заказчиком договора на проведение оценки и составление Задания на оценку обязательно производится в письменной форме. Общее содержание договора на проведение оценки соответствует договору возмездного оказания услуг. При этом в договоре на оказание услуг по оценке имущества дополнительно указываются: основания заключения договора, вид объекта оценки с указанием его основных реквизитов, вид определяемой стоимости объекта оценки. Также в договоре указываются сведения об оценщике, включая данные, подтверждающие наличие у оценщика права на осуществление оценочной деятельности. Таким образом, текст договора на оценку фактически должен содержать основные данные, определяющие постановку задачи, а именно – объект оценки, дату, по состоянию на которую проводится оценка, цель и задачу оценки.
Более детальная информация, имеющая принципиальное значение для процедуры оценки, описывается в Задании на оценку. Четкая постановка задачи необходима для полного и однозначного толкования применяемых методов оценки и представляемых в составе отчета об оценке результатов. В структуре задания на оценку должна быть указана следующая существенная информация, касающаяся параметров проводимой оценки:
Точное указание на оцениваемое имущество, позволяющее провести идентификацию объекта оценки (для объекта недвижимости достаточно привести основные данные, отражаемые в свидетельстве о государственной регистрации прав на него – наименование объекта и субъекта права, вид права
икадастровый номер объекта, его адрес, площадь или иной количественный параметр, а также существующие ограничения права).
Определение объема подлежащих оценке имущественных прав позволяет выделить юридические параметры объекта недвижимости с учетом особенностей предполагаемой сделки. Например, при наличии права собственности на объект, оценке может подлежать лишь частичное право на него – например, право долгосрочной аренды объекта. Также существенными для процедуры оценки являются ограничения в распоряжении имуществом в случае оценки доли в праве общей долевой собственности на объект, при залоге или аресте недвижимости.
Описание предполагаемой области применения результатов оценки и обоснование вида определяемой стоимости проводится с учетом терминологии и принципов, которые должны соблюдаться при использовании стандартов оценки, принимаемых заказчиком и оценщиком за основу. Сфера применения результатов оценки (купля-продажа, залог или страхование имущества, определение базы для целей налогообложения или корректировки финансовой отчетности и др.), влияет на состав исходных данных и методов, использующихся для проведения оценки.
71
Согласование даты определения стоимости объекта оценки (даты оценки) и периода, в течение которого проводится оценка. Любой конкретной дате в текущем, ретроспективном или прогнозном периоде соответствует определенное состояние самого объекта оценки и соответствующего рынка недвижимости. Это состояние описывается с помощью постоянно изменяющихся технических характеристик объекта и значений основных ценообразующих факторов. Значения стоимости объекта оценки, определенные на разные даты, чаще всего отличаются друг от друга. Таким образом, дата оценки является одним из ключевых параметров процедуры оценки.
Общее описание объема оценочных работ предполагает указание на
состав, полноту и достоверность исходных данных, и принимаемую систему информационного обеспечения процедуры оценки, состав привлекаемых для проведения отдельных этапов оценки экспертов. Также сторонами должен быть согласован состав принимаемых за основу стандартов оценки и применяемых подходов и методов оценки недвижимости.
Указание основных ограничительных условий и допущений оценки
является одной из обязательных составляющих процедуры оценки любого объекта недвижимости. Именно содержание ограничений и допущений
оценки может существенно повлиять на результат оценки. Фактически эти условия определяют пределы применимости полученных результатов, о чем заказчик должен быть проинформирован заранее.
Стоимость услуг по оценке имущества также указывается в договоре.
При проведении переговоров о стоимости своих услуг, оценщик должен учитывать все затраты на оплату информации, необходимой для качественного проведения оценки – это и базы нормативной документации, и данные о ценах продажи и ставках арендной платы за различные объекты на рынке недвижимости, и аналитические обзоры состояния соответствующего сектора рынка недвижимого имущества.
Процесс установления количественных и качественных характеристик объекта оценки и его окружения является одним из наиболее ответственных этапов процедуры оценки. Проверке достоверности и полноты собираемой информации необходимо уделять особое внимание. Весь объем анализируемых оценщиком данных условно можно разделить на общие и специальные данные. Общие данные отражают значения и динамику внешних экономических, политических, экологических и социальных факторов, влияющих на стоимость недвижимости, в конкретном регионе применительно к рассматриваемому сегменту рынка. Специальные данные содержат индивидуальные характеристики объекта по следующим направлениям:
72
а) юридические параметры объекта (на основе анализа предоставляемой заказчиком правоустанавливающей документации, кадастрового плана и данных учреждения государственной регистрации, оценщиком определяется собственник объекта недвижимости и пакет прав, которыми он обладает, включая обременения оцениваемого имущества и ограничения в распоряжении им – если они имеются);
б) технические характеристики объекта (осмотр объекта недвижимости, изучение технической документации с определением состава и количественных характеристик конструктивных элементов, обследование технического состояния строительных конструкций с выявлением повреждений и дефектов элементов конструкций, сбор информации об окружении объекта, топографических и геофизических характеристиках земельного участка, экологических параметрах района расположения объекта оценки);
в) экономические показатели объекта (анализ текущей выручки и исследование структуры затрат по обслуживанию и эксплуатации объекта с целью определения потенциального дохода от владения и распоряжения им, оценка эффективности использования объекта с позиций его доходности, выбор наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости; если собственником оцениваемого имущества является юридическое лицо, то важная роль отводится также исследованию данных бухгалтерского учета и отчетности организации).
Проведение исследования рынка, к которому относится объект оценки, позволяет сформировать представление об истории развития рынка недвижимости в целом, выявить общие конъюнктуру и тенденции, характерные для соответствующего сегмента рынка недвижимого имущества в регионе, определить место оцениваемого объекта на рынке и круг его потенциальных пользователей и покупателей. В процессе изучения текущего состояния рынка недвижимости оценщиком собирается информация, необходимая для проведения комплекса расчетов в составе различных методов оценки. Так, например, для оценки объекта недвижимости с точки зрения доходов осуществляется сбор и обработка данных о ставках арендной платы по объектам, имеющим сходные с объектом оценки характеристики, а также обобщаются данные, позволяющие обосновать величину рисков, связанных с инвестированием в недвижимость конкретного типа. При обработке данных о продаже аналогичных оцениваемому объектов на основе анализа рынка формируется выборка данных по сопоставимым продажам для последующего проведения комплекса оценочных расчетов. На основе анализа рынка можно определить средний срок экспозиции объектов различного назначения и проанализировать риски, связанные с изменением ликвидности отдельных типов недвижимости. Таким образом, наличие в составе процедуры
73
оценки этапа исследования рынка является обязательным практически для любой оценки недвижимости.
Целью анализа наиболее эффективного использования оцениваемого объекта недвижимости является определение соответствия текущего использования объекта максимальному уровню его доходности и, как следствие – стоимости. Выявление варианта наиболее эффективного использования объекта считается ключевым этапом процесса определения рыночной стоимости, так как определяет содержание последующих расчетов в составе процедуры оценки. Иные функции возлагаются на этот этап при оценке видов стоимости, отличных от рыночной. Так, например, при оценке инвестиционной стоимости анализ вариантов использования объекта оценки носит справочно-информационный характер. При определении стоимости объекта при существующем использовании данный анализ вообще может не проводиться, так как вариант использования объекта считается заранее выбранным.
На основе собранной информации об оцениваемом имуществе и с учетом особенностей рынка, на котором это имущество обращается, оценщиком самостоятельно принимается решение о выборе конкретных методов оценки, которые, с учетом состава и уровня достоверности исходных данных, могут быть применены в расчетах стоимости объекта недвижимости.
В процессе определения стоимости имущества в общем случае могут использоваться три подхода к оценке:
доходный
сравнительный
затратный.
Доходный подход объединяет совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении ожидаемых в будущем доходов от использования объекта оценки. Основным условием применения методов доходного подхода является способность объекта недвижимости приносить доход, то есть объект оценки должен относиться к доходоприносящей недвижимости.
Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Данный подход может применяться только в том случае, когда оценщик располагает достаточным объемом сведений о сделках или ценах предложения объектов недвижимости, сходных с оцениваемым объектом. Расчет стоимости объекта оценки основывается на проведении комплекса корректировок, учитывающих различия в параметрах сходных и оцениваемого объектов, с приведением стоимостей объектов-аналогов к стоимости объекта оценки.
74
Затратный подход объединяет совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении величины затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта оценки, с учетом его износа и устареваний. Под затратами на воспроизводство объекта понимают затраты, необходимые для создания точной копии объекта с применением материалов и технологий, использовавшихся в период создания объекта оценки. В качестве затрат на замещение объекта рассматривается величина затрат на создание аналогичного объекта, исходя из применяющихся на дату оценки материалов и технологий. Принимая за основу понятия объекта недвижимости как земельного участка с улучшениями, можно утверждать, что содержание затратного подхода заключается в определении стоимости недвижимости как суммы стоимости земельного участка и остаточной стоимости улучшений этого участка.
Каждый из перечисленных подходов опирается на собственные методы, применение которых приводит к получению расчетной величины стоимости объекта. Выбор применяющихся в том или ином случае подходов и методов определяется особенностями объекта оценки и надежностью информации, использующейся в процессе оценки. При определенных условиях оценщик имеет право отказаться от применения того или иного подхода к оценке, однако такой отказ должен быть подробно обоснован. Отсутствие в отчете об оценке обоснования отказа от применения какого-либо подхода к оценке недвижимости является нарушением требований стандартов оценки.
Формирование заключения об итоговой величине стоимости объекта оценки является завершающим этапом расчета стоимости недвижимости. По результатам применения различных подходов к определению стоимости объекта оценщик получает отличающиеся друг от друга значения стоимости имущества, соответствующие каждому из примененных подходов. Для определения итоговой величины стоимости проводится процедура согласования предварительных результатов оценки – проводится сравнительный анализ полученных результатов, и определяются достоинства и недостатки использовавшихся подходов с установлением весовых коэффициентов для каждого предварительного результата. Именно итоговая величина стоимости представляется заказчику оценщиком в качестве результата проведенной оценки.
Составление и передача заказчику отчета об оценке является заключительным этапом процедуры оценки. Российским законодательством предусматривается только письменная форма отчета об оценке имущества. Также федеральным законом и стандартами оценки определяются требования к содержанию отчета об оценке и его структуре. Нарушение оценщиком формы отчета и искажение его содержания может привести к тому, что отчет не будет признан документом доказательственного значения и не сможет быть рекомендован для заключения сделки с соответствующим имуществом.
75