3.2. ИНФОРМАЦИОННОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Сбор и обработка информации, прямо или косвенно касающейся объекта оценки, является сутью процесса оценки недвижимости. Поэтому в соответствии с Федеральными стандартами оценки сбору и анализу информации, необходимой для проведения оценки, должно уделяться особое внимание.
К основным отличительным свойствам информации, применяющейся в оценочной деятельности, можно отнести:
1.Многообразие источников – состав информации, необходимой для проведения оценки, может быть получен в результате поиска необходимых сведений из большого количества источников; при этом формат представления информации не имеет единых стандартов.
2.Отсутствие упорядоченных структур данных – единых стандартных форм, содержащих информацию, касающуюся процедуры оценки, нет; все данные представляют собой не имеющие общей структуры материалы информационно-аналитических агентств, сведения, размещенные на различных сайтах в Интернете, печатные справочные издания, нормативную документацию, законодательные акты, документацию по характеристикам объекта оценки и другие сведения, применение которых определяется оценщиком непосредственно при проведении оценки.
3.Зависимость от временных факторов – для оценки недвижимости одним из наиболее значимых параметров является фактор времени, который учитывается не только постоянные изменения, происходящие на рынке недвижимости, но и события, связанные с изменением потребительских свойств оцениваемого объекта (ремонты, перепланировки, реконструкции и т.д.).
При проведении оценки недвижимости информация используется для трех основных целей: анализ объекта в текущем состоянии, прогнозирование, сопоставление.
Анализ объекта в текущем состоянии включает сбор информации об основных характеристиках объекта оценки и его способности обеспечивать выполнение определенных функций.
Прогнозирование основывается на анализе истории развития рынка, к которому относится объект оценки, исследовании текущих условий и составлении прогноза ожидаемых в будущем показателей объекта оценки.
Сопоставление является основой проведения сравнительного анализа потребительских свойств объекта оценки и других объектов, представленных
81
на рынке недвижимости; результаты анализа позволяют определить преимущества и недостатки объекта, влияющие на его стоимость.
Все применяющиеся для оценки источники могут быть разделены на внутренние и внешние.
Основными внутренними источниками информации являются данные о технических характеристиках объекта недвижимости и другие сведения, которые предоставляются заказчиком оценки и содержатся в составе документации на объект оценки. К внутренним источникам можно отнести:
технический паспорт (кадастровый паспорт) на объект недвижимости – составляется специалистами по технической инвентаризации имущества;
проектно-сметная документация на объект оценки;
правоустанавливающая документация на объект;
данные о проведенных ремонтных работах и экспертизе строительных конструкций объекта;
сведения, отражаемые в составе финансовой отчетности правообладателя объекта;
данные об особенностях эксплуатации объекта и структуре соответствующих затрат;
сведения о характеристиках земельного участка, включая кадастровый план и межевое дело, результаты геологических или иных исследований;
документация, подтверждающая наличие (отсутствие) обременений по оцениваемому объекту.
К внешним источникам, прежде всего, относятся сведения, которые оценщик получает не от заказчика, а из других независимых источников, в том числе:
законодательные акты Российской Федерации и местные нормативные акты в сфере обращения недвижимости;
ведомственные нормативные акты, включая всю нормативную базу строительства и эксплуатации объектов;
книги, журналы, газеты и другие, издаваемые на бумажном носителе публикации, содержащие методические и справочные сведения, необходимые для проведения оценки;
электронные базы данных о сделках с недвижимостью;
результаты научно-практических исследований в сфере рынка недвижимости, публикуемые в различных электронных и печатных изданиях;
сведения о ценообразовании в строительстве;
82
данные о социально-экономических и отраслевых показателях, состоянии финансовых рынков, кредитных ставках, различных рыночных индикаторах и другие сведения.
Описание объекта оценки является неотъемлемой частью любого отчета по оценке. Главной целью такого описания является формирование у пользователя отчета однозначного представления о том имуществе, которое оценивается.
Рассмотрим пример состава основных характеристик объекта недвижимости как земельного участка с расположенным на нем нежилым отдельно стоящим зданием на основе внутренней информации, предоставленной заказчиком. Для описания такого объекта, как правило, указывают следующую информацию:
1.Наименование и адрес местоположения земельного участка и здания в соответствии с Единым государственным реестром недвижимого имущества (определяется на основании Свидетельства о государственной регистрации прав).
2.Вид зарегистрированных прав на земельный участок и здание (право собственности или право аренды), а также зарегистрированные обременения (если имеются).
3.Назначение и текущее использование объекта оценки. Имеющиеся ограничения в назначении земельного участка (данные кадастрового паспорта и сведения, представленные заказчиком).
4.Описание окружения объекта оценки (указание имеющихся в непосредственной близости от объекта оценки предприятий, организаций
исоответствующих зданий и земельных участков).
5.Основные характеристики земельного участка (определяются по данным заказчика и по результатам непосредственного осмотра):
площадь (измеряется в кв.м. или гектарах);
форма (прямоугольная, неправильная многоугольная и т.д.);
топография (поверхность ровная, имеется склон, местность неровная и др.);
состояние (участок спланирован и расчищен, имеется благоустройство территории, многолетние насаждения, участок заброшен и т.д.);
состав и структура почвенно-геологические ресурсов, а также параметры грунтов, глубина грунтовых вод, сейсмичность района расположения участка;
состав, качество и состояние подъездных путей, примыкающих к земельному участку;
83
обеспечение участка системами жизнеобеспечения (состав подведенных инженерных коммуникаций);
6. Основные характеристики здания (определяются по данным заказчика и по результатам непосредственного осмотра)
год постройки и период последнего капитального ремонта (реконструкции) объекта; в зависимости от года постройки необходимо навести справки о внесении здания в реестр памятников истории и архитектуры;
число этажей, наличие подвала или цокольного этажа;
общая площадь помещений (общая и полезная площадь), площадь застройки и высота помещений по наружному и внутреннему обмеру, строительный объем здания;
группа капитальности и состав основных конструктивных элементов здания;
тип и качество внутренней отделки помещений;
состав инженерных коммуникаций здания (включая охранную и пожарную сигнализации, а также системы телекоммуникаций и видеонаблюдения);
техническое состояние строительных конструкций объекта.
7. Дополнительные общие характеристики, предоставляемые заказчиком или выявляемые оценщиком совместно с заказчиком:
состав арендаторов и величина арендной платы за помещения оцениваемого объекта (если помещения или земельный участок хотя бы частично сдаются в аренду);
экологические показатели района расположения объекта оценки;
социальная среда места расположения объекта;
наличие ограничений по доступу к помещениям (вход с улицы или со двора, проходная система и т.д.);
наличие мест для организации автомобильной парковки;
данные бухгалтерского учета объекта (если собственником оцениваемого имущества является юридическое лицо).
Мы рассмотрели лишь ориентировочный состав внутренней информации по объекту оценки. Очевидно, что объем внешней информации охватывает самые разные сведения о среде, в которой расположен оцениваемый объект, позволяющие провести обоснованный расчет стоимости объекта оценки.
Рассмотрим основные требования к составу и качеству информации, сформулированные в составе ФСО №1 [34].
«Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и
84
качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:
а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;
б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;
в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки».
Кроме этого, в составе ФСО №1 излагаются требования к достаточности и достоверности информации, использующейся при проведении оценки:
«Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.
Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.
Если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений.
Если при проведении оценки оценщиком привлекаются специалисты (эксперты), оценщик должен указать в отчете их квалификацию и степень их
85