Материал: Оценка объектов недвижимости. учебное пособие для студентов специальности 270115. Круглякова В.М

По результатам расчетов, представленных в составе табл. 3.1, в качестве варианта наиболее эффективного использования земельного участка как свободного должен быть принят вариант строительства на земельном участке жилого дома.

2.Анализ НЭИ застроенного земельного участка должен проводиться

сучетом следующих вариантов использования объекта:

–текущее использование существующих улучшений без изменения их назначения;

–изменение использования улучшений на основе их модернизации или реконструкции;

–снос существующих строений со строительством нового объекта. Основным критерием выбора варианта НЭИ застроенного земельного

участка, так же как и для свободного участка, является максимальная расчетная величина стоимости объекта (но под объектом в данном случае понимается единый объект недвижимости как земельный участок с существующими улучшениями).

В качестве примера рассмотрим выбор варианта НЭИ для земельного участка, на котором расположено здание с комплексом административных и производственных помещений. Границы участка расположены вдоль автомагистрали, характеризующейся активным движением пассажирского и грузового автотранспорта. Здание находится в удовлетворительном техническом состоянии и может эксплуатироваться без проведения ремонтных работ.

Рассматривается два варианта использования объекта:

– первый вариант предполагает сохранение текущего использования объекта без каких-либо инвестиций в его развитие;

91

– второй вариант предусматривает возможность проведения реконструкции объекта с организацией на его базе торгово-офисного центра.

Пусть годовая величина чистого дохода от объекта оценки, исходя из его текущего использования, составляет 18 650 тыс. руб. Для проведения реконструкции объекта потребуется один год. Величина затрат на реконструкцию при условии авансирования строительных работ составит 86 200 тыс. руб. Годовой чистый доход от сдачи в аренду помещений объекта после реконструкции составит 36 700 тыс. руб. Коэффициент капитализации для административно-производственных помещений составляет 0,165, а для торгово-офисного центра 0,15.

Решение проводим в следующей последовательности:

Сравним стоимость объекта недвижимости до и после реконструкции: при текущем использовании стоимость объекта

18 650 / 0,165 = 113 030 (тыс. руб.);

после реконструкции стоимость составит:

36700 / 0,15 = 244 667 (тыс. руб.),

ас учетом затрат на реконструкцию чистая текущая стоимость объекта может быть определена следующим образом:

244 667 / (1+ 0,15) – 86 200 = 126 554 (тыс. руб.).

Вывод: так как чистая текущая стоимость объекта после реконструкции выше стоимости объекта при существующем использовании, в качестве варианта наиболее эффективного использования объекта недвижимости принимается торгово-офисный центр.

Проведение анализа НЭИ является обязательным этапом оценки рыночной стоимости недвижимости. Необходимость проведения такого исследования при определении иных видов стоимости может оговариваться стандартами оценки различных видов имущества.

Результаты анализа НЭИ объекта оценки влияют на выбор методов оценки, которые применяются для оценки этого объекта. При проведении оценки застроенного земельного участка возможны следующие ситуации:

1.Выводы о НЭИ земельного участка как свободного и как застроенного совпадают и соответствуют текущему использованию объекта оценки.

2.Заключение о НЭИ свободного и застроенного земельных участков совпадают, но предусматривают альтернативный текущему назначению вариант использования объекта оценки.

3.Вариант НЭИ земельного участка как свободного и как застроенного отличаются.

Основным критерием выбора методов расчета стоимости объекта недвижимости в перечисленных ситуациях является структура денежных потоков (как отрицательных, так и положительных), с помощью которой может быть учтен конкретный сценарий развития объекта.

92

В первом случае расчет стоимости объекта допускает применение практически любых методов оценки, включая метод прямой капитализации.

Во втором случае потребность в инвестировании в развитие объекта недвижимости приводит к неоднородности денежных потоков, что накладывает ограничения на использование механизма прямой капитализации.

Если выбранным вариантом НЭИ предусматривается снос объекта, то из расчетов также исключается часть затратного подхода, соответствующая расчету затрат на создание улучшений и обоснованию износа и устареваний объекта. Затратный подход в этой ситуации может применяться только для определения стоимости земельного участка.

Третий случай является наиболее сложным для процесса оценки. Состав применяемых методов оценки определяется как выбранным вариантом использования единого объекта недвижимости, так и наилучшим вариантом использования земельного участка как свободного.

КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ К ГЛАВЕ 3

1.Что означает независимость оценщика? Какие критерии независимости установлены российским законодательством?

2.Перечислите основные этапы проведения оценки недвижимости.

3.Какие подходы могут быть применены для оценки объектов недвижимости?

4.Что понимают под термином «итоговая величина стоимости объекта»?

5.Может ли устное заключение о стоимости имущества или краткая форма отчета об оценке рассматриваться в качестве заключения профессионального оценщика о стоимости имущества?

6.В составе каких нормативных актов сформулированы основные требования к отчету об оценке?

7.Что понимают под достаточностью и достоверностью информации, использующейся при проведении оценки?

8.Какую роль в процедуре оценки рыночной стоимости недвижимости играет анализ наиболее эффективного использования?

93

4. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

СПРИМЕНЕНИЕМ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

4.1. ОБЛАСТЬ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДА И ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ

Для потенциального инвестора одним из важнейших мотивов приобретения объекта недвижимости является его способность приносить доход. Недвижимость, которая может приносить доход как отдельно взятый актив, называется доходоприносящей или доходной. Так как в качестве основного источника доходов от недвижимости традиционно рассматривается сдача объекта в аренду, к доходной недвижимости можно отнести:

1.Торговые помещения, торгово-офисные и торгово-развлекательные комплексы.

2.Офисные помещения, здания бизнес-центров, комплексы и отдельные помещения, связанные с оказанием различных услуг.

3.Складские помещения и комплексы различного типа, а также другие объекты, относящиеся к недвижимому имуществу.

Доход от недвижимости также может формироваться в процессе реализации различных инвестиционных проектов нового строительства или реконструкции и модернизации существующего объекта. Кроме этого, недвижимость может рассматриваться в качестве одной из составляющих действующего бизнеса. При этом следует различать доходы, приходящиеся на собственно объект недвижимости, и дополнительные ресурсы, привлекаемые для реализации проекта или осуществления конкретного бизнеса.

Доходный подход к оценке недвижимости сориентирован на стоимостную оценку объекта с учетом потенциала его доходности. Учитывая, что существует тесная взаимосвязь между объемом инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение доходов от этого объекта после его приобретения. Поэтому стоимость недвижимости, определяемая с применением доходного подхода, рассчитывается как текущая стоимость будущих доходов, генерируемых оцениваемым имуществом.

Содержание доходного подхода тесно связано с другими подходами к оценке. Например, ставки дохода, применяемые в составе расчетов по методам доходного подхода, часто определяются на основе анализа и сопоставления рыночных данных по сделкам с различными объектами. Затраты на капитальный ремонт или перепланировку помещений используются в составе расчета денежного потока для обоснования объемов инвестиций в объект. При проведении корректировок к объектам-аналогам в составе сравнительного подхода анализ значений доходности различных объектов позволяет обосновать численные значения корректировок.

94

Основным недостатком доходного подхода является то, что в отличие от двух других подходов оценки, за основу расчетов принимаются данные об ожидаемых в будущем доходах, то есть прогнозные данные. Следовательно, результаты доходного подхода носят вероятностный характер.

Теоретической базой доходного подхода являются классические принципы оценки, которые отражают мотивацию участников рынка недвижимости и особенности функциональных связей между ценами и ценообразующими факторами. Рассмотрим состав принципов, которые реализуются в составе доходного подхода.

1.Принцип ожидания – основной принцип оценки с позиций дохода, учитывающий ожидания инвестора в получении финансовых и прочих выгод от владения, пользования и распоряжения объектом, а также рисков, связанных с получением этих выгод.

2.Принцип замещения – предполагает исследование текущего состояния сегмента рынка, к которому относится оцениваемый объект недвижимости; для доходного подхода данный принцип гласит, что ни один рациональный покупатель не заплатит за объект оценки сумму, большую минимальной величины цены объекта недвижимости, обладающего аналогичной доходностью.

3.Принцип спроса и предложения – реализуется в форме проведения комплексного анализа следующих количественных и качественных показателей рынка недвижимости: конкурентоспособность и ликвидность объектов, насыщение рынка и условия предоставления кредитных ресурсов, наличие государственного контроля и регулирования сделок, деловая активность в регионе и другие.

4.Принцип наиболее эффективного использования – основывается на прогнозировании потенциальной доходности объекта, исходя из варианта наиболее эффективного использования земельного участка и его улучшений.

4.2.ПРИМЕНЕНИЕ ИНСТРУМЕНТОВ ФИНАНСОВОЙ МАТЕМАТИКИ ПРИ АНАЛИЗЕ ДОХОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

4.2.1. Понятие простого и сложного процентов

Стоимость приносящей доход недвижимости, прежде всего, определяется текущей стоимостью доходов, которые ожидает получить собственник в будущем. Одним из основных положений финансовой математики является утверждение о том, что с течением времени деньги, как средство накопления, меняют свою стоимость, даже если не учитывать фактор инфляции. В связи с этим рассмотрим следующую ситуацию.

95