Материал: Оценка объектов недвижимости. учебное пособие для студентов специальности 270115. Круглякова В.М

участия в проведении оценки, а также обосновать необходимость их привлечения».

Таким образом, требования к составу и качеству информации, которая должна использоваться оценщиком, постоянно усложняются. Тем не менее, учет этих требований позволяет повысить качество оценочного заключения.

В процессе работы с информацией, касающейся объекта оценки, любые данные должны быть тщательно изучены и перепроверены. Использование в составе расчетов недостоверной информации может существенно повлиять на результат расчета. В ряде случаев невыявленное на этапе оценки несоответствие использовавшихся для оценки данных реальным характеристикам объекта может привести к срыву переговоров об отчуждении имущества или переносу сроков заключения сделки и изменению

ееусловий.

3.3.АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Ранее мы говорили об основных принципах оценки стоимости недвижимости. В том числе – о принципе наиболее эффективного использования объекта. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки является одним из наиболее важных этапов процесса оценки.

Наиболее эффективное использование (НЭИ) объекта недвижимости представляет собой такой вариант использования объекта, который из всех законодательно разрешенных, физически осуществимых, финансово доступных и экономически наиболее целесообразных вариантов обеспечивает наибольшую стоимость объекта, определенную на дату оценки.

Анализ возможностей рынка принять тот или иной вариант использования земельного участка проводится для того, чтобы определить, насколько эти варианты «разумно вписываются» в структуру спроса и предложения на рынке недвижимости. В ходе данного анализа рассматриваются инфраструктура самого земельного участка и прилегающей к нему территории, исследуется местоположение объектов, формирующих конкурентную среду для выбранного варианта инвестиций, оценивается емкость рынка по использованию земельных участков с улучшениями соответствующего назначения и т.д. Таким образом, оценивается соотношение спроса и предложения той продукции или тех услуг, которые планируется производить или, соответственно, оказывать после смены собственника, и делается вывод о целесообразности именно такого использования объекта недвижимости.

Потенциальный инвестор, вкладывая деньги в недвижимость, может преследовать следующие цели:

приобретение свободного или застроенного земельного участка по принципу – «я уже знаю, что на этом участке буду строить, или как этот объект буду эксплуатировать, – никакие другие варианты

86

меня не интересуют»; ранее мы уже говорили, что в этом случае оценщиком определяется так называемая «стоимость в пользовании», учитывающая конкретный сценарий инвестиций в недвижимость.

покупка свободного земельного участка с целью последующего строительства на нем улучшений без определенных планов по вариантам строительства;

приобретение земельного участка с существующими улучшениями с последующими инвестициями в реконструкцию или модернизацию объекта недвижимости;

покупка недвижимости, обладающей значительным потенциалом повышения стоимости в будущем без каких-либо дополнительных инвестиций, с целью последующей перепродажи объекта по более высокой цене («спекулятивный» подход).

Впервом случае, как правило, основным ориентиром для принятия инвестором решения о приобретении объекта недвижимости являются текущие рыночные данные о сделках купли-продажи аналогичных объектов. Во всех остальных ситуациях для раскрытия потенциала, которым обладает объект недвижимости, анализ рынка оказывается недостаточным. Возникает потребность в исследовании различных вариантов инвестирования в недвижимость с целью информирования сторон, участвующих в проведении переговоров по совершению сделки, об экономическом потенциале имущества. Эта задача решается благодаря проведению анализа НЭИ.

Эксперт-оценщик анализирует различные варианты застройки земли и эксплуатации улучшений с тем, чтобы определить, какой из них обеспечит наибольшую стоимость продаваемой собственности. Выбор НЭИ использования объекта недвижимости обусловлен потенциалом местоположения земельного участка, способностью рынка принять данный вариант использования объекта, возможностью реализации данного варианта использования с правовой точки зрения, а также с учетом физических, грунтовых, ландшафтных возможностей участка, технологической и финансовой обоснованности.

Потенциал местоположения земельного участка — основной фактор, влияющий на его стоимость. Например, если инвестор предполагает построить кафе, то земельный участок должен находиться на оживленных улицах, желательно в районе расположения торговых, административных помещений, учреждений культуры; если рассматривается строительство склада, то необходимо, чтобы недалеко были основные автомагистрали, а к

участку имелись удобные подъездные пути, включая железнодорожную ветку, и т. д. При анализе варианта использования участка необходимо рассмотреть не только позитивные результаты, но и возможные негативные факторы, сопутствующие данному варианту, и снижающие полезность недвижимости. Информацию об объекте недвижимости можно получить в зе-

87

мельных комитетах и комиссиях, а также в структурных подразделениях бюро технической инвентаризации (БТИ) и органах государственной регистрации. Часто сбор информации осуществляется непосредственно с помощью собственника имущества, планирующего продавать объект и имеющего право на получение любой информации о принадлежащем ему земельном участке и строениях.

Итак, при проведении анализа НЭИ любой из рассматриваемых вариантов должен соответствовать следующим критериям:

Законодательная разрешенность – правовая обоснованность застройки земельного участка заключается в его экспертизе с точки зрения действующего законодательства, градостроительного регламента (зонирования, требований охраны окружающей среды, пожаробезопасности, энергопотребления), перспективных решений по планировке территорий, охватывающих различные земельные участки, а также ограничений местной администрации и требований населения.

Физическая осуществимость – предполагает учет информации о физических, грунтовых и ландшафтных характеристиках объекта недвижимости. В качестве основных факторов, влияющих на определение границ физической осуществимости того или иного инвестиционного проекта, рассматриваются: размер, форма, почвенные и геологические особенности земельного участка, состав растительности, глубина залегания грунтовых вод и другие. Эти данные используются для того, чтобы решить, объект какой этажности, каких размеров и формы можно построить на данном земельном участке с учетом существующих строительных технологий. Технологическая обоснованность застройки земельного участка или проведения реконструкции существующего объекта заключается в ответе на вопрос, возможно ли осуществить планируемый вариант строительства или реконструкции в заданные сроки, при соответствующем графике финансирования и проекте организации строительно-монтажных работ (СМР). Условиями реализации проекта строительства или реконструкции объекта могут быть: наличие квалифицированных работников строительных специальностей и менеджеров, обеспеченность строительными материалами, оборудованием и энергоносителями, соблюдение требований строительных норм и правил (СНиП) и нормативов техники безопасности при проведении СМР и т.д. Эти условия тщательно анализируются для тех вариантов строительства, которые являются законодательно разрешенными.

Финансовая доступность – предполагаемые объемы финансирования нового строительства или реконструкции существующего объекта должны соответствовать типичным условиям привлечения денежных средств, сложившимся на рынке финансовых услуг, включая предлагаемые банковскими учреждениями ставки по кредитам и условия возврата займов. Если предлагаемый вариант инвестирования в недвижимость не учитывает

88

реальную стоимость заемных средств для предусмотренных проектом объемов финансирования, то такой проект не является финансово доступным.

Экономическая эффективность – в процессе обоснования вариантов объемов финансирования в рамках инвестиций в недвижимость анализируются объемы планируемых затрат на строительство, и составляется прогноз денежных поступлений от владения и распоряжения недвижимостью в процессе строительства и после ввода объекта в эксплуатацию. Особое внимание уделяется времени поступления и оттока денежных средств, выручке от реализации продукции (услуг), затратам на эксплуатацию объекта, платежам по обслуживанию долга при использовании заемных средств, выручке от продажи объекта и рефинансированию денежных средств. Одновременно анализируются риски, с которыми сопряжено получение дохода от владения и распоряжения объектом недвижимости. При проведении анализа НЭИ целесообразно рассматривать только те варианты инвестирования в недвижимость, которые являются экономически целесообразными и обладают наибольшей эффективностью.

Исходя из этих критериев, анализ НЭИ объекта недвижимости как земельного участка с улучшениями, проводят в два этапа:

–на первом этапе проводят анализ НЭИ земельного участка в предположении, что он является свободным (незастроенным);

–на втором этапе анализ НЭИ проводится для земельного участка с существующими улучшениями (то есть земельный участок рассматривается как застроенный).

При определении НЭИ земельного участка как свободного, суть расчетов вариантов использования заключается в подборе и сопоставлении различных вариантов освоения земельного участка и выборе оптимального варианта по критерию величины остаточной стоимости земли. Исследование вариантов застройки участка проводится в следующей последовательности.

1.Определяются варианты освоения земельного участка, которые отбираются исходя из правовой допустимости застройки, физической возможности (рыночного и технологического потенциала местоположения), а также финансовой доступности инвестиций в строительство. Например, если утвержденным градостроительным регламентом на рассматриваемом земельном участке предусмотрена промышленная застройка, отбираемые варианты должны предусматривать организацию промышленного производства или строительство складской недвижимости. Если же рассматривается «спальный» жилой район города

ина его территории расположен свободный земельный участок, то в качестве вариантов могут рассматриваться как строительство жилого здания, так и строительство помещений магазинов, офисов, кафе – возможно сооружение торгового центра с комплексом офисных помещений и т.д.

89

2.Рассчитываются основные экономические показатели выбранных вариантов инвестирования в строительство: определяется величина и структура затрат на строительство, а также показатели доходов от использования объектов. В процессе расчетов производится разделение общего расчетного значения прибыли, полученной от всего объекта недвижимости (комплекса «земля + здание»), на доход, относящийся к земле и доход, приходящийся на улучшения. Это разделение осуществляется с помощью различных коэффициентов капитализации, рассчитанных исходя из определенных величин рисков, продолжительности срока возмещения капитала, структуры финансирования и ожидаемого повышения или снижения стоимости комплекса. Полученная таким образом прибыль, относящаяся к земле, капитализируется. В результате получается значение остаточной стоимости земельного участка.

3.По критерию наибольшей остаточной стоимости земельного участка выбирается вариант инвестирования в недвижимость. Он и будет приниматься в качестве наиболее эффективного.

Пример выбора НЭИ земельного участка как свободного представлен в табл. 3.1. Выбор производится из трех законодательно разрешенных, физически осуществимых и финансово доступных вариантов застройки участка – рассматривается строительство торгового центра, здания спорткомплекса и жилого дома. Сравнение вариантов застройки проводится на основе сопоставления приведенных к текущей дате значений совокупности затрат на строительство и эксплуатацию объектов недвижимости и выручки от распоряжения недвижимостью. Терминология, принятая в табл. 3.1, подробно рассматривается в главе 4 данного пособия, посвященной применению затратного подхода к оценке.

Таблица 3.1 Определение варианта наиболее эффективного использования

земельного участка как свободного