Полученный заказчиком отчет об оценке может быть применен им в течение ограниченного периода времени. С учетом действующих федеральных стандартов оценки продолжительность этого периода составляет не более шести месяцев от даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты, отражающей намерения продать недвижимость по указанной в отчете стоимости.
3.1.2. Содержание отчета об оценке
Постоянно развивающаяся российская экономика и совершенствующаяся нормативно-правовая база обращения недвижимого имущества способствовали активному развитию рынка недвижимости и, конечно, оценочной деятельности, как одной из важных его составляющих. До появления первой редакции Федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. форма и содержание заключения об оценке имущества определялись оценщиком самостоятельно. Сведения о стоимости имущества могли быть представлены как в виде справки о стоимости, так и в форме отчета произвольного содержания. Из-за отсутствия единых стандартов оценки в заключениях указывались виды стоимости, не имеющие четких определений и вызывающие дополнительную путаницу при их использовании.
Первые стандарты, разработанные в 1995 году Российским обществом оценщиков как общественной профессиональной организацией, носили лишь рекомендательный характер. Благодаря введению в действие Федерального закона об оценочной деятельности появились общие требования к отчету об оценке, которые в обязательном порядке должны были соблюдать все оценщики. Эти требования получили развитие в связи с утверждением федеральных стандартов оценки и переходом к саморегулированию оценочной деятельности с 1 января 2008 года.
Внастоящее время требования к отчету об оценке содержатся в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в последней редакции) и в Федеральном стандарте оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО №3) [36].
Всоответствии со статьей 11 Федерального закона отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете обязательно должны быть указаны: дата проведения оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки, а также иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки, отраженных в отчете. В отчете должны быть указаны:
– дата составления и порядковый номер отчета;
– основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
76
–место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;
–точное описание объекта оценки;
–стандарты оценки и обоснование их использования;
–перечень использованных при проведении оценки данных с указанием источников их получения;
–принятые при проведении оценки допущения;
–последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
–дата определения стоимости объекта оценки;
–перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или печатью юридического лица, с которым оценщики заключили трудовой договор.
Дополнительные требования к структуре отчета об оценке и содержанию его основных разделов сформулированы в составе ФСО №3. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
1.Принцип существенности – в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки.
2.Принцип обоснованности – информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена.
3.Принцип однозначности – содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования.
4.Принцип проверяемости – состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам.
5.Принцип достаточности – отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
77
Для удобства использования сведений, представленных в отчете, определен состав и основное содержание его обязательных разделов. В отчете об оценке должны содержаться следующие разделы:
1.Основные факты и выводы. Данный раздел выполняет обобщающую функцию в отчете, так как в нем содержится точное указание на оцениваемое имущество, описываются результаты, полученные с применением различных подходов к оценке, и представляется итоговая величина стоимости объекта оценки. Таким образом, этот раздел позволяет понять, что именно было оценено, и какие результаты были получены оценщиком.
2.Задание на оценку. Как указывалось ранее, задание на оценку является обязательной частью договора на проведение оценки. Именно в задании заказчиком и исполнителем согласовываются основные параметры объекта оценки, условия проведения оценки и принятые ограничительные условия. В частности, в задании должна содержаться информация, указывающая на объект оценки и имущественные права на него, цель оценки и предполагаемое использование результатов оценки, вид стоимости, определяемой оценщиком, сроки проведения оценки и дата, на которую она проводится, а также допущения и ограничения, на которых оценка должна основываться. Для процесса оценки содержание задания на оценку имеет принципиальное значение. Поэтому раздел «Задание на оценку» должен содержать полный текст задания из договора, что позволяет исключить неоднозначное толкование сторонами состава объекта оценки и полученных результатов.
3.Сведения о заказчике оценки и об оценщике. Информация о сторонах – участниках договора на проведение оценки, а также сведения об оценщике или оценщиках, которые составляют отчет об оценке, позволяет, прежде всего, определить состав сторон, имеющих непосредственное отношение к конкретной оценке. Данные о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков, наличие полиса страхования гражданской ответственности оценщика, образовательных документов и стажа работы в сфере оценочной деятельности позволяют подтвердить соответствие составителя отчета об оценке требованиям законодательства к оценщику. Если к проведению оценки привлекались дополнительные специалисты или организации, сведения об их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки также должны указываться в этом разделе.
4.Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки. Существенные для проведения оценки положения, связанные с качеством исходных данных, предоставленных заказчиком, с областью применения полученных
78
результатов и основными предпосылками процесса оценки, должны быть отражены в составе допущений и ограничительных условий.
5.Применяемые стандарты оценочной деятельности. Состав использующихся при составлении отчета стандартов должен быть представлен двумя группами стандартов: федеральными стандартами оценки, обязательными для всех оценщиков, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, утверждаемыми саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, составляющий отчет об оценке. Применение конкретных стандартов из указанных групп также должно быть обосновано в данном разделе.
6.Описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки. В зависимости от особенностей объекта оценки данный раздел должен содержать сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, его износе и устареваниях. В отчете должна быть указана информация о текущем использовании оцениваемого имущества, а также представлены сведения об основных количественных и качественных характеристиках элементов объекта оценки и его окружения, определяющих основные ценообразующие параметры объекта оценки.
7.Анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. Этот раздел является ключевым для проведения оценки любого имущества. Именно на этапе анализа рынка определяются основные факторы, влияющие на стоимость объекта оценки, и устанавливается возможность применения того или иного подхода к оценке. Полученные при проведении анализа рынка сведения о численных диапазонах значений различных ценообразующих факторов составляют основу последующих расчетов стоимости объекта оценки.
8. Описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. Данный раздел включает подробное обоснование и описание применяемых методов оценки и содержит весь комплекс расчетов, связанных с определением стоимости объекта оценки. Именно в этом разделе при необходимости использования ограниченного числа подходов к оценке оценщиком должно быть представлено обоснование отказа от применения того или иного подхода.
9. Согласование результатов расчетов. Результаты расчета стоимости с применением различных методов оценки проходят два этапа обработки:
79
– на первом этапе обобщаются результаты расчета стоимости, полученные с использованием различных методов в каждом из подходов, что позволяет вывести единую величину стоимости объекта для каждого из примененных подходов;
– на втором этапе проводится согласование обобщенных результатов расчетов стоимости с учетом примененных подходов.
Вобщем случае процедура согласования результатов, полученных при использовании различных подходов к оценке, заключается в определении весовых коэффициентов для каждого из полученных результатов и расчете итоговой величины стоимости объекта оценки на основе процедуры взвешивания результатов. При этом оценщик должен привести в отчете об оценке обоснование выбора весовых коэффициентов.
Вчастном случае, если оценщиком был применен только один подход к оценке, то процедура согласования становится формальным, но обязательным этапом оценки, так как результат оценки принимается в соответствии с результатом этого подхода.
Вприложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз
идругих документов по объекту оценки.
Требования к составлению отчета об оценке, проводимой для специальных целей и отдельных видов объектов оценки, могут дополнять требования ФСО №3 и устанавливаются федеральными стандартами оценки недвижимости.
Очевидно, что указанный выше состав разделов не является исчерпывающим. По усмотрению оценщика отчет может быть дополнен любой информацией, существенной для проведения оценки конкретного имущества. Также в составе стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемыми организациями оценщиков (СРО), могут быть предусмотрены дополнительные требования к отчету об оценке. Соблюдение этих требований является обязательным для всех членов СРО.
Если отчет составлен по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законодательством об оценочной деятельности, то итоговая величина стоимости признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с недвижимым имуществом. Если перечисленные выше требования в какой-либо части нарушаются оценщиком, то отчет не может быть признан документом доказательственного значения, что, в свою очередь, может привести к признанию недействительной сделки с недвижимостью.
80