Материал: Оценка объектов недвижимости. учебное пособие для студентов специальности 270115. Круглякова В.М

Таблица 7.3

Расчет доли стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости

Необходимо определить стоимость земельного участка, входящего в состав единого объекта недвижимости.

Среднее значение доли стоимости оцениваемого земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости составляет 0,208. Таким образом, стоимость земельного участка, входящего в состав единого объекта оценки, равна:

11 258 000 0,208 = 2 341 664 рублей.

7.2.3. Применение доходного подхода к оценке земли

Доходный подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка, способного приносить доход в будущем с учетом различных вариантов его использования. Стоимость любого объекта недвижимости при использовании доходного подхода определяется как сумма приведенных к текущему моменту ожидаемых будущих доходов, включая выручку от возможной перепродажи объекта оценки по окончании периода владения объектом. Доходный подход, прежде всего, основывается на принципе ожидания, который гласит, что рациональный покупатель (инвестор) определяет стоимость приобретения земельного участка, исходя из ожидаемых в будущем доходов или других форм полезности (выгод).

Доходный подход применяется при оценке стоимости земельных участков, для которых на основе анализа рынка недвижимости возможно установить ставки арендной платы за земли аналогичного качества или другие источники дохода для соответствующей категории земли. Таким образом, стоимость земельного участка представляет собой дисконтированную или капитализированную величину стоимости будущей земельной ренты, величина которой определяется назначением земельного участка. Например, при оценке земель сельскохозяйственного назначения доходный подход может быть реализован на основе данных о рыночных ценах продажи возделываемых сельскохозяйственных культур, наиболее эффективных с точки зрения рынка и агротехнических возможностей земель, а также с учетом рыночной величины затрат на их возделывание.

256

Применение доходного подхода требует тщательного анализа финансового потенциала и физического состояния объекта, его окружения, экономических условий и тенденций, а также использования таких базовых финансово-экономических показателей как коэффициент капитализации, индекс потребительских цен, инфляция, аннуитетные выплаты и другие.

Рассмотрим содержание основных методов оценки земельных участков с применением доходного подхода.

Метод капитализации земельной ренты.

Данный метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Содержание метода заключается в выполнении следующих основных этапов:

расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

определение величины коэффициента капитализации земельной ренты;

расчет стоимости земельного участка на основе деления земельной ренты на коэффициент капитализации.

Для застроенных или предназначенных под застройку земельных участков величина ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка.

Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится делением величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.

Величина коэффициента капитализации определяется на основе анализа норм отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций. Определение коэффициента капитализации для земельных участков может проводиться с применением следующих методов:

1.Метод основывается на анализе сравнительных продаж. Данный метод не требуетсложныхфинансовых расчетов или экспертных оценок, но можетбыть применен только при наличии достоверной информации о продажах сопоставимых земельных участков. Расчетная величина коэффициента капитализациивэтомслучаеопределяетсякакотношениечистогооперационного доходаотземельного участка–аналога кценепродажиэтогоземельного участка. Величинасреднего(средневзвешенного)значения коэффициентовкапитализации по нескольким сопоставимым продажам позволяет получить обоснованное значениекоэффициентакапитализации.

2.Расчет коэффициента капитализации методом кумулятивного построения, основу которого составляет суммирование безрисковой ставки доходности,

257

регионального риска и риска ликвидности земельного участка. Проблема выбора безрисковой ставки является постоянным предметом дискуссий профессиональных оценщиков – в качестве безрисковой ставки принимают ставку доходности по депозитам банков высшей категории надежности или ставку доходности к погашению по ценным государственным бумагам и т.д. Региональный риск, т.е. риск вложения денежных средств в недвижимость, находящуюся в конкретном регионе, характеризующимся экономическим и социальным положением региона и уровнем развития рынка недвижимости в нем. Для различных регионов его значение может составлять от 1 до 5 %. Риск ликвидности, связанный с возможностью потерь стоимости при реализации объекта недвижимости из-за пассивности рынка, его неустойчивости и несбалансированности. Его численное значение для права собственности и права долгосрочной аренды определяется среднерыночным сроком экспозиции аналогичных земельных участков и может составлять от 1% и более взависимости от текущей рыночной ситуации.

3.Нормативный метод определения ставки капитализации основывается на кадастровой оценке земельных участков. Так как кадастровая стоимость земельного участка и соответствующая величина земельной ренты определяется с учетом индивидуальных характеристик земельного участка, отношение годовой величины ренты к кадастровой стоимости земельного участка позволяет в первом приближении определить величину коэффициента капитализации. По мере формирования рынка земли кадастровая стоимость земельных участков будет приближаться к их рыночной стоимости, что позволит получать более обоснованные значения коэффициента капитализации.

Особенность коэффициента капитализации, используемого при оценке земли,

заключается в том, что он состоит только из одной части – ставки дохода на вложенныйкапитал, ине включаетнорму возмещениякапитала.

В качестве примера рассмотрим следующую ситуацию: участок земли сдан его собственником в долгосрочную аренду (сроком на 49 лет) с условием оплаты арендной платы в размере 78 000 рублей в год. Коэффициент капитализации равен 12,5%. Необходимо определить стоимость земельного участка.

Стоимость земельного участка, рассчитанная методом капитализации земельной ренты, составит:

25 000 : 0,125 = 624 000 (руб.).

Метод остатка

Данный метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Основным условием применения метода является застройка или возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, способными приносить доход.

В составе метода можно выделить следующие основные этапы:

258

расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за 1 год на основе рыночных ставок арендной платы;

расчет полной восстановительной стоимости с учетом накопленного износа, исходя из варианта наиболее эффективного использования оцениваемого земельного участка на дату оценки;

расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, как произведения полной восстановительной стоимости улучшений с учетом накопленного износа на коэффициент капитализации доходов от улучшений;

расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения;

расчет рыночной стоимости земельного участка на основе капитализации земельной ренты по ставке капитализации земли.

Таким образом, для определения стоимости земельного участка необходимо знать:

-стоимость здания (сооружения);

-чистый операционный доход от всей недвижимости;

-коэффициенты капитализации для земли и для здания.

В качестве примера рассмотрим земельный участок, на котором расположено отдельно стоящее здание. Пусть рыночная стоимость здания, определенная в рамках затратного подхода, составляет 12,8 млн. руб., срок экономической жизни здания 80 лет, ставка возврата капитала, инвестированного в улучшения 12% годовых. Коэффициент капитализации для земли равен 10%. Чистый операционный доход, приносимый единым объектом недвижимости, составляет 2,1 млн. руб. в год. Необходимо определить стоимость земельного участка.

1 этап: Определим коэффициент капитализации для здания с учетом срока его экономической жизни, составляющего 80 лет:

Кв – ставка возмещения (возврата) капитала;

n– срок эксплуатации здания.

Кзд = 12% + 1,25% = 13,25%.

2 этап: Определим часть чистого операционного дохода, относящуюся к зданию:

259

где: ЧОДзд – чистый операционный доход, относящийся к зданию;

Сзд – стоимость здания;

Кзд – коэффициент капитализации для здания.

ЧОДзд = 12 800 000 0,1325 = 1 696 000 руб.

3 этап: Определим часть дохода, относящегося к земельному участку:

где: ЧОДзем – чистый операционный доход от земли;

ЧОДобщ – общий доход в год от эксплуатации единого объекта недвижимости;

ЧОДзд – доход, относящийся к зданию.

ЧОДзем = 2 100 000 – 1 696 000 = 404 000 руб.

4 этап: Определим стоимость земли на основе капитализации части дохода, отнесенного к земле:

где: Сзем – стоимость земли; ЧОДзем – доход от земли;

Кзем – коэффициент капитализации для земли.

Сзем = 404 000/0,10 = 4 040 000 руб.

Таким образом, стоимость земельного участка составит 4 040 000 руб.

Метод предполагаемого использования

Этот метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условием его использования является возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Таким образом, метод предполагаемого использования может применяться при оценке любого земельного участка, у которого имеется перспектива развития (обустройства с целью получения дохода). Фактически метод базируется на всех трех подходах оценки: затратном, сравнительном и доходном. Чаще всего метод применяется в ситуации, когда разбивка участка на несколько участков соответствует варианту наилучшего и наиболее эффективного использования земли.

В составе метода можно выделить следующие основные этапы:

260