Материал: Оценка объектов недвижимости. учебное пособие для студентов специальности 270115. Круглякова В.М

Таблица 7.1

Основные характеристики объектов-аналогов для оценки земельного участка методом сравнения продаж

По остальным элементам сравнения участки не имеют существенных различий. Рассмотрим механизм обоснования корректировок для выбранной единицы сравнения – 0,1 га.

Условия финансирования: четвертый аналог приобретен с условием оплаты 40% на дату заключения сделки, а 60% с оплатой в рассрочку на 9 месяцев при ставке дохода 1,5% в месяц. Поправка, вносимая в цену продажи аналога, снижает его стоимость и составляет – 603 тыс. руб.

Особые условия продажи: В цену продажи аналога № 2 внесена поправка, учитывающая сокращенный срок экспозиции (срочность продажи). Типичный срок экспозиции аналогичного имущества – 4 месяца. По данным рынка, сокращение срока экспозиции земельных участков на 2 месяца в среднем ведет к уменьшению цены продажи земельных участков на 10%.

251

Таким образом, к аналогу №2 должна быть применена повышающая корректировка +10% или в денежном выражении поправка составит + 583 тыс. руб.

Время продажи: Основанием для внесения данной корректировки является изменение цен на земельном рынке. По данным анализа рынка недвижимости в третьем квартале 2008 года рост цен на рынке земельных участков зафиксирован на уровне 2% в месяц. С учетом изменений на рынке, вызванных финансовым кризисом, в четвертом квартале 2008 года цены снижались на 3% в месяц (нарастающим итогом). Поправка для аналога №1 составит -7%, для аналога №2 -3%, для аналога №3 -9%, для аналога №4 - 6%.

Местоположение: аналоги №1 и №2 имеют сходное местоположение с оцениваемым земельным участком. Участок №4, расположенный в административном центре, имеет лучшее расположение для строительства здания магазина и пользуется большим спросом. По результатам анализа парных продаж корректировка на местоположение к аналогу №4 является отрицательной и составит -7%. Участок №3 имеет самое худшее расположение (промышленный район города). Величина корректировки для участка №3 является положительной по отношению к объекту оценки, и составит +12%.

Физические характеристики: Рельеф поверхности земельного участка №3 неровный. Это ухудшает физические условия его застройки и эксплуатации. С учетом затрат на освоение такого земельного участка величина поправки к цене продажи участка может быть определена экспертным методом и составит +5%.

Результаты корректировки цены сравниваемых участков приведены далее в табл. 7.2.

Таблица 7.2 Проведение корректировок к стоимости объектов-аналогов

После введения поправок диапазон цен по сопоставимым участкам земли составил от 6 045 тыс. руб. до 5 759 тыс. руб. за 0,1 га. Тогда стоимость 0,1 га оцениваемого участка может быть определена, например, как среднее арифметическое значение четырех полученных результатов и составит 5 971,5 тыс. руб.

Следовательно, стоимость всего участка составит 5 971,5 2 = 11 943 тыс. руб. Заметим, что также при определении средневзвешенной величины скорректированной стоимости объектов-аналогов могут быть применены соотношения, учитывающие количество поправок, внесенных к каждому объекту-аналогу. Данный механизм подробно описан в Главе 5.

Метод выделения

Данный метод применяется только для оценки застроенных земельных участков. Таким образом, состав исходных данных по объектам-аналогам должен быть представлен едиными объектами недвижимости. Обязательными условиями применения метода выделения являются:

наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости (земельными участками с улучшениями), сопоставимыми с единым объектом недвижимости, включающим в себя оцениваемый земельный участок; при отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);

соответствие улучшений земельного участка варианту его наиболее эффективного использования.

Метод применяется, как правило, при определении стоимости земельного участка, имеющего типовую застройку (дачные домики, коттеджные поселки и т.д.), для которых различия в составе и качестве конструктивных элементов не являются существенными.

Метод предполагает выполнение следующей последовательности действий:

определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами-аналогами;

определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого объекта-аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

253

определение и проведение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости,

включающего в себя оцениваемый земельный участок, на основе обобщения скорректированных цен аналогов;

расчет полной восстановительной стоимости улучшений оцениваемого земельного участка с учетом их накопленного износа;

выделение стоимости оцениваемого земельного участка на основе вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, полной восстановительной стоимости улучшений земельного участка, скорректированной на величину накопленного износа.

Сумма затрат на создание улучшений земельного участка может определяться с использованием укрупненных или элементных стоимостных показателей (методы расчета ПВС и различных видов износа и устареваний представлены в Главе 6).

Рассмотрим использование метода выделения на конкретном примере. Пусть единый объект недвижимости представляет собой земельный участок площадью 1970 кв.м. и здание площадью 1280 кв.м. Стоимость единого объекта недвижимости, определенная методом сравнения продаж, составляет 27 650 000 рублей. Требуется оценить стоимость земельного участка, если известны технические характеристики здания и текущее состояние его строительных конструкций.

В результате проведенных расчетов, полная восстановительная стоимость здания на дату оценки определена в размере 22 950 000 руб., прибыль девелопера составляет 15%, а величина накопленного износа здания – 28,5%. Тогда рыночная стоимость земельного участка, определенная методом выделения, составит:

27 650 000 – 22 950 000 (1 + 0,15) (1 – 0,285) = 8 779 400 (руб.).

Метод распределения

Метод распределения применяется только для оценки застроенных земельных участков.

Условия его применения:

наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок; при отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);

254

наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;

соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Реализация метода распределения предполагает выполнение следующей последовательности действий:

определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами-аналогами;

определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

определение и применение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на основе обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка на основе умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Как правило, информация о доле земельного участка в рыночной стоимости объектов-аналогов еще менее доступна оценщику, чем информация о сделках с едиными объектами недвижимости. Метод распределения дает более точные результаты для участков с относительно новыми зданиями, на которые имеются сметы расходов. С увеличением возраста построек отношение стоимости земли к общей стоимости единого объекта недвижимости увеличивается, и доля, приходящаяся на земельный участок, определяется не только рыночной конъюнктурой, но и техническим состоянием строительных конструкций улучшений.

В качестве примера использования метода выделения рассмотрим следующую ситуацию. Цена продажи единого объекта недвижимости, представляющего типично застроенный земельный участок, составляет 11 258 000 руб. Имеется информация об аналогичных продажах единых объектов недвижимости, расположенных в этом же районе (см. таблицу 7.3).

255