Материал: Оценка объектов недвижимости. учебное пособие для студентов специальности 270115. Круглякова В.М

избыточных эксплуатационных затрат. Часто данный метод используется для оценки потери стоимости отдельных зданий крупных промышленных производств, а также зданий, отличающихся нестандартными архитектурными решениями, затраты на обслуживание которых при равной величине арендной платы оказываются существенно выше затрат на здания, отвечающие стандартам и потребностям рынка.

6.4.4. Методы оценки внешнего устаревания

Внешнее (экономическое) устаревание характеризует потерю стоимости объекта оценки в результате воздействия внешних по отношению к объекту факторов. Влияние внешней среды на стоимость недвижимости предполагает учет следующих факторов:

социально-экономическая ситуация в стране и регионе расположения объекта, определяющая состояние рынка недвижимости в целом и рассматриваемого сегмента в частности;

особенности системы налогообложения недвижимости и строительства как регулятора рыночной активности;

особенности района расположения объекта оценки (экологические показатели, транспортная и инженерная инфраструктура, качественный состав окружения, перспективы развития района);

наличие обременений объекта и действующих законодательных ограничений в распоряжении недвижимостью соответствующего типа;

предполагаемый снос объекта в связи с запланированной реконструкцией района расположения объекта и другие.

Наиболее достоверные результаты оценки внешнего устаревания могут быть получены только на основе анализа соответствующего сегмента рынка недвижимости. Наличие устаревания для объекта недвижимости, прежде всего, проявляется в двух формах: изменении величины арендной платы и цены продажи объекта. В оценочной практике чаще всего используются следующие методы оценки внешнего устаревания:

метод сравнения продаж аналогичных объектов с выделением учета внешнего воздействия (как частный случай метода комплексной оценки накопленного износа);

метод капитализации потерь доходов в виде арендной платы в результате воздействия внешних факторов;

метод срока оставшейся экономической жизни.

Метод сравнения продаж был рассмотрен нами ранее (пример см. табл. 6.7). В частном случае этот метод применим при оценке нового объекта недвижимости, имеющего современную планировку и находящегося на завершающем этапе строительства. Цена удельной характеристики объекта (например, 1 кв.м квартиры) для объекта, находящегося на стадии

236

строительства (пусть даже завершающей), оказывается ниже цены продажи аналогичных, но введенных в эксплуатацию объектов. Это означает, что, при отсутствии физического износа и функционального устаревания, у объекта оценки имеется внешнее устаревание, вызванное более низким уровнем ликвидности объектов на завершающем этапе строительства по сравнению с объектами, введенными в эксплуатацию.

Метод капитализации потерь доходов в виде арендной платы

учитывает вынужденное снижение арендной платы за оцениваемые помещения вследствие воздействия факторов внешнего устаревания. Например, предположим, что в определенном районе города из-за незначительного объема свободных офисных площадей оцениваемые помещения пользуются повышенным спросом и сдаются в аренду по достаточно высоким ставкам. В непосредственной близости от оцениваемого объекта завершается строительство нового бизнес-центра, предполагаемого к сдаче в аренду. В соответствии с проведенными маркетинговыми исследованиями, ввод строящегося объекта в эксплуатацию, запланированный в течение ближайшего квартала, с избытком обеспечит потребности потенциальных арендаторов в офисных помещениях. Как следствие, появление свободных помещений повлечет за собой снижение величины арендной платы в районе и приведет к потере доходов собственника оцениваемого объекта, что, в конечном счете, негативно отразится на его рыночной стоимости. Таким образом, в отношении объекта оценки выявлен фактор внешнего устаревания, который проявляется в виде потерь дохода от сдачи в аренду помещений оцениваемого объекта в результате формирования конкурентной среды на рынке услуг по аренде офисных помещений в конкретном районе города. Примерный расчет внешнего устаревания представлен в табл. 6.14.

Таблица 6.14. Оценка внешнего устаревания объекта методом капитализации потерь

доходов в виде арендной платы

Метод срока оставшейся экономической жизни применяется в

исключительных случаях. Например, когда планируется резкое сокращение срока оставшейся экономической жизни объекта из-за его предполагаемого сноса в соответствии с изменениями, произведенными в генеральном плане развития города и т.д. В результате возникает ситуация принудительного уменьшения срока экономической жизни объекта независимо от реального технического состояния строительных конструкций.

Приведем пример расчета внешнего устаревания с применением метода срока оставшейся экономической жизни. Пусть в соответствии с изменениями, внесенными в генеральный план города, предполагается снести объект недвижимости, обладающий следующими характеристиками:

эффективный возраст здания (ЭВоб) – 40 лет;

срок оставшейся экономической жизни в соответствии с текущим техническим состоянием объекта (СОЭЖоб) – 50 лет;

оставшийся до сноса период в соответствии с графиком работ – 3 года. Напомним, что в случае применения для расчета физического износа

объекта метода сроков жизни, значение износа в процентном отношении определяется по формуле:

Следовательно, при определении физического износа объекта без учета внешнего фактора методом сроков жизни значение износа будет равно:

КФИЗ = 40 : (40 + 50) х 100% = 44%,

а с учетом фактора внешнего воздействия оставшийся срок экономической жизни в выражении (6.15) должен быть заменен оставшимся до сноса объекта периодом. Тогда расчетное значение внешнего устаревания составит:

КВН = 40 : (40 + 3) х 100% = 93%.

Как мы видим из приведенного примера, в ряде случаев влияние фактора внешнего устаревания существенно влияет на результаты оценки объекта недвижимости.

Из представленного анализа различных видов износа и устареваний следует, что для проведения оценки необходимо располагать как можно более полной информацией об оцениваемом объекте и о состоянии рынка недвижимости в целом. За оценщиком всегда остается право выбора того или иного метода оценки накопленного износа. Важно, чтобы выводы о величине накопленного износа и общей стоимости объекта недвижимости были обоснованы.

238

КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ К ГЛАВЕ 6

1.Перечислите основные принципы оценки, использующиеся в составе затратного подхода к оценке недвижимости.

2.Укажите даты, которые могут рассматриваться при определении восстановительной стоимости объекта в качестве базовых периодов.

3.Может ли для расчета восстановительной стоимости объекта оценки применяться сметная документация, составленная на этапе проектирования и строительства объекта?

4.Сформулируйте понятие предпринимательского дохода в сфере строительства коммерческой недвижимости.

5.Какие виды износа и устареваний необходимо учитывать при оценке недвижимости?

6.Может ли новый объект иметь функциональное устаревание, если вариант наиболее эффективного использования этого объекта отличается от его проектного назначения?

7.Чем отличаются эффективный и хронологический возраст строительного объекта?

8.К какому типу устаревания относятся факторы, связанные с развитием финансового кризиса, негативно влияющего на состояние рынка недвижимости?

9.Каким образом при оценке объекта недвижимости, передаваемого на праве собственности и имеющего обременение в виде договора долгосрочной аренды, следует учитывать это обременение в составе процедуры оценки?

10.Сформулируйте понятия устранимого и неустранимого износа (устаревания). Может ли внешнее устаревание быть устранимым?

7. ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КАК БАЗОВОЙ СОСТАВЛЯЮЩЕЙ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

7.1. ПРАВОВОЙ СТАТУС ЗЕМЛИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Земельный участок является основой для возведения любого строения или сооружения. Поэтому оценка стоимости земли является важным этапом процесса оценки недвижимого имущества. Нормативно-правовая база земельных отношений в Российской Федерации в настоящее время активно развивается и совершенствуется, что способствует развитию рынка земельных участков под строительство объектов различного назначения.

В соответствии со статьей 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) от 25.10.2001 № 136-ФЗ (с изменениями) [9] «Земельным участком

239

является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами».

Под улучшениями земельного участка будем понимать здания,

строения, сооружения, объекты инженерной инфраструктуры, расположенные в пределах земельного участка, а также результаты работ и иных воздействий (изменение рельефа, качественного состава почв и т.п.), влияющих на качественные характеристики земельного участка.

Принципиальными отличиями земельных участков от других видов недвижимости являются следующие особенности:

1.Земля рассматривается как пространственный базис, на котором размещаются различные объекты недвижимости, называемые улучшениями.

2.Земельные участки, как правило, имеют целевое назначение, однако в процессе оценки нередко рассматривается возможность их использования для различных целей.

3.К земельным участкам не применяются понятия физического износа или функционального устаревания, так как срок эксплуатации участка не органичен.

4.Для земельного участка нельзя рассматривать понятие затрат на воспроизводство или замещение, так как земля является природным ресурсом и ее невозможно свободно воспроизвести.

5.В отношении земли существует понятие государственного регулирования использования земельных участков и их охраны. Так как земельный фонд является одной из важнейших составляющих жизнедеятельности человека, особое внимание государство уделяет проблеме обеспечения экологической безопасности.

Всоответствии с ЗК РФ, земли по целевому назначению и, соответственно, по правовому режиму делятся на следующие категории:

1. Земли сельскохозяйственного назначения – земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей. Земли могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания

240