Материал: Оценка объектов недвижимости. учебное пособие для студентов специальности 270115. Круглякова В.М

С точки зрения техники расчета, результаты представленного метода выглядят достаточно убедительными, однако их трудно перепроверить, так как они всегда субъективны и зависят от уровня квалификации экспертов и полноты информации об объекте, которой они располагают. Зачастую оценка физического износа проводится только на основе визуального обследования объекта. Не располагая техническими возможностями по лабораторному анализу состояния строительных конструкций и не имея значительного времени на проведение оценки объекта, оценщик в большинстве случаев ограничивается лишь поверхностным изучением объекта. Оплата услуг специалистов по строительно-технической экспертизе объектов зачастую оказывается на порядок выше стоимости услуг оценщика, поэтому такую экспертизу оплачивать заказчик не готов. Кроме этого, для детального изучения объекта специалистами необходимо время, которого у заказчика, как правило, нет. Поэтому при формировании допущений и ограничительных условий в задании на оценку важно описать особенности процедуры определения физического износа оценщиком.

6.4.3.Методы оценки функционального устаревания

Втеории оценки недвижимости различают понятие функционального (морального) устаревания, которое связано с потерей стоимости объекта недвижимости вследствие несоответствия его потребительских свойств «эталонам качества», определяемым рынком.

Например, на рис.6.2 представлены основные факторы, определяющие уровень комфорта помещений и влияющие на оценку качества объекта недвижимости с позиций его функционального устаревания.

По аналогии с оценкой физического износа различают устранимое и неустранимое функциональное устаревание. Основным критерием отнесения устаревания к устранимой или неустранимой категории являются физическая возможность изменений свойств объекта и экономическая целесообразность этих изменений.

231

В составе устранимой категории устаревания выделяют три основные группы факторов, характеризующих наличие признаков функционального устаревания:

1.Отсутствие отдельных элементов объекта, свидетельствующее о несоответствии качества объекта современным представлениям типичных покупателей на соответствующем сегменте рынка. 2. Необходимость замены и (или) модернизации элементов с учетом стандартов рынка по типу помещений,

ккоторым относится объект оценки.

2.Наличие так называемых «сверхулучшений» (избыточных улучшений, не обладающих для типичного покупателя какой-либо полезностью, которую этот покупатель желал был оплатить в составе стоимости всего объекта).

Ранее мы уже рассматривали метод сравнения продаж, применение которого позволяет определить величину накопленного износа объекта без выделения значений физического износа, функционального и внешнего устареваний (см. табл. 6.7). Во всех остальных случаях устранимое функциональное устаревание оценивается по величине затрат, необходимых для исключения влияния того или иного фактора.

Устаревание, обусловленное отсутствием отдельных элементов,

связано с недостаточностью таких элементов в составе зданий и сооружений, без которых объект не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Например, если в оцениваемом офисном здании отсутствует местная телефонная связь и в помещениях не установлены средства охраны, то устранимым функциональным устареванием можно считать отсутствие миниАТС, телефонных сетей и системы охранной сигнализации, так как затраты на установку соответствующих систем будут с лихвой компенсированы увеличением доходности и, как следствие, рыночной стоимости недвижимости. Численное значение устаревания в этом случае определяется как величина затрат на добавление недостающих элементов в уровне цен на дату оценки.

Потребность в замене и (или) модернизации элементов может быть связана с моральным устареванием инженерных систем здания, дверных и оконных блоков, внутренней отделки и т.д. Например, если в офисном здании предусмотрена только естественная вентиляция, то установка системы кондиционирования воздуха создает более комфортные условия пребывания в помещениях и позволяет собственнику увеличить арендную плату. Другим примером функционального устаревания может быть необходимость модернизации санитарно-технического оборудования.

232

Если по предварительным расчетам затраты по замене оборудования компенсируются привлечением более платежеспособных покупателей и повышением стоимости недвижимости, то общая сумма этих затрат, за вычетом остаточной стоимости элементов к демонтажу, и будет определять величину

повторного использования в качестве вторичных материалов или с расчетом их стоимости как стоимости материалов к утилизации.

Как правило, под сверхулучшениями понимают наличие у строительного объекта таких элементов, которые удовлетворяют потребностям (в том числе моральным) собственника имущества, но являются избыточными с точки зрения типичного покупателя на рынке недвижимости. В этом случае функциональное устаревание определяется как полная восстановительная стоимость избыточных улучшений за вычетом их фактического физического износа на дату оценки, плюс затраты на демонтаж сверхулучшений и минус остаточная стоимость демонтированных элементов.

Пример расчета устранимого функционального устаревания для указанных типов устранимого устаревания представлен в табл. 6.12.

Наличие у объекта оценки неустранимого функционального устаревания

определяется устаревшей планировкой помещений и недостатками отдельных характеристик конструктивных элементов объекта относительно современных

234

стандартов. Основным признаком отнесения функционального устаревания к неустранимому является экономическая нецелесообразность затрат на устранение недостатков объекта.

В практике оценки неустранимого функционального устаревания чаще всего используется один из двух методов расчета:

метод капитализации потерь арендной платы;

метод капитализации избыточных эксплуатационных затрат.

Метод капитализации потерь арендной платы основывается на расчете капитализированных потерь чистого дохода собственника вследствие отсутствия у объекта определенных элементов или их морального старения. Ставка капитализации определяется оценщиком на основе данных о величине доходности по соответствующему сегменту рынка недвижимости.

Как правило, величина потерь чистого дохода устанавливается на основе рыночных сравнений арендной платы за здания, имеющие соответствующие элементы улучшений и не обладающие ими. Для корректного выделения неустранимого функционального устаревания необходимо выявить причины различия арендных ставок. Ведь на величину арендной платы влияет не только объемно-планировочные решения помещений или качество отделочных материалов, но и многие другие факторы, в том числе – факторы внешней среды, связанных с влиянием на стоимость объекта не функционального, а внешнего устаревания. При этом важной проблемой является необходимость разделения дохода между зданием и земельный участок под ним. Ведь доход в форме арендной платы обеспечивается как зданием, так и земельным участком. Для выделения дохода, приходящегося на улучшения, применяются методы инвестиционного остатка, анализа соотношения стоимости земельного участка и общей цены продажи (сдачи в аренду) объекта недвижимости [25].

Рассмотрим принцип расчета функционального устаревания методом капитализации потерь арендной платы (см. таблицу 6.13).

Таблица 6.13 Оценка неустранимого функционального устаревания

По такому же принципу может быть рассчитано неустранимое функциональное устаревание с применением метода капитализации

235