Материал: Оценка объектов недвижимости. учебное пособие для студентов специальности 270115. Круглякова В.М

Как правило, представленные в составе таблицы 6.6 признаки и ориентировочные диапазоны физического износа рассматриваются оценщиком в качестве дополнительной информации при проверке результатов расчета величины физического износа с применением рассматриваемых далее методов.

Чаще всего в отечественной практике определение физического износа зданий проводится с применением одного из следующих методов:

метод сравнения продаж;

метод сроков жизни;

метод разбиения;

нормативный метод.

Вотличие от первых трех методов, относящихся к «классике» международной оценки, последний метод активно применяется исключительно в отечественной практике.

Метод сравнения продаж является комплексным методом, позволяющим в рамках единого расчета определить величину накопленного износа объекта на основе сопоставления его полной восстановительной стоимости с ценами продажи аналогичных объектов на открытом рынке недвижимости. При использовании этого метода рекомендуется следующая последовательность действий:

1.Выборка продаж сопоставимых объектов, аналогичных оцениваемому объекту по назначению, составу строительных конструкций, характеру улучшений, с приведением цен к дате оценки и сбором информации для определения ПВС аналогичных зданий.

2.Выделение из стоимости единых объектов недвижимости стоимости земли и улучшений для каждого сопоставимого объекта в общей цене продажи каждого объекта-аналога.

3.Расчет ПВС улучшений каждого сопоставимого объекта на дату

оценки.

4.Определение величины накопленного износа улучшений в составе объектов-аналогов вычитанием их цен с учетом износа из суммы ПВС по каждому объекту на дату оценки.

5.Определение накопленного износа объекта оценки как средневзвешенной величины износа сопоставимых объектов.

Достоинство рассмотренного метода состоит в объективности его результатов, так как с помощью сравнения реальных продаж оценщик имеет возможность выявить реакцию рынка на старение объекта недвижимости и комплексное влияние на его стоимость окружающей среды и собственно характеристик объекта. Чем достовернее рыночная информация и чем большее число сравнимых продаж используется при расчете износа, тем более точный результат будет получен при определении накопленного износа объекта оценки.

221

222

Рис. 6.1. Факторы, вызывающие повреждение зданий в процессе их эксплуатации.

222

Недостатками метода сравнения продаж являются проблемы расчета полной восстановительной стоимости аналогов на дату оценки при отсутствии документальных источников о составе технических характеристик сравнимых с оцениваемым объектов, а также отсутствие достоверных данных о параметрах земельных участков, на которых расположены объекты-аналоги. Проведение расчетов на основе укрупненных данных может приводить к значительным искажениям расчетов и снижению достоверности полученных результатов расчета накопленного износа. Кроме этого, метод является трудоемким, так как требует проведения расчетов не только по сравнению продаж, но и по определению стоимости земельных участков и стоимости строительства улучшений всех сравниваемых объектов.

Определение износа на основе метода сроков жизни (иначе – метод эффективного возраста) основывается на учете хронологических показателей объекта оценки с учетом этапа жизненного цикла, на котором находится объект оценки. Напомним, что понятие жизненного цикла объекта недвижимости представлено в Главе 2. Метод основан на анализе текущего технического состояния оцениваемого объекта, и исходит из предположения о том, что эффективный возраст (ЭВ) так относится к сроку экономической жизни объекта (ЭЖ), как физический износ (ИФИЗ) – к величине полной восстановительной стоимости объекта на дату оценки (ПВС). Из этого отношения получаем следующую формулу физического износа:

223

ЭВ

И ПВС, (6.10)

ФИЗ ЭЖ

Заметим, что значение физического износа в выражении (6.10) представлено в абсолютных величинах и измеряется в рублях (или иных денежных единицах).

Рассмотрим пример использования метода сроков жизни для трех различных ситуаций. Необходимо рассчитать величину физического износа объекта недвижимости, срок экономической жизни которого по паспорту типового проекта составляет 100 лет. Хронологический возраст объекта – 24 года. Дополнительно известна величина стоимости строительства объекта в текущих ценах на уровне 86 500,0 тыс. руб. и следующие данные об условиях эксплуатации объекта:

1 вариант. Известно, что объект был введен в эксплуатацию своевременно и эксплуатировался в режиме, соответствующем его проектному назначению. Тогда эффективный возраст объекта может быть принят на уровне его хронологического возраста, а износ, который рассчитывается по формуле (6.10), будет соответствовать бухгалтерской амортизации за соответствующий период. Он составит 24 % от полной восстановительной стоимости, или

20 760,0 тыс. руб.

2 вариант. По результатам осмотра сделан вывод о том, что эффективный возраст объекта оценки вследствие неудовлетворительных условий эксплуатации и обслуживания превышает хронологический возраст, и по экспертным оценкам составляет около 30 лет; тогда величина физического износа по формуле (6.10) составит 30%, или 25 950,0 тыс. руб.

3 вариант. В процессе проведения анализа архитектурно-планировочных решений проекта и технического состояния объекта был сделан вывод о том, что объект оценки, несмотря на значительный хронологический возраст, имеет современную планировку, отличается улучшенным дизайном и высоким качеством строительных работ и материалов. Это дает основания прогнозировать более продолжительный срок экономической жизни объекта - 120 лет, а регулярное обслуживание объекта позволяет оценить эффективный возраст в 18 лет. Тогда физический износ составит 15%, или 12 975,0 тыс. руб.

В качестве одной из модификаций метода сроков жизни можно рассмотреть нелинейную модель расчета потери стоимости строительного объекта в зависимости от его хронологического возраста, предложенную Ю.В.Бейлезоном [1]. Пример значений физического износа на основе данной модели представлен в табл. 6.8.

С учетом особенностей изменения показателей долговечности, надежности и других параметров строительных конструкций данные таблицы 6.8 наиболее объективно отражают изменение технического состояния объекта

224

в нормальных условиях его эксплуатации. Если объект имеет особые характеристики конструкций, связанные с негативным воздействием техногенных факторов или проведением реконструкции и модернизации объекта, то данные, представленные в табл. 6.8 можно применять только с учетом корректировок на хронологические показатели.

Несмотря на простоту, метод эффективного возраста является методом укрупненного расчета и не позволяет в полной мере обеспечить учет технического состояния отдельных конструктивных элементов объекта недвижимости. Также одним из недостатков данного метода является субъективность в подходах оценщика к прогнозированию срока экономической жизни и экспертной оценке эффективного возраста объекта. В случае применения данного метода уровень профессионализма оценщика должен быть достаточно высоким.

Таблица 6.8 Потеря полной восстановительной стоимости строений (в долях) в

зависимости от их хронологического возраста

225