Материал: Оценка объектов недвижимости. учебное пособие для студентов специальности 270115. Круглякова В.М

В отличие от значения средней величины ставки кредитования в строительстве, которая может быть получена из общедоступных данных об условиях кредитования юридических лиц, величина доли начальных вложений самостоятельно определяется оценщиком с учетом выявленных им условий финансирования строительства, сложившихся на региональном рынке строительства объектов различного назначения.

Метод аналогов – предусматривает определение величины ПД на основе сравнения цен продажи на первичном рынке объектов, аналогичных оцениваемому объекту, с общей величиной затрат на строительство этих объектов, включая затраты на приобретение земельного участка. С учетом непрозрачного характера данных о себестоимости строительства объектов недвижимости, предлагающихся на первичном рынке, расчет величины предпринимательского дохода методом аналогов далеко не всегда основывается на достоверных данных и, следовательно, не позволяет получить объективную оценку показателя ПД.

Экспертный метод – традиционно предполагает проведение опроса независимых экспертов, являющихся профессиональными участниками рынка недвижимости (включая рынок нового строительства) и выражающих свое мнение об уровне рисков, связанных с инвестированием в соответствующий тип недвижимости и, таким образом, определяющих адекватный уровень ПД.

Очевидно, что для привлечения денежных средств на строительство недвижимости инвестору должна быть гарантирована такая величина предпринимательского дохода, которая гарантированного будет превышать ставку доходности безрисковых российских финансовых вложений и компенсировать все риски, связанные с инвестированием в соответствующий тип недвижимости. Таким образом, чем выше риски, связанные с полной реализацией проекта, тем более высокой должна быть величина ПД.

6.4. УЧЕТ ИЗНОСА И УСТАРЕВАНИЙ

ВСОСТАВЕ ПРОЦЕДУРЫ ОЦЕНКИ

6.4.1.Определение накопленного износа объекта оценки

Взависимости от области применения термина «износ», для него характерно различное смысловое содержание. Понятие износа, использующееся в оценочной деятельности, следует отличать от понятия износа (амортизации), применяемого в бухгалтерском учете российских предприятий. Принципиальное различие понятий оценочного и бухгалтерского износа состоит в том, что износ в профессиональной оценке всегда отражает реакцию рынка на изменение свойств объекта (при этом изменение износа далеко не всегда соответствует хронологическому возрасту улучшений), тогда как бухгалтерский износ является нормируемой величиной,

216

и снижение учетной стоимости объекта всегда пропорционально возрасту активов, независимо от их фактического состояния.

В теории оценки недвижимости под накопленным износом

понимается потеря стоимости собственности, вызванная различными факторами внутреннего свойства и внешнего воздействия.

Иными словами, величина накопленного износа определяется как разница между издержками по воспроизводству (замещению) новых улучшений на дату оценки и их текущей рыночной стоимостью.

Количественно накопленный износ измеряется величиной снижения стоимости объекта недвижимости в денежном выражении или в процентах от его полной восстановительной стоимости. В зависимости от факторов, приводящих к снижению стоимости недвижимости, различают:

физический износ;

функциональное устаревание;

внешнее устаревание.

При оценке недвижимости с применением затратного подхода в зависимости от методов оценки износа может рассчитываться: каждый вид износа и устареваний по отдельности (с последующим суммированием их значений – см. выражение (6.2)), или может проводиться комплексная оценка общей величины износа без выделения сумм потерь стоимости, вызванных каждым типом факторов, снижающих стоимость объекта.

Рассмотрим основные понятия, которые далее используются при описании методов оценки износов и устареваний.

Физический износ — снижение стоимости имущества, вызванное изменением технико-эксплуатационных характеристик объекта недвижимости в результате естественного старения строительных конструкций объекта в процессе его эксплуатации, а также вследствие воздействия на объект дополнительных внутренних и внешних факторов, (включая природноклиматические, техногенные и иные факторы).

Функциональное устаревание — потеря стоимости улучшений из-за его несоответствия современным стандартам по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, экономичности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам, определяющим потребительские свойства объекта недвижимости.

Внешнее устаревание — снижение стоимости недвижимого имущества, обусловленное негативным по отношению к объекту недвижимости влиянием факторов внешней среды: финансово-экономических условий, законодательных ограничений, градостроительных решений, социальных стандартов общества, демографической ситуации, экологической обстановки и других качественных параметров окружения объекта.

217

Таким образом, физический износ и функциональное устаревание учитывают состояние и свойства самого объекта оценки, а внешнее устаревание — влияние окружающей среды на стоимость объекта.

При оценке физического износа и функционального устаревания применяются понятия устранимого и неустранимого износа (устаревания). Внешнее устаревание, как правило, является неустранимым.

Устранимый физический износ – это такой вид износа, наличие которого можно исключить с учетом технологической возможности проведения ремонтно-строительных работ; основным критерием определения устранимой составляющей физического износа является критерий экономической целесообразности – затраты на устранение соответствующей части износа должны быть меньше достигаемого в результате проведения ремонтных работ увеличения стоимости объекта недвижимости.

Устранимое функциональное устаревание – соответствует функциональным свойствам объекта недвижимости, которые приводят к снижению стоимости объекта в результате наличия избыточных элементов, необходимости установки, замены или модернизации различных элементов с обязательным соблюдением условия экономической целесообразности затрат.

Если устранение износа или устаревания физически невозможны, или расходы по устранению износа превышают величину прироста стоимости имущества после проведения комплекса мероприятий по ремонту, модернизации и замене элементов, то такой износ (устаревание) считается

неустранимым.

Рассматривая далее основные методы расчета накопленного износа объекта недвижимости, мы подразумеваем, что накопленный износ может быть определен либо как единая величина, либо на основе расчета отдельных его составляющих (физического износа, функционального и внешнего устаревания), с последующим их суммированием.

Для случая определения единой величины накопленного износа в денежном выражении стоимость объекта недвижимости как земельного участка с улучшениями рассчитывается по формуле (6.1). Если значение накопленного износа определено в процентном выражении, то с учетом соответствующей доли потери стоимости объекта КИН , вызванной

накопленным износом, стоимость объекта недвижимости определяется следующим образом:

Если накопленный износ рассчитывается на основе суммирования всех типов износа и устареваний, численные значения которых выражены в процентах (и, соответственно – в долях), то вместо формулы (6.2) величина

218

накопленного износа, также выраженная в процентах (долях), определяется следующим образом:

где КФИЗ – коэффициент физического износа улучшений, соответствующий

величине износа в долях; КФУНК – коэффициент функционального устаревания улучшений,

соответствующий величине устаревания в долях; КВН – коэффициент внешнего устаревания улучшений,

соответствующий величине устаревания в долях.

Взаимосвязь между денежным и процентным (долевым) измерением различных видов износа и устареваний на основе (6.2) может быть определена следующим образом:

ИФИЗ ПВС КФИЗ УФУНК (ПВС ИФИЗ ) КФУНК

УВН (ПВС ИФИЗ УФУНК ) КВН

Следует отметить, что у некоторых практикующих специалистов правомерность применения выражения (6.9) вызывает большие сомнения. Ведь фактически по этой формуле считаются «проценты от процентов», что приводит к искажению результатов расчета. Кроме этого, в каждом конкретном случае расчетная база для определения того или иного вида износа или устаревания оказывается разной – для физического износа, как правило, это величина ПВС, для расчета функционального и внешнего устареваний – доходность или иные показатели типичного для соответствующего сегмента рынка недвижимости объекта.

Проведение расчетов всех видов износов и устареваний в денежном выражении в большинстве случаев позволяет получить более достоверные результаты оценки величины накопленного износа и, следовательно, обеспечить корректность заключения о стоимости объекта недвижимости.

6.4.2. Методы оценки физического износа

Физический износ является основным типом износа, так как присутствует у всех строительных конструкций, находящихся в эксплуатации. На изменение величины физического износа улучшений влияют разнообразные факторы. На рис. 6.1 представлены основные факторы, воздействие которых вызывает повреждения зданий в процессе из эксплуатации [11].

В зависимости от характера процессов разрушения конструктивных элементов объекта различают три категории повреждений:

219

1.Аварии и разрушения, устраняемые заменой конструкций.

2.Повреждения несущих конструкций, устраняемые их усилением или заменой.

3.Относительно мелкие повреждения, устраняемые при текущем или

капитальном ремонте.

На начальном этапе для укрупненной предварительной оценки величины физического износа в качестве дополнительной информации может использоваться описание признаков износа, представленное в табл. 6.6 [13].

Таблица 6.6

Признаки износа строительных конструкций здания для укрупненной предварительной оценки физического износа