Материал: Оценка объектов недвижимости. учебное пособие для студентов специальности 270115. Круглякова В.М

Метод разбиения является методом более детального исследования состояния строительных конструкций с выделением устранимого и неустранимого физического износа.

Для оценки физического износа строительный объект разбивают на отдельные конструктивные элементы по срокам их экономической жизни, выделяя при этом:

•короткоживущие элементы, оставшийся срок экономической жизни которых меньше аналогичного показателя всего объекта в целом;

•долгоживущие элементы, оставшийся срок экономической жизни которых равен этому же показателю всего объекта.

При оценке физического износа исходят из принципа однократного и последовательного учета влияния на стоимость здания различных факторов, приводящих к потере стоимости объекта.

Оценка физического износа начинается с расчета устранимого и неустранимого физического износа короткоживущих элементов. Обычно устранимый физический износ вызывается несвоевременным проведением ремонтных работ, которые в любом случае после покупки недвижимости должен будет осуществить новый собственник объекта. Поэтому часто эти затраты называют «отложенным ремонтом». Прикладное содержание этого понятия в стоимостной оценке основывается на предположении, что потенциальный покупатель при осмотре недвижимости и проведении переговоров сделает корректировку цены приобретения объекта на величину затрат на ремонт, которые он должен будет понести после приобретения имущества для восстановления его начальных потребительских свойств. Таким образом, величина устранимого физического износа короткоживущих элементов определяется на основе расчета затрат по данному типу элементов на отложенный ремонт объекта.

Неустранимый физический износ короткоживущих элементов

рассматривается после расчета устранимого износа и для каждого элемента определяется по следующей формуле:

где НФИКЖЭ – неустранимый физический износ короткоживущего элемента, руб.;

ПВСКЖЭ – полная восстановительная стоимость короткоживущего элемента на дату оценки, руб.; УФИКЖЭ – устранимый физический износ элемента, руб.;

ЭВКЖЭ – хронологический или эффективный возраст элемента, лет;

ФЖКЖЭ – срок физической жизни (нормативный срок службы) элемента, лет.

226

Износ короткоживущих элементов удобнее определять по эффективному возрасту на основе визуального обследования объекта, так как хронологический срок службы элементов с момента последней замены (ремонта) чаще всего установить не удается, в то время как фактический срок службы долгоживущих элементов определяется достаточно просто по документации о вводе объекта в эксплуатацию и проведенным капитальным ремонтам.

Принцип расчета устранимого износа долгоживущих элементов

проводится по аналогии с короткоживущими элементами – его численное значение определяется величиной «разумных» затрат на ремонт и восстановление элементов с долгим сроком жизни.

Величина неустранимого физического износа в долгоживущих элементах

НФИд.ж.э. определяется произведением остаточной восстановительной стоимости объекта ОВСоб (разность между ПВСоб объекта и суммой

устранимых износов долгоживущих элементов и остаточной стоимости короткоживущих элементов объекта) на отношение эффективного (хронологического) возраста объекта к сроку его физической жизни (нормативному сроку жизни). Эта зависимость выражается формулой:

где НФИд.ж.э. – неустранимый физический износ долгоживущих элементов объекта, руб.;

ПВСоб – полная восстановительная стоимость объекта на дату оценки

(определяется как сумма полной восстановительной стоимости всех элементов), руб.; УФИд.ж.э. – устранимый физический износ долгоживущих элементов объекта, руб.;

ОВСк.ж.э. – остаточная восстановительная стоимость короткоживущих элементов с неустранимым физическим износом, руб.; ЭВоб – эффективный (или хронологический) возраст объекта, лет;

ФЖоб – срок физической жизни (нормативный срок жизни) объекта, лет.

В качестве примера рассмотрим расчет величины физического износа трехэтажного отдельно стоящего здания общей площадью 1150 м2,

227

хронологический возраст которого равен 30 годам, нормативный срок физической жизни составляет 125 лет; текущая полная восстановительная стоимость здания ПВСоб = 74 500,0 тыс. руб.

Для рассматриваемого объекта расчет устранимого и неустранимого физического износа короткоживущих элементов НФИКЖЭ представлен в табл. 6.9.

Таблица 6.9. Оценка физического износа короткоживущих элементов объекта

Из данных табл. 6.9. следует, что величина устранимого физического износа короткоживущих элементов составляет 1 184 тыс. руб., неустранимого износа – 4 554 тыс. руб., а общая величина износа короткоживущих элементов составляет 5 738 тыс. руб. Тогда величина остаточной восстановительной стоимости короткоживущих элементов с неустранимым физическим износом составит разницу между суммарной величиной восстановительной стоимости короткоживущих элементов и значением устранимого физического износа, а ее численное значение равно 11 272 тыс. руб. Дополнительно мы полагаем, что в данном случае хронологический и эффективный возраст объекта равны.

Пример расчета устранимого и неустранимого физического износа долгоживущих элементов представлен в табл. 6.10.

228

Таблица 6.10. Оценка физического износа долгоживущих элементов объекта

Общая величина устранимого и неустранимого физического износа всего объекта определяется как сумма значений износов коротко- и долгоживущих элементов (в денежном выражении).

Нормативный метод, активно использующийся в российской практике оценки физического износа строительных объектов, основывается на применении межотраслевых или ведомственных инструкций. Примером такого рода инструкций являются Ведомственные строительные нормы «Правила оценки физического износа жилых зданий» (ВСН 53-86 (р). М., Госгражданстрой, 1988). [2] Исследование состояния строительных конструкций на основе указанных нормативов систематически проводится специалистами Бюро технической инвентаризации объектов (БТИ), а также специалистами лабораторий, занимающихся обследованием строительных конструкций.

В Правилах перечисляются визуальные признаки физического износа отдельных конструктивных элементов, дается их количественная оценка. В особых случаях нормативами предусмотрено даже вскрытие недоступных визуальному наблюдению участков строительных конструкций, что нарушает нормальный режим эксплуатации зданий и сооружений, требует значительных затрат на устранение нанесенных ему повреждений. Последний способ исследования состояния строительных конструкций чаще всего используется в процессе проведения строительно-технических экспертиз с лабораторными исследованиями. Несмотря на то, что указанные выше нормативы предназначены для исследования объектов жилого назначения, зачастую из-за отсутствия альтернативных вариантов нормативов практикующие оценщики руководствуются ими и при оценке нежилых объектов.

229

При расчете физического износа улучшений нормативным методом общая величина износа объекта (устранимого и неустранимого) определяется как сумма физического износа отдельных конструктивных элементов объекта с учетом доли полной восстановительной стоимости каждого элемента в общей стоимости объекта. Этот методический прием выражается формулой:

Следует отметить, что нормативный метод применим только для оценки физического износа объекта. Величина физического износа может быть определена как в денежном, так и процентном выражении.

Рассмотрим на конкретном примере расчет физического износа с применением нормативного метода. Пусть необходимо провести оценку физического износа производственного корпуса. Полная восстановительная стоимость здания на дату оценки составляет 20 580,0 тыс. руб. По результатам обследования объекта выявлены значения физического износа всех основных конструктивных элементов здания. Результаты расчета физического износа объекта сведены в табл. 6.11.

Таблица 6.11. Оценка физического износа объекта на основе нормативного метода