Материал: Оценка объектов недвижимости. учебное пособие для студентов специальности 270115. Круглякова В.М

сводный сметный расчет стоимости строительства;

объектные и локальные сметные расчеты;

сметные расчеты на отдельные виды затрат;

2.В составе рабочей документации (РД) – объектные и локальные сметы. Перечисленные сметные документы позволяют заполнять их в

определенной последовательности, постепенно переходя от детального анализа стоимости мелких элементов строительства к более крупным по цепочке: локальная смета объектная смета сводный сметный расчет.

При составлении смет могут применяться следующие методы определения стоимости:

ресурсный;

ресурсно-индексный;

базисно-индексный;

на основе укрупненных сметных нормативов, в т.ч. банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-

аналогов.

Ресурсный метод предусматривает калькулирование в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов прямых затрат), необходимых для реализации проекта. При этом потребность в материалах, изделиях, конструкциях, энергоносителях, времени эксплуатации строительных машин и их составе, затратах труда рабочих выражается в натуральных измерителях и выделяется из проектных материалов, различных нормативных и информационных источников.

Ресурсно-индексный метод предусматривает калькулирование в базисном уровне цен и тарифов ресурсов (элементов затрат) и поэтому сочетает ресурсный метод с системой индексов на ресурсы.

Базисно-индексный метод основан на использовании текущих (прогнозных) индексов, к стоимости, определенной на базисном уровне на основе единичных расценок и объемов работ.

При использовании банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов используются стоимостные данные по ранее построенным или запроектированным аналогичным зданиям и сооружениям.

Для определения величины затрат на строительство объекта недвижимости основным источником информации о величине сметной стоимости строительства является сводный сметный расчет (ССР). В соответствии с Методикой определения стоимости строительной продукции на территории РФ, утвержденной Постановлением Госстроя России №15/1 от 05.03.2004 г., ССР стоимости строительства предприятий, зданий, сооружений или их очередей рассматриваются как документы, определяющие сметный лимит средств, необходимых для полного завершения строительства всех объектов, предусмотренных проектом. Сводный сметный расчет на строительство составляется в текущем уровне цен. Для формирования

211

стоимости в текущем уровне цен может быть использован базисный уровень цен 2001 года.

В ССР стоимости производственного и жилищно-гражданского строительства средства рекомендуется распределять по следующим главам:

1.Подготовка территории строительства.

2.Основные объекты строительства.

3.Объекты подсобного и обслуживающего назначения.

4.Объекты энергетического хозяйства.

5.Объекты транспортного хозяйства и связи.

6.Наружные сети и сооружения водоснабжения, канализации, теплоснабжения и газоснабжения.

7.Благоустройство и озеленение территории.

8.Временные здания и сооружения.

9.Прочие работы и затраты.

10.Содержание службы заказчика-застройщика (технического надзора) строящегося предприятия.

11.Подготовка эксплуатационных кадров.

12.Проектные и изыскательские работы, авторский надзор.

ССР составляется в целом на строительство, независимо от числа генеральных подрядных строительно-монтажных организаций, участвующих в нем. Сметная стоимость работ и затрат, подлежащих осуществлению каждой генеральной подрядной организацией, оформляется в отдельную ведомость, составляемую применительно к форме сводного сметного расчета.

В заключение следует отметить, что метод количественного обследования считается наиболее точным, поэтому при необходимости более строгого обоснования величины ПВС объекта оценки оценщики обращаются к консультантам, специализирующимся на составлении смет.

6.3.ПОНЯТИЕ ПРИБЫЛИ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ

ИОСНОВНЫЕ МЕТОДЫ РАСЧЕТА

Впроцессе инвестирования в строительство недвижимости в мировой практике особая роль отводится так называемому «девелоперу». Что же мы понимаем под этим термином в России? В рыночных условиях девелопмент – это особый вид предпринимательской деятельности, выражающийся в проявлении деловой и финансовой активности на рынке недвижимости. Цель девелопера – не только создание объекта недвижимости, но и, что намного важнее, – получение дохода за счет создания объекта, удовлетворяющего потребности покупателей и пользователей недвижимости.

Итак, девелопер – это предприниматель, инициирующий и

обеспечивающий управление процессом реализации наилучшего из физически возможных, юридически разрешенных, финансово доступных и

212

экономически целесообразных вариантов развития недвижимости, включая разработку концепции строительства, организацию финансирования проекта и управление его реализацией. С точки зрения содержания проекта развития недвижимости, можно выделить следующие основные этапы девелопмента

[14]:

1.Инициирование проекта девелопмента (инициатором может выступать собственник земельного участка, заинтересованный в увеличении стоимости принадлежащей ему недвижимости за счет строительства на участке улучшений; инвестор, подбирающий наиболее выгодный вариант вложения средств; сам девелопер, который готов и к инвестированию в строительство, и к профессиональному управлению процессом строительства).

2.Оценка инициативы (сопоставление экономического потенциала планируемого к строительству объекта и потенциала соответствующего сегмента рынка недвижимости – выбор наиболее эффективного варианта инвестиций в конкретный земельный участок, исходя из принципа его наилучшего использования, разработка концепции застройки).

3.Обеспечение правовых возможностей реализации проекта и разработка схем финансирования (проведение переговоров: с государственными органами с целью получения права на застройку и другой предварительной разрешительной документации; с кредитными организациями по предполагаемым объемам, условиям, формам и срокам финансирования проекта).

4.Разработка технико-экономического обоснования и проектирование строительства (уточнение предварительной экономической оценки проекта, проработка и оптимизация архитектурно-планировочных, инженерно-конструкторских, объемно-планировочных и строительных решений, составление проекта).

5.Проведение согласований проекта с органами государственного контроля и регулирования (экспертиза градостроительной документации, технико-экономического обоснования, эскизного и рабочего проектов, получение разрешения на производство строительно-монтажных работ).

6.Разработка системы договорных обязательств между участниками реализации проекта с целью непрерывного финансирования проекта, качественного выполнения строительных работ и своевременной реализации прав на недвижимость.

7.Внедрение проекта развития (осуществление контроля строительством, результатом которого является создание нового объекта недвижимости и его ввод в эксплуатацию).

8.Распоряжение результатами развития (регистрация прав собственности,

передача объекта в управление, продвижение и организация продаж или сдачи объекта в аренду, обеспечивающие возврат инвестированных средств «с прибылью»).

213

Экономическая эффективность проекта для самого девелопера (прибыль девелопера, или иначе – прибыль предпринимателя) может оцениваться только после полной реализации проекта.

Так как реализация недвижимости в рамках инвестиционного проекта соответствует первичному рынку недвижимости, при проведении оценки на основе затратного подхода прибыль девелопера (прибыль предпринимателя) включается в состав расчета величины ПВС объекта оценки.

Для российских оценщиков численное обоснование прибыли девелопера является достаточно серьезной проблемой, так как данные о доходности девелоперов, занимающихся инвестиционной деятельностью во многих регионах России, не являются прозрачными. Решение данной проблемы усложняется тем, что достаточно часто девелоперская компания совмещает функции не только управления инвестициями в строительство, но и контроля за процессом проведения строительных работ вплоть до полного завершения строительства или реконструкции объекта и его реализации (сдачи в аренду). В тех же случаях, когда девелопер, экономя на издержках, одновременно принимает на себя еще и функции генподрядчика, выделение прибыли девелопера, скорректированной на доходы от смежных видов предпринимательской деятельности в строительстве, еще более усложняет задачу определения величины ПД.

С учетом российской специфики, можно выделить следующие методы определения ПД:

метод приведенных издержек;

метод аналогов;

экспертный метод.

Метод приведенных издержек – основывается на оценке издержек, которые соответствуют величине дохода, который можно было бы получить при использовании альтернативного варианта инвестиций в недвижимость с учетом сроков строительства объекта. Описание основных положений данного метода приводится в монографии Озерова Е.С. «Экономика и менеджмент недвижимости» [22].

При использовании метода приведенных издержек расчет величины ПД в относительных величинах проводится на основе следующего выражения:

где:

Yk – квартальная норма отдачи на вложенные средства; может

рассматриваться как величина средней ставки банковского процента при кредитовании юридических лиц на дату оценки;

214

k – продолжительность периода создания улучшений (в кварталах), принимается согласно СНиП 1.04.03-85 «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий зданий и сооружений»;

e – доля начальных вложений средств от общего объема инвестирования

встроительство.

Вкачестве примера расчета величины предпринимательского дохода на основе выражения (6.7), в табл. 6.5 представлены данные о значениях ПД для наиболее часто встречающихся сроков продолжительности строительства (от 2 до 12 кварталов), с различными объемами начальных объемов финансирования при средней квартальной норме отдачи 4% .

Внастоящее время метод приведенных издержек достаточно активно применяется в российской оценочной практике. Недостатком данного метода является субъективность в оценке одного из ключевых показателей расчета – доли (объема) начальных вложений средств.

Таблица 6.5

Определение величины предпринимательского дохода методом приведенных издержек (в %)

215