Материал: Оценка объектов недвижимости. учебное пособие для студентов специальности 270115. Круглякова В.М

подрядчики (субподрядчики), отвечающие за проведение различных специализированных работ при строительстве объекта на основании договора подряда, который заключается подрядчиками с генеральным подрядчиком или заказчиком.

Таким образом, в процесс строительства объекта вовлекается достаточно большое число участников, согласованные действия которых должны обеспечить реализацию инвестиционного проекта строительства объекта в планируемые сроки и с ожидаемым уровнем доходов для всех участников.

С позиций инвестора, функции которого, как мы уже говорили выше, часто выполняет девелопер, участие в проекте строительства выражается в виде трех основных показателей: стоимостью готового строительного продукта, затратами на строительство и прибылью инвестора, которая определяется как разность первых двух показателей. В оценке недвижимости прибыль инвестора часто называется предпринимательским доходом или

прибылью девелопера.

При определении величины затрат на строительство улучшений (выше мы условились называть данный показатель величиной полной восстановительной стоимости – ПВС) могут применяться следующие методы:

метод сравнительной единицы;

метод разбивки по компонентам;

метод аналогов;

метод количественного обследования;

Для проведения оценки недвижимости с применением перечисленных методов важными являются понятия базисного и текущего уровня цен. При определении стоимости строительства, под базисным уровнем цен понимают сметную стоимость строительства, зафиксированную на конкретную дату при составлении проекта. Текущий уровень цен – это сметная стоимость строительства, приведенная к моменту определения стоимости (например, к дате оценки). Напомним, что с учетом основных этапов формирования ценообразования в строительстве, различают следующие базисные периоды: 1969 г., 1984 г., 1991 г. и 2000 г. Для индексации цен от одного базисного периода к другому в зависимости от периода приведения могут использоваться различные нормативные акты, например, для учета удорожания:

- за период от 1969 г. к 1984 г.: Постановление Госстроя СССР №94 от 01.05.1983г. «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек»;

201

-за период от 1984 г. к 1991 г.: Письмо Госстроя СССР №14-Д от 06.09.1990г. «Индексы изменения сметной стоимости строительномонтажных работ по отраслям народного хозяйства на 01.01.1991 г.»;

-за период от 1991 г. к 2000 г. и (или) к текущим ценам: данные региональных центров по ценообразованию в строительстве, ежемесячно или ежеквартально обновляющие информацию об изменении стоимости СМР как в целом по строительству, так и по отдельным видам работ.

Наряду с данными, которые опубликовываются непосредственно в регионах, сведения об изменении цен в строительной отрасли представлены в составе различных специализированных изданий. Наиболее широкое признание в сфере оценки недвижимости получил Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве», учредителем которого является московская консалтинговая компания ООО

«КО-ИНВЕСТ». Преимуществом данных, представленных в бюллетене, является возможность одновременного получения сведений об изменении индексов во всех регионах РФ, а также наличие не только фактических значений индексов, но и прогнозных данных о возможных значениях индексов, составленных на год вперед.

Таким образом, при необходимости пересчета от базисного уровня цен к текущим ценам стоимости строительства объекта должен применяться коэффициент ИСМР, соответствующий индексу изменения стоимости СМР, который в общем случае определяется как произведение индексов удорожания СМР за периоды, разделяющие дату оценки от базисного уровня цен, в котором рассчитано базовое значение стоимости строительства.

Содержание метода сравнительной единицы заключается в применении в качестве базового показателя для расчета ПВС объекта оценки стоимости сравнительной единицы, которая определяется либо с учетом данных о стоимости строительства объекта, аналогичного оцениваемому, либо на основе единичных укрупненных расценок на строительство аналогичных объектов. Чаще всего в качестве сравнительной единицы рассматривается стоимость строительства 1 куб. м, 1 кв. м или 1 пм строительного объекта, аналогичного оцениваемому по назначению, составу и качеству конструктивных элементов и т.д. Также при расчете стоимости строительства специализированных объектов величина сравнительной единицы может быть представлена стоимостью строительства за 1 посадочное место, 1 гостиничный номер, 1 койко-место, единицу пропускной способности и другими параметрами объекта с учетом его назначения и отраслевой специализации.

Если между основными техническими характеристиками объекта, принимаемого в качестве аналога, и параметрами объекта оценки имеются какие-либо несоответствия, то они должны быть учтены за счет

202

корректировки стоимости сравнительной единицы аналога, учитывающей эти различия.

Как правило, данные о величине показателя стоимости сравнительной единицы определяются в базисном периоде, отличающемся от даты, на которую проводится оценка. Следовательно, в составе расчетов необходимо предусмотреть индексацию, учитывающую изменение цен в строительстве за период, прошедший от базисного периода до даты оценки. При определении значения индекса приведения дополнительно необходимо учитывать коэффициент приведения показателя стоимости к конкретному региону и отрасли.

Так как при расчете величины ПВС должен быть учтен предпринимательский доход (ПД), после приведения к дате оценки стоимости строительства объекта оценки, полученный результат должен быть увеличен на сумму ПД или умножен на соответствующий коэффициент.

Таким образом, при использовании метод сравнительной единицы величина ПВС определяется по формуле:

где

Са – стоимость строительства единицы сравнения (площади или объема

объекта-аналога) в базисном уровне цен, руб. за единицу сравнения;

К1 – корректирующий коэффициент, учитывающий несоответствие

технических характеристик принятого в качестве объекта сравнения аналога и объекта оценки (при совпадении характеристик К1 =1);

К2 – коэффициент, учитывающий различия в региональных и

отраслевых характеристиках аналога к соответствующим параметрам объекта оценки (при совпадении региона и отрасли, для которых определена стоимость строительства по аналогу и объекту оценки значение К2 = 1);

Исмр – коэффициент, соответствующий индексу изменения стоимости

СМР в регионе от базисного периода до даты оценки (определяется на основе нормативных актов в сфере ценообразования в строительстве и с учетом данных региональных или всероссийских консалтинговых центров по ценообразованию);

203

Sоб.оц. – количество единиц сравнения у объекта оценки (площадь, объем

или иной показатель, характеризующий параметр сравнения по объекту оценки);

КПД – предпринимательский доход (прибыль девелопера), выраженный

вотносительных величинах.

Вроссийской практике оценки метод сравнительной единицы прежде всего реализуется на основе применения сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов (УПВС). Эти сборники были разработаны различными отраслевыми проектными институтами министерств и ведомств СССР, утверждены Госстроем СССР и опубликованы в период с 1969 по 1972 гг. Количество основных сборников составляет 37, причем некоторые из них представлены в виде нескольких томов. Основу разделения данных между сборниками составляет отраслевая специализация объектов недвижимости, для которых в сборниках представлены расценки.

Сборники УПВС содержат данные о величине стоимости строительства объектов с учетом различных сравнительных единиц (1 куб.м. строительного объема зданий, 1 км трубопровода, 1 км автомобильной дороги, 1 т емкости склада и т.д.) в зависимости от их назначения, конструкции, капитальности, благоустройства и расположения в том или ином территориальном поясе и с учетом климатического района. Базисный уровень цен соответствует ценам

1969 года.

При выборе аналога для определения стоимости строительства необходимо, чтобы характеристики объекта, описанного в составе сборников УПВС, по возможности максимально соответствовали объекту оценки по следующим показателям:

1.Принадлежность к единой отрасли народного хозяйства.

2.Одинаковое функциональное назначение.

3.Близость технических характеристик с точки зрения капитальности, состава строительных конструкций, этажности, геометрических параметров.

4.Относительная сопоставимость хронологического возраста, и другие.

ВТабл. 6.1 в качестве примера представлено описание состава конструктивных элементов жилых и общественных зданий с учетом их распределения по группам капитальности [21].

Также для определения стоимости строительства необходимо располагать информацией о территориальном поясе (региональном местоположении), в котором расположен объект. В табл. 6.2 представлен пример данных о распределении отдельных регионов по территориальным поясам и климатическим районам [21].

204

Таблица 6.1 Распределение жилых и общественных зданий по группам капитальности

Таблица 6.2

Распределение отдельных регионов на территориальные пояса и климатические районы

Для определения стоимости строительства единицы сравнения объектааналога в базисном уровне цен в составе сборников УПВС составлено описание основных конструктивных элементов по объектам различного типа и представлены таблицы восстановительной стоимости единицы сравнения и удельных весов конструктивных элементов. Например, в табл. 6.3 представлены данные о величине восстановительной стоимости 1 куб.м. здания магазина, имеющего следующие основные базовые характеристики:

205