Материал: Оценка объектов недвижимости. учебное пособие для студентов специальности 270115. Круглякова В.М

Рассмотрим принцип внесения корректировок по второй группе характеристик, определяющих физические и технические свойства объекта оценки и объектов-аналогов.

1.Этаж/этажность. В зависимости от этажа, на котором расположена квартира, по данным риэлторов, различие в стоимости квартиры может составлять до 10%. Наиболее ликвидными являются квартиры, расположенные на средних этажах. Цена последнего и предпоследнего этажей

вмногоэтажном доме отличается от цен средних этажей на 10 и 8% соответственно. Несколько иной может быть ситуация по первым этажам. Как правило, на первичном рынке стоимость квартир на первых этажах ниже стоимости средних этажей на 3-5%. Если же микрорайон, в котором расположен жилой дом, активно развивается и формируется соответствующая инфраструктура, то стоимость квартиры на первом этаже может существенно возрасти с учетом предполагаемого перевода помещения из жилого фонда в нежилой. Численное значение корректировок может определяться как методом парного сравнения продаж, так и экспертными методами.

2.Площадь кухни. Для квартир, расположенных в многоквартирных жилых домах, данный фактор является достаточно важным. Различие в стоимости квартир, имеющих маленькую (6-8 кв.м.) и большую (12-15 кв.м.) кухню может составлять до 5%. Лучше всего значение корректировки на

192

различие в площади кухни рассчитывать методом парного сравнения продаж. В нашем случае корректировка аналогов по рассматриваемой характеристике не требуется из-за принадлежности характеристик площади кухни у всех объектов-аналогов к одному потребительскому типу.

3. Материал стен. Основными материалами стен в многоквартирных жилых домах являются кирпич, панели и монолит. Стоимость квартир со стенами из кирпича и монолита, как правило, выше стоимости панельных домов. В среднем при прочих равных условиях разница в цене составляет около 5% (это значение корректировки и применено в расчетах). Однако, в некоторых случаях, с учетом особенностей регионального рынка недвижимости данная величина подлежит уточнению на основе метода парного сравнения продаж.

4.Год постройки. Данный показатель фактически характеризует величину неустранимого физического износа здания (помещения). Для определения значения корректировки можно применить метод парного сравнения продаж. Второй способ определения корректировки основывается на учете срока физической жизни каждого объекта. При отсутствии реконструкций и капитальных ремонтов объекта численное значение корректировки рассчитывается как отношение разности хронологического возраста объекта оценки и объекта-аналога, к нормативному сроку жизни аналога. В результате проведенных корректировок, значение аналога 2 увеличилось на 2%, аналога 4 уменьшилось на 1% и аналога 5 уменьшилось на 3%. Значения корректировок рассчитывались на основе метода срока физической жизни.

5.Транспортная доступность. Для подавляющего большинства покупателей наличие остановки городского транспорта или станции метро условно в 3-7 минутах ходьбы от дома является оптимальным. Также имеет

значение состояние подъездных путей к дому, наличие тротуаров и разнообразие маршрутов городского транспорта. Удаленность от остановок городского транспорта жилого дома на расстояние, которое можно пройти в среднем за 20 минут и более, снижает стоимость квартиры ориентировочно на 3-10%. Применение метода парного сравнения продаж также может способствовать обоснованию численного значения корректировки. В нашем случае аналог 5 имеет лучшие по сравнению с объектом оценки характеристики транспортной доступности. Тем не менее, так как различие не является значительным, величина корректировки принята равной 3%, а знак корректировки к аналогу 5 – отрицательный.

6. Тип отделки помещений. В настоящее время отрасль отделочных материалов постоянно развивается. Цены на ремонт и отделку разнообразны и могут различаться в очень широком диапазоне. Тем не менее, не следует забывать о понятии «избыточных улучшений», то есть таких улучшений помещений, которые не представляют адекватной затратам собственника

193

ценности для потенциального покупателя. Поэтому наилучшим вариантом определения корректировки является применение экспертных методов или метода парного сравнения продаж. Величина корректировок к аналогам 3 и 5 определена экспертными методами и составила – 6 %.

7.Состояние помещений. Численное значение корректировки на состояние помещений определяется различиями в затратах на приведение состояния стоимости объекта-аналога к стоимости объекта оценки. Достаточно часто оценщиком составляется смета расходов на устранение отличий между объектами. Соответствующая величина корректировки либо берется в денежной форме, либо пересчитывается в процентную поправку. Применение корректировки в размере +5% для объектов, требующих ремонта,

вданном случае является достаточным.

8.Дополнительные улучшения. Если при проведении оценки определяется стоимость в обмене, а не в пользовании, необходимо учитывать востребованность рынком того или иного улучшения. Возможно, что некоторые расходы, понесенные собственником, не принесут дополнительной стоимости объекту недвижимости с учетом сложившихся на рынке потребительских стандартов. Наиболее обоснованным в этой ситуации может выглядеть определение корректировки на основе метода парного сравнения продаж. Наличие системы охранной сигнализации в квартире оценено с помощью корректировки к аналогу 4 в размере –1,5%. Хотя фактические затраты собственника на приобретение, установку и наладку системы наверняка оказались выше, должны учитываться и физический износ, и моральное устаревание этого улучшения.

Полученная в результате последовательного внесения поправок скорректированная стоимость объектов-аналогов должна быть согласована на основе процедуры взвешивания. В данном случае выбран вариант определения весовых коэффициентов на основе соотношения числа корректировок по каждому объекту-аналогу и общего количества корректировок по всем аналогам. Расчет проведен согласно выражениям (5.18)

и (5.19).

Стоимость объекта оценки в результате процедуры взвешивания округленно составила 2 976,0 тыс. руб.

Аналогичный принцип расчета может применяться для определения среднерыночной ставки арендной платы. При этом, необходим учет ценообразующих факторов, учитывающих особенности рынка аренды. В остальном механизм расчета скорректированной стоимости объектов-аналогов и взвешивание результатов корректировки идентичен расчету рыночной стоимости объекта методом сравнения продаж.

Как показывает зарубежная практика, многофакторный корреляционнорегрессионный анализ наиболее приемлем для проведения массовой оценки

194

недвижимости как объекта налогообложения. В этом смысле применение приемов и методов статистического анализа и современных средств вычислительной техники позволяет сформировать и обеспечить эффективную обработку значительных объемов информации. В частном случае, возможность работы с обширными информационными базами данных существенно расширяет и возможности индивидуальной оценки недвижимости.

КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ К ГЛАВЕ 5

1.Укажите основные условия применения сравнительного подхода к оценке недвижимости?

2.Сформулируйте понятие «объекта-аналога» с учетом требований Федеральных стандартов оценки.

3.В какой степени срок экспозиции объекта недвижимости влияет на его стоимость при продаже данного объекта?

4.Что понимают под рыночными условиями при проведении корректировки стоимости недвижимости?

5.Приведите примеры технических и экономических единиц сравнения объектов, с учетом которых определяется механизм внесения корректировок.

6.Укажите основные ценообразующие факторы, являющиеся существенными для различных видов сделок с недвижимостью.

7.Какой метод определения корректировок основывается на подборе рыночной информации о сделках с объектами, отличающимися на один ценообразующий фактор?

8.Сформулируйте понятия «мультипликатор чистой ренты» и «мультипликатор валовой ренты». Должны ли отличаться результаты оценки недвижимости, полученные с применением указанных мультипликаторов?

195