Материал: Оценка объектов недвижимости. учебное пособие для студентов специальности 270115. Круглякова В.М

где

RMV – мультипликатор валовой ренты;

Pa – цена объекта-аналога;

Da – показатель дохода объекта-аналога (ПВД или ДВД).

Мультипликатор чистой ренты – это отношение цены продажи объекта к показателю чистого операционного дохода от объекта:

где

RMN – мультипликатор чистой ренты;

Pa – цена объекта-аналога;

NOIa – показатель чистого операционного дохода объекта-аналога.

При определении значения рентного мультипликатора должно быть соблюдено условие использования одного и того же показателя дохода для расчета значений мультипликатора по всем объектам-аналогам.

Применение метода рентного мультипликатора состоит из следующих основных этапов:

1.Расчет рентного мультипликатора:

подбор данных о сделках с объектами недвижимости, сопоставимыми с оцениваемым объектом и имеющими близкие характеристики по критерию местоположения; в составе информации об объектах-аналогах должны содержаться сведения о величине арендной платы за соответствующие помещения;

расчет величины мультипликатора валовой или чистой ренты по формулам (5.21) или (5.22) для каждого объекта-аналога;

согласование полученных значений мультипликатора для всех объектов-аналогов с определением единого значения, которое может быть применено для расчета стоимости объекта оценки (иногда определяют диапазон значений мультипликатора, что, в конечном счете, приводит к получению результата оценки в некотором диапазоне).

2.Расчет величины валового или чистого рентного дохода для оцениваемого объекта с учетом выбранного типа мультипликатора:

на основе анализа рынка выявление сопоставимых по уровню арендной платы объектов недвижимости, сравнимых с объектом оценки;

186

анализ условий арендных отношений и качества помещений, сравнимых по критерию арендной платы объектов;

расчет среднерыночной величины показателя рентного дохода для объекта оценки на основе корректировок, применяемых к сравнимым по арендной плате объектам.

3. Расчет стоимости объекта оценки:

умножение расчетной величины рентного дохода от объекта оценки на согласованное значение рентного мультипликатора.

Таким образом, стоимость объекта оценки рассчитывается по формуле:

где:

Vo – стоимость оцениваемого объекта;

Do – показатель дохода (чистого или валового) от объекта оценки;

RM – среднее значение рентного мультипликатора, полученное на основе данных по объектам-аналогам;

Аналогичным образом для расчета стоимости объекта может использоваться показатель общего коэффициента капитализации, который определяется как обобщенное значение отношения чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости к цене продажи этого объекта [23].

Рассмотрим принцип расчета величины мультипликатора валовой ренты на конкретном примере: Необходимо определить расчетное значение мультипликатора валовой ренты, если в базе данных оценщика имеется информация о цене продажи и потенциальном валовом доходе четырех сопоставимых объектов недвижимости (таблица 5.7).

Таблица 5.7 Расчет усредненной величины мультипликатора валовой ренты

Итак, усредненная по аналогам величина мультипликатора валовой ренты может быть определена, например, как среднее арифметическое значений мультипликатора валовой ренты по четырем рассмотренным выше объектам.

187

5.5. ПРИМЕР РАСЧЕТА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Рассмотрим расчет стоимости объекта недвижимости с применением метода сравнения продаж на примере оценки трехкомнатной квартиры, расположенной на пятом этаже десятиэтажного панельного дома. Основные характеристики пяти объектов-аналогов представлены в табл. 5.8. Все аналоги расположены в том же жилом микрорайоне, что и объект оценки.

Значения применяющихся к объектам-аналогам корректировок указаны в табл. 5.9. Обоснование численного значения поправок приводится после описания объектов-аналогов.

Перед определением величин корректировок цен продаж по объектаманалогам необходимо определить единицу сравнения. Цена продажи сравниваемых объектов целиком не может рассматриваться как единица сравнения, так как общая площадь каждой из квартир различается. Поэтому в качестве единицы сравнения выберем цену продажи 1 м2. Рассматривая учебный пример, при проведении расчетов будем применять принцип последовательного внесения корректировок. Альтернативный вариант внесения независимых и зависимых корректировок описан в п.5.3.3.

Таблица 5.8

Описание основных характеристик объектов

Необходимо последовательно определить значения корректировок, соблюдая при этом очередность первых четырех элементов сравнения.

1.Вид прав на объект недвижимости. Правовой статус одинаков по всем сравниваемым объектам (было передано право собственности), что соответствует объему прав, передаваемому по оцениваемому объекту. Также все объекты не имеют обременений. Следовательно, корректировка по данному элементу сравнения не производится.

2.Условия продажи. Условия сделки по степени заинтересованности сторон в продаже и приобретении имущества соответствуют критериям рыночных взаимоотношений. Все объекты-аналоги не являются имуществом предприятия-банкрота, не арестованы и не продавались в ограниченный период времени, что соответствует условиям продажи оцениваемого объекта. Корректировка на условия продажи в данном случае не требуется. Значение корректировки принимается равным нулю.

3.Условия финансирования сделки. В отличие от объекта оценки и 1,2,3 и 5

объектов-аналогов, аналог 4 характеризуется особой формой взаиморасчетов сторон, участвующих в сделке. Оплата за объект недвижимости производится покупателем через 6 месяцев с момента заключения сделки, а не в момент подписания договора. Следовательно, для приведения сделки по аналогу 4 к условиям сделки, характерным для объекта оценки, необходимо провести корректировку стоимости объекта-аналога 4. Численное значение корректировки является отрицательным и может быть рассчитано как потеря дохода продавцом с учетом ставки доходности альтернативных инвестиций (например, ставки депозита одного из российских банков высокого уровня надежности) на срок, соответствующий отсрочке платежа. Если условия депозита сроком на 6 месяцев принять на уровне 9% годовых (4,5% за полугодие), то величина процентной корректировки к аналогу 4 составит –

4,5%.

4.Рыночные условия. Для оценки влияния фактора времени продажи существенным считается срок в 1 месяц и более. Как правило, данные одно- и

189

двухнедельной давности для оценки квартир считаются «свежими» и корректировке не подлежат. За основу определения корректировок на рыночные условия могут приниматься: рыночные данные, обработанные методом парного сравнения продаж; данные информационно-аналитических агентств, официальные данные об изменении стоимости СМР в сфере строительства жилья. Также определение соответствующей корректировки может проводиться экспертным методом. В данном случае мы исходим из предположения, что в результате обработки данных о парных продажах за различные периоды, оценщиком определены следующие значения корректировок: для сделки, заключенной за 3 месяца до даты оценки (аналог 2) величина корректировки составила 5,0%, а для сделок, заключенных за 2 месяца (аналог 1 и 5) 3,0%. Знаки вводимых корректировок положительные, так как оцениваемый объект с учетом постепенного удорожания недвижимости имеет лучшие по сравнению с аналогами 1, 2, и 5 параметры. Корректировки по аналогам 3 и 4 принимаются равными нулю.

Процедура внесения корректировок с учетом состава всех ценообразующих факторов указана в табл. 5.9. Обоснование значений корректировок, относящихся к элементам сравнения по местоположению, физическим и экономическим характеристикам представлено после таблицы.

Таблица 5.9 Таблица внесения корректировок к ценам объектов-аналогов