Материал: Оценка объектов недвижимости. учебное пособие для студентов специальности 270115. Круглякова В.М

количеству элементов сравнения, для которых вносятся независимые поправки;

kij – значение корректировки по j-му зависимому элементу сравнения

(в относительных величинах) для i-го объекта аналога;

kil – значение корректировки по l-му независимому элементу сравнения

(в относительных величинах) для i-го объекта аналога.

Выбор способа внесения поправок должен быть обоснован оценщиком с учетом состава ценообразующих факторов, по которым проводятся корректировки. Тем не менее, на практике наиболее предпочтительным является внесение корректировок по уровням зависимости элементов сравнения.

В зависимости от характеристик и отличий любого из объектов-аналогов от объекта оценки, могут быть выявлены ценообразующие факторы, которые относятся к одному и тому же элементу сравнения. При необходимости комплексного учета нескольких факторов в составе одного элемента сравнения производится суммирование корректировок для каждого элемента в отдельности с расчетом общей величины корректировки по элементу сравнения и проведением корректировок по всем элементам сравнения на основе (5.17).

Рассмотрим механизм внесения корректировок на следующих примерах.

Пример 1. На основе последовательного внесения корректировок необходимо определить скорректированную стоимость объекта-аналога, цена продажи которого составляет 21 870,0 тыс. руб., если известны процентные корректировки по отдельным элементам сравнения. Последовательность внесения корректировок и выведение итоговой стоимости представлены в табл. 5.5.

Пример 2. Необходимо произвести корректировку объекта-аналога, цена продажи которого составляет 21 870,0 тыс. руб., если известны процентные корректировки по отдельным элементам сравнения и корректировка производится по уровням.

Последовательность внесения корректировок и выведение итоговой стоимости представлены в табл. 5.6.

Таблица 5.6 Внесение поправок по уровням зависимости элементов сравнения

Полученные в двух примерах результаты отличаются примерно на 1%, что является допустимой нормой расхождения результатов. Также следует отметить, что все корректировки проводились к объекту в целом. Чаще всего для обеспечения сопоставимости сравниваемых объектов корректировки вносятся к единице сравнения, выбранной в зависимости от типа объекта недвижимости.

5.3.4. Определение весовых коэффициентов для стоимости объектов-аналогов после внесения корректировок

Заключительным этапом расчетов в составе метода сравнения продаж является определение весовых коэффициентов, определяющих вклад в стоимость объекта оценки скорректированной стоимости каждого объектааналога. Для этого после проведения всего комплекса корректировок стоимостей объектов-аналогов необходимо провести взвешивание полученных результатов с определением стоимости объекта оценки. Определение среднего арифметического полученных значений скорректированных стоимостей возможно только в том случае, когда все характеристики объекта оценки и объектов-аналогов очень близки. Во всех остальных случаях рекомендуется провести более подробный анализ результатов проведения всего комплекса корректировок, который включает выполнение следующих основных этапов:

1.Провести анализ состава ценообразующих факторов, по которым проводилась корректировка каждого объекта-аналога, и проверить правильность выбранной последовательности внесения корректировок.

2.Сопоставить между собой все скорректированные значения стоимостей объектов-аналогов – при их значительном расхождении (от 50% и более) проверить расчеты на наличие ошибок и, при сохранении расхождения, заменить или исключить объект-аналог, скорректированная

стоимость которого значительно отличается от стоимостей других аналогов. Если принимается решение о замене объекта-аналога, то все расчеты повторно проводятся с учетом параметров нового аналога.

3.По каждому объекту-аналогу определить количество примененных в составе расчетов корректировок, значения которых не равны нулю.

4.Для каждого объекта-аналога определить численные значения внесенных корректировок в денежном выражении. Если сумма абсолютных значений корректировок превышает начальную величину стоимости соответствующего объекта-аналога, то рекомендуется замена аналога на другой объект и повторение всех расчетов с учетом характеристик добавленного объекта.

5.Рассчитывается весовой коэффициент, характеризующий вклад в стоимость объекта оценки скорректированной стоимости каждого

183

объекта-аналога.

6. Определяется стоимость объекта оценки как сумма произведений скорректированной стоимости каждого объекта аналога на определенный для этого аналога весовой коэффициент.

С учетом содержания перечисленных выше этапов могут быть рассмотрены два варианта определения весовых коэффициентов к стоимости объектов-аналогов, обоснование значений которых основывается на учете:

1)количества внесенных корректировок по каждому объекту-аналогу;

2)количества и суммы абсолютных значений внесенных корректировок по каждому объекту-аналогу.

Для расчета весового коэффициента wi к скорректированной стоимости

объекта-аналога по первому варианту может быть применено следующее выражение:

(1 qj )

j 1

где

wi – величина весового коэффициента для i-го объекта-аналога;

qi – доля количества значимых (отличных от нуля) корректировок,

внесенных к i-му объекту-аналогу, от общего числа значимых корректировок по всем объектам-аналогам;

n – общее количество объектов-аналогов.

Таким образом, величина доли qi определяется по формуле:

kij j 1

где

ki – количество значимых корректировок по i-му объекту-аналогу.

kij – количество значимых j-х корректировок по i-му объекту-аналогу.

n– общее количество корректировок.

Сучетом полученных по формуле (5.18) весовых коэффициентов стоимость объекта оценки рассчитывается по формуле (5.1).

Для расчета весового коэффициента к скорректированной стоимости объекта-аналога по второму варианту также используются выражения (5.1) и (5.18). При этом величина доли qi может определяться по следующей формуле:

184

j 1

где

ki – количество значимых корректировок по i-му объекту-аналогу.

kij – количество значимых j-х корректировок по i-му объекту-аналогу. n – общее количество объектов-аналогов.

Cij – абсолютная величина j-й корректировки в составе i-го объекта-

аналога в стоимостном выражении;

Cia – стоимость i-го объекта-аналога до внесения корректировок.

Определение средневзвешенной стоимости позволяет обеспечить максимальный учет степени сопоставимости объектов-аналогов с объектом оценки. Расчетное значение полученной стоимости объекта оценки может быть округлено в допустимых пределах, определяющихся в каждом конкретном случае.

5.4. МЕТОД РЕНТНОГО МУЛЬТИПЛИКАТОРА

При расчете стоимости объекта недвижимости на основе сопоставления объектов-аналогов, одним из методов оценки является метод рентного мультипликатора. Данный метод основывается на анализе соотношения цены продажи недвижимости и соответствующего рентного дохода (то есть дохода от сдачи объекта в аренду). Область применения метода рентного мультипликатора ограничивается следующими условиями:

оцениваемый объект и, соответственно, объекты-аналоги должны относиться к классу доходной недвижимости;

соответствующий тип недвижимости должен быть широко представлен на рынке, то есть оценщик всегда имеет возможность получить значительный объем рыночной информации о характеристиках объектованалогов, включая их доходность и соответствующие риски.

Взаимосвязь между ценой объекта и его доходностью измеряется

рентным мультипликатором. Различают мультипликаторы валовой и чистой ренты.

Мультипликатор валовой ренты – это отношение цены продажи объекта к показателю годового дохода от объекта. В качестве показателя дохода может приниматься потенциальный валовой доход или действительный валовой доход:

185