Материал: Оценка объектов недвижимости. учебное пособие для студентов специальности 270115. Круглякова В.М

Таблица 5.4 Применение денежной корректировки к объекту в целом

Знак корректировки определяется характеристикой объекта оценки по данному параметру сравнения. Так как у объекта оценки нет гаража, а у объектов-аналогов 1 и 2 имеется гараж, к их стоимости применяется отрицательная корректировка, учитывающее это отличие между оцениваемым объектом и объектами-аналогами.

Как мы уже говорили ранее, метод парного сравнения продаж основывается на рыночных данных, однако, поиск и применение для конкретного элемента сравнения единственной пары, позволяющей выявить общие рыночные закономерности, является особой проблемой. Как правило, оценщик не располагает подробной информацией обо всех характеристиках объектов в составе пары. Следовательно, не исключается возможность применения недостоверных или неполных данных для расчета корректировок. Поэтому для проверки корректности полученных значений поправок рекомендуется проводить расчет по каждому ценообразующему фактору с использованием нескольких пар.

Частный случай метода парного сравнения продаж.

Как указывалось ранее, входящие в состав различных элементов сравнения ценообразующие факторы могут быть описаны количественно или качественно. В качестве примера количественного описания характеристики ценообразующего фактора, прежде всего, может рассматриваться показатель площади (отдельного помещения, здания, земельного участка и т.д.). Также к группе количественных показателей могут быть отнесены показатели емкости помещений специального назначения – например, помещения кинотеатра на 250 посадочных мест или гостиница на 48 номеров и другие. В этом случае может быть применен механизм учета соотношения ценообразующих факторов, который рассматривается в данном разделе.

Различия в характеристиках объекта оценки от объектов-аналогов могут быть учтены с помощью анализа соотношения, связывающего цены объектов, принимаемых в качестве аналогов, и значения интегрального показателя для этих объектов. Метод, который описывается далее, будем называть методом

171

интегральных показателей. Данный метод позволяет рассчитать величину корректировки на основе данных о ценах и характеристиках аналогичных оцениваемому объектов.

В соответствии с методом интегральных показателей величина корректировки на какой-либо ценообразующий фактор рассчитывается по формуле:

где

ki – величина корректировки (в долях) по i-му ценообразующему фактору;

Sai – значение i-го ценообразующего фактора для объекта-аналога;

Soi – значение i-го ценообразующего фактора для объекта оценки;

ni – коэффициент «торможения», отражающий степень

чувствительности стоимости объектов в зависимости от различий по i-му ценообразующему фактору.

В общем случае значение коэффициента торможения n определяется на основе обработки данных о соотношении цен пары объектов, по которым были заключены сделки и конкретного ценообразующего параметра, на который эти объекты между собой отличаются:

где

P1, P2 – цена продажи соответственно первого и второго объекта в

соответственно для первого и второго объекта в составе пары;

n – значение коэффициента торможения для выбранного ценообразующего фактора.

Из выражения (5.4) следует, что при наличии данных о ценах продажи парных объектов и характеристике, по которой они отличаются друг от друга, значение коэффициента торможения может быть определено по формуле:

Рассмотрим механизм расчета коэффициента торможения на примере исследования цен объектов недвижимости в зависимости от их площади.

172

Пример.

Пусть на рынке недвижимости было заключено две сделки со свободными земельными участками, расположенными в одном районе, относящимися к одной и той же категории земель, имеющими одинаковую форму, рельеф и другие характеристики. Исключение составляет площадь участков: первый участок имеет площадь 64 сотки, а второй – 97 соток. Необходимо рассчитать величину коэффициента торможения, если цена продажи одной сотки по первому участку составила 14 780 руб., а по второму участку – 13 400 руб.

Расчет величины коэффициента торможения проводится по формуле

(5.5):

n=ln (14 780/13 400)ln (64/97) =-0,24

Таким образом, величина коэффициента торможения является отрицательной, что соответствует закономерности снижения цены недвижимости при увеличении ее площади в одном и том же сегменте рынка.

Очевидно, что более точное значение коэффициента торможения может быть получено по результатам обработки нескольких пар, так как это позволяет повысить объективность полученных результатов.

Так, например, при использовании аналогичного метода при оценке оборудования для определения величины коэффициента торможения по какому-либо технологическому параметру рекомендуется провести анализ пяти и более пар данных.

Метод линейной алгебры.

При наличии рыночной информации основным условием применения метода линейной алгебры является возможность составления замкнутой системы линейных уравнений, позволяющей провести расчет скорректированных стоимостей объектов-аналогов и стоимости объекта оценки [6]. Для этого необходимо, чтобы количество объектов-аналогов m

соответствовало количеству элементов сравнения n, увеличенному на единицу (m = n +1).

В общем виде для i-го объекта-аналога расчет скорректированной стоимости Coi осуществляется по формуле (5.6):

элементу сравнения;

173

i=1,2,…,m; j=1,2,…,n.

Для оценки скорректированной стоимости объектов-аналогов составляется следующая система линейных алгебраических уравнений типа

(5.6):

Здесь корректировка pij определяется следующим образом:

объекта оценки; xij – значение j-го ценообразующего фактора i-го аналога;

xij – разность значений ценообразующих факторов; Cj – вклад в стоимость объекта оценки единицы j-го ценообразующего фактора (например, вклад 1 м2 площади в стоимость объекта оценки).

В результате преобразования системы (5.7) с помощью равенства (5.8) получаем систему линейных уравнений:

Вынесем в левую часть цены объектов-аналогов:

174

Данная совокупность уравнений представляет собой систему m линейных уравнений с m n 1 неизвестными:

Важным преимуществом данного метода является возможность расчета стоимости объекта за счет комплексного решения линейной системы уравнений с определением всех значений корректировок (в отличие от метода парного сравнения продаж, обеспечивающего расчет каждой корректировки в отдельности).

Как правило, на практике метод линейной алгебры используется в том случае, когда количество ценообразующих факторов, по которым имеются отличия от объекта оценки хотя бы в одном из объектов-аналогов, составляет на более семи. При этом все использующиеся объекты-аналоги должны быть подобраны в соответствующем сегменте рынка недвижимости и содержать характеристики, сравнимые с характеристиками объекта оценки.

Статистические методы расчета.

По мере развития рынка недвижимости, постепенно расширяется область применения методов корреляционно-регрессионного анализа. Суть этих методов заключается в формировании аналитической зависимости между изменением цен объектов недвижимости на определенном сегменте рынка и изменением конкретных характеристик объектов.

Статистические методы имеют две основных особенности: во-первых, они являются достаточно трудоемкими по объему производимых вычислений и, во-вторых, для качественного использования методов требуется достаточно развитый рынок недвижимости, так как предусматривается проведение анализа большого количества репрезентативных выборок из базы данных о сделках с недвижимостью. Если первую проблему легко решить, применяя современные средства вычислительной техники, то вторая проблема, в силу

175