Материал: Оценка объектов недвижимости. учебное пособие для студентов специальности 270115. Круглякова В.М

оборудование. В качестве другого примера можно рассматривать продажу ресторана со всем оборудованием, мебелью и другими элементами отделимых улучшений.

При наличии в составе объекта оценки или объектов-аналогов имущества, не являющегося недвижимым в силу закона, но обеспечивающего дополнительную стоимость этой собственности, в составе расчетов должна быть применена корректировка, учитывающая наличие (или отсутствие) таких улучшений. В случае, если обоснованный вариант НЭИ объекта оценки не соответствует его текущему использованию, и имеющееся дополнительное оборудование и инвентарь не могут быть применены для НЭИ объекта, в составе расчетов может быть применена корректировка, предусматривающая возможность продажи движимого имущества по остаточной стоимости с перепрофилированием объекта оценки. Состав объектов-аналогов в этой ситуации должен быть определен с учетом варианта НЭИ объекта оценки.

7. Характеристики местоположения.

Так как фактор местоположения является одним из наиболее сложных и значимых для процедуры оценки, при выборе объектов-аналогов и проведении корректировок необходимо как можно более точно определять все характеристики объектов по критерию местоположения.

Часто учет фактора местоположения обеспечивается за счет внесения не одной, а нескольких корректировок, учитывающих различные параметры местоположения. Состав этих параметров определяется в зависимости от типа недвижимости. Например, для торговых помещений основным параметром является расположение объекта в «проходном месте» с высокой пешеходной и транспортной доступностью. Также важно, чтобы витрины и входная группа помещения выходили на красную линию основной, а не прилегающей улицы. Наличие в непосредственной близости от объекта мест под парковку транспорта и качество окружения объекта также влияют на его стоимость.

Степень влияния каждой составляющей фактора местоположения прежде всего определяется на основе анализа локального рынка, а для объектов, масштаб которых выходит за пределы отдельно взятого населенного пункта, при наличии аналогов, расположенных в различных районах (регионах), могут применяться основные социально-экономические и отраслевые показатели.

8. Физические характеристики.

Любой объект недвижимости имеет определенные геометрические и физические параметры – размеры (например, площадь застройки, строительный объем, площадь помещений по внутреннему обмеру и др.), состав, состояние и качество строительных конструкций, инженерных коммуникаций и отделочных материалов, наличие различных улучшений объекта и другие характеристики, на которые в случае их отличия от оцениваемого объекта обязательно вносятся поправки. Дополнительными

161

характеристиками земельных участков является их форма, уклон, почвенные характеристики и параметры грунтов.

Так как объекты-аналоги различаются по геометрическим параметрам (площади, объему, протяженности), размерности и числу характеризующих их единиц (технических и экономических), при проведении сравнения объектованалогов с объектом оценки чаще всего корректировки применяются по отношению не ко всему объекту в целом, а к его удельной технической характеристике (например, цена за 1 м2 или за 1 га), или к экономической единице, учитывающей специализацию объекта недвижимости.

В зависимости от вида объекта недвижимости чаще всего используются следующие технические единицы сравнения объектов:

для земельных участков (1 га, 1 сотку, 1 м2);

для зданий (1 м2 общей или полезной площади);

для сооружений (1 погонный метр, 1 м3 , 1 л и другие).

Экономические единицы сравнения объектов всегда определяются в зависимости от назначения объекта недвижимости. В качестве примера можно привести количество номеров в гостинице, число мест в кинотеатре, количество заправок в сутки на АЗС и другие. Также, если в качестве объекта оценки рассматривается промышленное сооружение, то при наличии аналогов в качестве экономической единицы сравнения может быть принят ключевой технологический параметр (пропускная способность, производительность и т.д.).

После выбора единицы сравнения объекта определяют последовательность внесения поправок и форму корректировки для каждого элемента сравнения.

9. Экономические характеристики.

Необходимость учета этого элемента сравнения возникает при оценке доходной недвижимости, характеризующейся определенным уровнем эксплуатационных издержек, типом и качеством управления объектом недвижимости, величиной отчислений на ремонт объекта и т.д. Все эти показатели, в конечном счете, влияют как на текущий доход, так и на стоимость объекта недвижимости.

В качестве примера учета экономических характеристик можно рассмотреть оценку доходной недвижимости на основе анализа соотношения «цена объекта / доход от объекта» для объекта оценки и объектов-аналогов. Понятие «валового рентного мультипликатора» рассматривается нами далее.

При внесении корректировок, учитывающих различия между объектами в экономических характеристиках, необходимо обращать внимание на отсутствие в составе расчетов двойного учета одних и тех параметров в составе различных элементов сравнения.

162

Наряду с расчетом стоимости объекта недвижимости для целей его купли-продажи или других операций, связанных со сменой собственника объекта, элементы сравнительного подхода активно применяются для оценки

среднерыночной величины арендной платы за объект оценки. Этот показатель является базовым для расчета стоимости недвижимости методами доходного подхода.

В табл. 5.1 представлен сравнительный анализ состава основных ценообразующих факторов по различным элементам сравнения для куплипродажи и аренды доходной нежилой недвижимости. Следует отметить, что полный состав факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки и объектов-аналогов, определяется оценщиком в каждом конкретном случае с учетом типа оцениваемого объекта и характеристик сопоставимых объектов.

Из таблицы 5.1 следует, что состав ценообразующих факторов при отчуждении объекта недвижимости и при его сдаче в аренду по ряду показателей отличается. Поэтому при расчете среднерыночных показателей объекта недвижимости для различных сделок должен учитываться состав соответствующих факторов.

164

5.3.МЕТОД СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ

5.3.1.Основные этапы расчета и формы корректировок

Метод сравнения продаж является основным методом оценки

недвижимости с применением сравнительного подхода. Его суть соответствует основным этапам сравнительного подхода, предусматривающего выбор объектов-аналогов и проведение корректировок, позволяющих привести стоимость объектов-аналогов к стоимости объекта оценки. В общем случае расчет стоимости объекта оценки Vo методом сравнения продаж проводится по формуле:

i 1

где

Cкорра .i – скорректированная стоимость i-го объекта-аналога;

wi – удельный вес (вклад) скорректированной стоимости i-го объекта-

аналога в стоимость объекта оценки;

n– общее количество объектов-аналогов.

Всвою очередь, скорректированная стоимость i-го объекта-аналога

j-му элементу сравнения (ценообразующему фактору), в денежном выражении;

m – количество элементов сравнения, по которым проводится корректировка i-го объекта-аналога.

Проведение корректировок в составе метода сравнения продаж должно выполняться в следующей последовательности:

1.Определяется состав элементов сравнения, по которым выявлены расхождения в характеристиках объекта оценки и какого-либо (или всех) объекта-аналога.

2.С учетом назначения и основных характеристик объектов определяется единица сравнения объектов.

3.Для каждого элемента сравнения при наличии различий в

165