2.По результатам более детального анализа и проверки полноты и достоверности информации о выбранных объектах недвижимости определяется окончательный состав объектов-аналогов, сопоставление с которыми объекта оценки, в конечном счете, позволит определить стоимость оцениваемого имущества (в зависимости от активности в сегменте рынка, к которому относится объект оценки, количество объектов-аналогов может составлять от 3 объектов и более).
3.Определяется состав основных ценообразующих факторов, которые должны учитываться при проведении расчетов и выбираются единицы сравнения объектов, позволяющие учесть различия между объектом оценки и объектами-аналогами по этим ценообразующим факторам.
4.С учетом выбранных единиц сравнения и различий в выбранных ценообразующих факторах, выявленных между каждым объектом-аналогом и объектом оценки, проводится корректировка цен объектов-аналогов с их приведением к характеристикам объекта оценки.
5.Скорректированные цены объектов-аналогов проходят этап согласования (или взвешивания), после чего выводится результирующая величина стоимости объекта оценки на основе сравнительного подхода.
На первом этапе в качестве основных критериев, позволяющих отнести определенные объекты недвижимости к одному сегменту рынка, рассматриваются объекты, сходные по следующим критериям:
•основному назначению и текущему использованию;
•качеству строительных материалов и конструктивных решений;
•составу передаваемых прав и имеющимся обременениям;
•местоположению (с учетом масштаба сегмента – в пределах одного города, района, субъекта РФ);
•физическим характеристикам.
Типичными для определенного сегмента рынка недвижимости являются следующие экономические условия:
•срок окупаемости инвестиций не должен превышать сложившийся на рынке показатель для соответствующего типа недвижимости;
•субъекты сделки, принимая решение о совершении сделки, должны соответствовать критериям независимости, то есть и продавец, и покупатель действуют без принуждения и каждый исходит из необходимости соблюдения собственных интересов;
•действуя в своих интересах, покупатель недвижимости имеет инвестиционную мотивацию, то есть рассчитывает из приобретения недвижимости получить определенные выгоды; при этом, выбирая аналоги, необходимо рассматривать схожие по инвестиционной мотивации сделки – например, исходя из одинакового подхода инвесторов к наиболее эффективному варианту использования приобретаемых объектов недвижимости.
156
Существенным показателем любой сделки является срок экспозиции объекта оценки и выбранных в качестве аналогов объектов. Под сроком экспозиции понимают период времени между датой представления на открытый рынок (публичной оферты) объекта до даты совершения сделки с ним. Если речь идет о купле-продаже объекта, то срок экспозиции для него будет иметь одну продолжительность. Если же этот объект (или его части) будет предлагаться на рынке аренды, то срок экспозиции будет иным. Нормальный (типичный) срок экспозиции объектов может существенно различаться в зависимости от:
-типа объекта недвижимости;
-вида сделки с недвижимостью;
-даты, на которую определяется срок экспозиции.
Так, например, если необходимо продать объект складского назначения в течение двух месяцев, а его нормальный срок экспозиции составляет около пяти месяцев, то, предположительно, объект будет продан на 15-25% дешевле его реальной рыночной стоимости. Таким образом, если при выборе объектааналога известно, что объект был продан за период времени, меньший типичного срока экспозиции, то его цена может быть занижена и необходимо либо отказаться от использования этого объекта в качестве аналога, либо применить в расчетах дополнительную корректировку на условия продажи.
5.2. СОСТАВ ЭЛЕМЕНТОВ СРАВНЕНИЯ
При анализе объектов-аналогов рассматривают следующие основные элементы сравнения, на основе сопоставления которых определяют необходимость проведения тех или корректировок к стоимости объектованалогов:
1.Вид передаваемых прав на недвижимость и имеющиеся обременения.
2.Условия финансирования сделки.
3.Условия продажи.
4.Рыночные условия.
5.Назначение и текущее использование объекта.
6.Компоненты стоимости, не относящиеся к недвижимости.
7.Характеристики местоположения.
8.Физические характеристики.
9.Экономические характеристики.
Рассмотрим содержание элементов сравнения более подробно:
1. Вид передаваемых прав на недвижимость и учет имеющихся обременений
При совершении сделки цена объекта недвижимости, прежде всего, определяется объемом передаваемых прав и переходящими к новому правообладателю ограничениями (обременениями) в распоряжении этими
157
правами. Если отчуждению подлежит право собственности на объект оценки, то при наличии большого объема информации о сделках с сопоставимыми объектами необходимо выбирать объекты, по которым состав отчуждаемых прав аналогичен объекту оценки. При отсутствии достаточного количества сопоставимых объектов в качестве объектов-аналогов могут быть применены объекты, отчуждаемые с другим объемом прав, но в составе расчетов в обязательном порядке должна быть применена корректировка на вид прав. В качестве примера необходимости использования такой корректировки можно привести оценку свободного земельного участка, отчуждаемого на праве долгосрочной аренды, при наличии объекта-аналога, отчуждаемого на праве собственности. Другим примером является оценка части жилого дома, отчуждаемого на праве общей (долевой) собственности, при наличии в составе объектов-аналогов жилых домов, продающихся на праве собственности. Величина корректировки на различие в правах чаще всего определяется методом парных продаж, который рассматривается далее.
Наличие того или иного обременения также является существенной характеристикой любого объекта. В качестве такого обременения может рассматриваться наличие действующего договора долгосрочной аренды, ипотека, сервитут и другие. Учет наличия по отдельным объектам-аналогам или объекту оценки обременений также может быть обеспечен за счет применения соответствующих корректировок. Например, при наличии договора долгосрочной аренды по одному из объектов-аналогов корректировка на наличие обременения может рассчитываться на основе дисконтирования разницы в доходах от объекта при его сдаче в аренду на рыночных условиях и на условиях действующего договора аренды. Период дисконтирования определяется оставшимся до окончания договора аренды сроком, а ставка дисконтирования определяется как ставка дохода по соответствующему сегменту рынка.
2. Условия финансирования сделки.
При заключении сделок с недвижимостью сторонами могут быть согласованы различные условия финансирования (оплаты) имущества, влияющие на цену объекта. Объект может оплачиваться единовременно непосредственно при подписании договора купли-продажи недвижимости. Также возможно предоставление рассрочки оплаты за объект, с предварительным согласованием момента перехода прав собственности к покупателю. Использование механизмов ипотеки предоставляет возможности по применению заемных средств для приобретения недвижимости.
В каждой стране для каждого сегмента рынка недвижимости формируется свое представление о типичных условиях финансирования сделки с недвижимостью. В условиях отечественной экономики к нетипичным условиям финансирования сделки купли-продажи недвижимого имущества можно отнести: использование покупателем заемных средств на различных
158
условиях предоставления кредита и его погашения, приобретение объекта в рассрочку (чем больше период рассрочки, тем выше оказывается цена продажи объекта), применение неденежных форм взаиморасчетов сторон с использованием ценных долговых бумаг или с продажей встречных товаров (услуг) и т.д.
Так, если известно, что по условиям сделки объект приобретен с рассрочкой платежа на срок 1 год, то цена сделки окажется завышенной по сравнению с ценой сделки аналогичного объекта при полной оплате за него в момент подписания договора. Следовательно, для приведения стоимости объекта-аналога к стоимости объекта оценки, потребуется применить корректировку на условия финансирования сделки. Данная величина может быть определена на основе дисконтирования цены продажи объекта, приобретаемого в рассрочку (сроки поступления денежных средств должны учитывать график выплат за объект), и сравнения текущей стоимости этого объекта с ценой сделки объекта, за который заплатили сразу.
3. Условия продажи.
Для различных типов недвижимости могут быть определены типичные условия заключения сделок, определяющие средний уровень цен на объекты аналогичного назначения. Эти условия соответствуют понятию рыночной стоимости, определение которой приведено в Главе 2. При этом достаточно часто условия продажи объекта могут отличаться от типичных условий.
Например, цена продажи земельного участка может оказаться выше рыночной, если покупателем земли оказывается владелец соседнего участка, для которого объединение двух участков открывает возможности по строительству объекта, способного принести более высокие доходы, чем застройка каждого участка в отдельности. По сути, стоимость такого участка будет соответствовать не стоимости в обмене, а стоимости в пользовании. Кроме этого, цена продажи объекта может оказаться значительно ниже рыночной стоимости в том случае, если продавцу срочно требуются деньги, и он продает объект в короткие сроки – здесь проявляется фактор вынужденности продажи, приводящий к снижению стоимости объекта.
В обоих примерах условия продажи являются нетипичными. При использовании этих объектов в качестве объектов-аналогов и расхождении их характеристик с объектом оценки должна быть применена корректировка на условия продажи.
Кроме этого, корректировка на условия продажи применяется в том случае, когда в качестве цен объектов-аналогов рассматриваются не цены сделок, фактически заключенных между сторонами, а цены предложения (публичной оферты). Величина корректировки, которую достаточно часто называют «скидкой на уторговывание», определяется текущим состоянием рынка: если спрос на объекты определенного типа значительно превышает
159
предложение, то величина такой скидки стремится к нулю; в условиях экономического кризиса скидка может составлять значительную величину.
4. Рыночные условия.
Цены на рынке недвижимости постоянно изменяются. При этом любая информация о сделках с недвижимостью или ценах предложения фиксируется на определенную дату. Следовательно, при проведении оценки объекта на дату оценки необходимо учитывать изменения, произошедшие за период между датой заключения сделки или цены предложения объектов-аналогов и датой оценки.
Для внесения корректировки на данную характеристику к цене продажи объекта-аналога необходимо исследовать динамику цен на соответствующем сегменте рынка недвижимости за анализируемый период. Достаточно часто в качестве базы для определения численного значения поправки оценщики принимают изменение индексов цен на строительно-монтажные работы или иных показателей, которые регулярно опубликовываются специализированными изданиями. Однако наилучшим вариантом обоснования корректировки на рыночные условия являются результаты исследования рынка недвижимости. Также для обоснования скидки могут использоваться экспертные опросы и парные продажи.
5. Назначение и текущее использование объекта.
Известно, что одним из основных принципов оценки недвижимости является принцип наиболее эффективного использования. В соответствии с Международными стандартами оценки, оценка рыночной стоимости объекта оценки должна проводиться с учетом определяемого оценщиком варианта его наилучшего использования. Если какой-либо объект продается покупателю, не рассматривающему данный объект с позиций его наиболее эффективного использования, то цена сделки может оказаться заниженной, так как этим покупателем объект «недооценен». Кроме этого, особое внимание следует обращать на различие назначения объекта, предусмотренное еще на стадии проектирования, от текущего использования объекта с учетом потребностей конкретного собственника. Сопоставление двух вариантов использования объекта (проектного и текущего), а также анализ наилучшего с позиций текущего состояния рынка варианта использования объекта позволяют оценить коммерческий потенциал объектов-аналогов.
6. Компоненты стоимости, не относящиеся к недвижимости.
В некоторых случаях в состав оцениваемого имущества включается не только собственно объект недвижимости, но и дополнительное оборудование и устройства, которые в нем расположены. Примером такого объекта может быть производственная база, на территории которой дополнительно установлены мостовые краны для погрузки сырья и готовой продукции, а также дополнительное передвижное осветительное и грузоподъемное
160