Материал: Оценка объектов недвижимости. учебное пособие для студентов специальности 270115. Круглякова В.М

4.Величина ставки дисконтирования для денежного потока в прогнозный и постпрогнозный периоды составляет 22,5%.

5.Расчет проводится, исходя из предположения получения дохода в конце каждого года прогнозного периода.

6.Коэффициент капитализации для определения стоимости реверсии составляет разность между ставкой дисконтирования и долгосрочными темпами роста денежного потока: 22,5– 5,0 = 17,5%.

Таблица 4.7 Расчет стоимости объекта методом дисконтированных денежных потоков

Таким образом, в данном случае рыночная стоимость оцениваемых помещений, полученная методом дисконтированных денежных потоков, составит 12 105 279 руб.

151

4.7. ВЗАИМОСВЯЗЬ МЕЖДУ СТАВКАМИ КАПИТАЛИЗАЦИИ И ДИСКОНТИРОВАНИЯ

При определении ставки дохода в методах прямой капитализации и дисконтирования денежных потоков в расчетах может быть применена как ставка капитализации, так и ставка дисконтирования. Так как эти ставки взаимосвязаны, при проведении оценки при наличии данных о величине одной ставки можно определять величину другой ставки.

В общем случае взаимосвязь между ставкой капитализации и дисконтирования может быть описана следующим соотношением [7]:

a – корректирующий показатель, учитывающий изменение стоимости объекта недвижимости.

Рассмотрим варианты соотношения ставок капитализации и дисконтирования для различных условий изменения стоимости инвестиций (цены приобретения объекта недвижимости).

1.Если стоимость недвижимости за весь период владения объектом не меняется, то инвестору обеспечивается возврат всего инвестированного капитала непосредственно при продаже объекта. В этом случае отсутствует необходимость возврата капитала в период владения объектом, следовательно, значения Rо =Yо.

2.Снижение стоимости объекта недвижимости с течением времени не позволяет рассчитывать на возврат всей суммы первоначальных инвестиций при продаже актива. Следовательно, часть доходов от объекта недвижимости должна быть направлена на возмещение капитала. Тогда ставка дохода на собственный капитал Yo будет меньше общей ставки капитализации Ro на величину нормы возврата капитала:

3.Если ожидается возрастание стоимости объекта недвижимости к окончанию периода владения, то ставка дохода на собственный капитал (ставка дисконтирования) будет превышать текущую доходность (ставку капитализации). Тогда норма возврата на собственный капитал Rof будет отрицательной величиной.

152

Норма возврата определяется способом возврата капитала. Методы расчета нормы возврата описаны в п. 4.5 при проведении анализа структуры коэффициента капитализации. Из представленных ранее данных следует, что в общем случае соотношение между ставками капитализации и дисконтирования может быть представлено в виде:

где

Vn V0 – изменение стоимости актива за весь период владения n;

V0

V0 ,Vn – стоимость объекта недвижимости на начало периода владения и на момент окончания периода владения объектом соответственно, руб.

Таким образом, для того, чтобы определить ставку дисконтирования, необходимо ставку капитализации увеличить или уменьшить на показатель изменения стоимости оцениваемого объекта недвижимости за предполагаемый период владения им.

КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ К ГЛАВЕ 4

1.В чем заключается суть принципов ожидания и замещения при использовании доходного подхода к оценке доходоприносящего объекта?

2.Что такое «фактор текущей стоимости единицы»? Какую величину денежного потока использование данного фактора позволяет определить?

3.В чем заключается процедура дисконтирования денежного потока?

4.Что такое «аннуитет»? Чем отличается обычный аннуитет от авансового?

5.Какие данные используются для расчета потенциального валового дохода?

6.Опишите примерную структуру операционных расходов для объекта коммерческой недвижимости.

7.Перечислите основные условия договора аренды, которые влияют на расчет стоимости объекта недвижимости. Поясните, что понимают под «чистой арендой».

8.Укажите основные условия применения метода прямой капитализации при оценке недвижимости.

9.В каком методе расчета величины коэффициента капитализации используется анализ рыночных данных об отношении чистого дохода объектов к их ценам продажи?

153

10. Может ли ставка дисконтирования для каждого года прогнозного периода в методе дисконтированных денежных потоков иметь различные значения?

11.Укажите взаимосвязь типичного периода владения объектом и продолжительностью прогнозного периода.

12.Сформулируйте определение «стоимости реверсии».

5.ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

СПРИМЕНЕНИЕМ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА

5.1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ

Если рынок недвижимости характеризуется высокой активностью и прозрачностью, то оценка, основывающаяся на применении методов сравнительного подхода, позволяет наиболее адекватно учесть текущие рыночные условия, определяющие стоимость объекта недвижимости.

Суть сравнительного подхода к оценке недвижимой собственности заключается в сопоставлении рыночных данных и оцениваемого имущества с приведением известных цен аналогичных объектов к стоимости объекта оценки с помощью корректировок, позволяющих учесть различия в характеристиках объекта оценки и объектов-аналогов. Основу проведения оценки объекта недвижимости является информация о сделках с аналогичными объектами за определенный период времени. Поэтому

применение сравнительного подхода возможно только при наличии развитого рынка объектов, сходных с оцениваемым. Если рассматриваемый сегмент рынка не развит или оцениваемый объект недвижимости является специализированным, либо способен принести собственнику исключительные экономические выгоды, то сравнительный подход не может использоваться. Также применение этого подхода вызывает затруднения в том случае, когда объект оценки имеет существенные обременения и ограничения, не характерные для рынка.

Довольно часто в литературе вместо термина «сравнительный подход» упоминаются «рыночный подход» или «подход сравнения продаж». Тем не менее, в настоящее применение именно сравнительного подхода предусмотрено Федеральными стандартами оценки.

Методы сравнительного подхода активно применяются не только для оценки стоимости объектов недвижимости (включая застроенные и свободные земельные участки), но и при обосновании величины среднерыночных ставок арендной платы и эксплуатационных расходов в составе доходного подхода, а также для расчета величины износов и устареваний объекта оценки при использовании затратного подхода.

Одним из основных понятий сравнительного подхода является термин «объект-аналог». В соответствии с Федеральными стандартами оценки (ФСО

154

№1 [34]) «объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость».

Сравнительный подход базируется на следующих основных принципах оценки:

Принцип спроса и предложения – цена объекта недвижимости определяется соотношением факторов спроса и предложения, существующем в конкретный момент времени на соответствующем сегменте рынка.

Принцип замещения – в контексте сравнительного подхода означает, что ни на первичном, ни на вторичном рынке недвижимости рациональный покупатель не заплатит за предлагаемую собственность больше минимальной суммы, за которую он сможет приобрести объект недвижимости, имеющий сходные с рассматриваемым объектом характеристики и обладающий аналогичной полезностью.

Принцип вклада – в условиях свободного рынка полезность каждого объекта недвижимости определяется не стоимостью затрат на формирование его индивидуальных характеристик, а ценностью этих характеристик для типичных участников рынка; исходя из этого, затраты на создание различных улучшений объекта недвижимости не всегда могут обеспечивать положительный вклад в его стоимость – наличие «избыточных» улучшений не способно привести к увеличению стоимости объекта.

Принцип наиболее эффективного использования – соответствует общим положениям данного принципа в теории оценки и означает, что объект недвижимости должен оцениваться, исходя из варианта его наиболее эффективного использования, который обеспечивает наиболее высокую стоимость объекта оценки на свободном рынке недвижимости.

С учетом основных положений этих принципов оценки в сравнительном подходе определяются основные ценообразующие факторы для соответствующего сегмента рынка недвижимости и вырабатывается система обоснования корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для определения стоимости оцениваемого объекта.

Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости с применением сравнительного подхода.

1. Проводится анализ текущего состояния и перспектив развития рынка недвижимости, в том числе – того сегмента, к которому относится оцениваемый объект. Осуществляется первичная выборка данных о ценах и условиях сделок с объектами недвижимости, проданными относительно недавно и обладающими близкими к объекту оценки качественными и количественными характеристиками.

155