Материал: Оценка объектов недвижимости. учебное пособие для студентов специальности 270115. Круглякова В.М

«Здания одноэтажные. Фундаменты бутовые, бутобетонные и бетонные. Стены кирпичные и панельные. Покрытия и перекрытия железобетонные. Кровля рулонная. Полы цементные, асфальтовые, дощатые, бетонные, керамические. Здания оборудованы отоплением, вентиляцией, водопроводом, канализацией и электроосвещением. Группа капитальности II» [26].

Таблица 6.3

Восстановительная стоимость 1 куб. м здания

При наличии расхождений в характеристиках объекта-аналога и объекта оценки (см. выражение (6.5)) все рекомендации о введении дополнительных корректировок к стоимости строительства единицы описываются в Общей части сборников [21].

После расчета стоимости строительства объекта оценки с применением формулы (6.5), на основе сборника УПВС может быть определен удельный вес различных конструктивных элементов объекта оценки. В табл. 6.4 представлены данные по составу и удельному весу конструктивных элементов для здания магазина, описанного выше.

Таблица 6.4 Удельный вес отдельных конструктивных элементов (в процентах)

206

Данные о составе и удельном весе различных конструктивных элементов, представленные в составе сборников УПВС, могут применяться для расчета величины физического износа объекта оценки.

Подводя итог анализу содержания сборников УПВС, следует отметить, что в настоящее время они имеют ограниченное применение. Ведь показатели стоимости были разработаны с учетом нормативов отчислений, технологий и состава строительных материалов, применявшихся почти полвека назад. Поэтому сборники УПВС не рекомендуется использовать для оценки объектов современного строительства.

С учетом изменения в современных условиях структуры затрат на строительство объектов различного назначения применение УПВС по административным, торговым и общественным зданиям, а также по отдельным объектам инженерной инфраструктуры приводит к занижению стоимости строительства по некоторым зданиям и сооружениям. Поэтому в случае применения УПВС для таких объектов необходимо проводить дополнительный анализ принимаемых для расчета данных на их соответствие текущим рыночным условиям в сфере строительства. Такой анализ основывается на сравнении сметной стоимости строительства современных объектов со стоимостью строительства такого же типа объектов, характеристики которых описаны в сборниках УПВС, но с приведением сравниваемых цен к единому базисному периоду. Если оказывается, что расценки, указанные в сборниках УПВС, ниже, чем расценки по современной системе расчета стоимости строительства аналогичных объектов, то при использовании расценок УПВС в качестве дополнительного множителя должен быть введен коэффициент, учитывающий изменение рыночных условий в строительстве.

При использовании метода разбивки по компонентам стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных укрупненных конструктивных элементов – фундаментов, стен, перекрытий, внутренней отделки, заполнения дверных и оконных проемов, системы водоснабжения и водоотведения и т.д. В структуре затрат по каждому элементу учитывается весь комплекс прямых и косвенных затрат. Таким образом, полная восстановительная стоимость объекта оценки определяется по следующей формуле:

где

Si – объем (площадь или иной измеритель) i-го конструктивного элемента объекта оценки;

207

Ci – стоимость строительства единицы объема (площади или иного

измерителя) i-го конструктивного элемента объекта оценки в базисном уровне цен, руб.;

n – общее количество конструктивных элементов в составе объекта оценки;

К1 – корректирующий коэффициент, учитывающий несоответствие

технических характеристик принятого в качестве объекта сравнения аналога и объекта оценки (при совпадении характеристик К1 =1);

ИСМР – коэффициент, соответствующий индексу изменения стоимости СМР в регионе от базисного периода до даты оценки;

КПД – предпринимательский доход (прибыль девелопера), выраженный

вотносительных величинах.

Метод аналогов основывается на использовании данных о стоимости строительства конкретных объектов (аналогов), которые были построены в период, соответствующий периоду строительства объекта оценки, с корректировкой стоимости выбранных аналогов с учетом выявленных различий.

Примером использования метода аналогов является система справочников укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС), составленных ООО «КО-ИНВЕСТ».

В отличие от показателей стоимости строительства, рекомендованных в составе сборников УПВС, Справочники УПСС для различных типов объектов недвижимости учитывают весь комплекс затрат на строительство, характерных для различных периодов строительства начиная от 1969 года, включая базисы 1984, 1991, 2000 гг. и до настоящего времени.

При определении классификации различных объектов в составе Справочников вводятся градации строительных объектов по следующим критериям:

1.Класс конструктивной системы – определяется в зависимости от состава строительных конструкций объектов; например, для общественных зданий определено 7 типов конструктивных систем (от КС-1 до КС-7) [28].

2.По году постройки аналога – в качестве ценового и технологического порога определен 1985 год, относительно которого подбираются аналоги и определяются классы качества; при этом все объекты, в которых после 1985 года были проведены капитальный ремонт или реконструкция, независимо от того, когда они были возведены, относятся к классу зданий, построенных после 1985 года.

3.Класс качества – например, для общественных зданий, отнесенных к группе до 1985 года постройки, определен как Standard-69, а для всех

208

остальных зданий предусмотрено четыре класса качества: ECONOM (экономичный), STANDARD (средний), PREMIUM (улучшенный) и DE LUX (люкс) [28].

В составе сборников УПСС указаны не только удельные показатели стоимости объекта соответствующего типа, но и удельный вес (в процентном и денежном выражении) каждого конструктивного элемента в стоимости объекта. При расхождении в характеристиках аналога, представленного в сборниках, от параметров объекта оценки, разработана система поправок на различия в площади, объеме, типе отдельных конструктивных элементов и других показателях, существенных для определения стоимости строительства оцениваемого объекта как нового.

При определении величины ПВС методом аналога в составе расчетов должна учитываться дополнительная сумма, соответствующая предпринимательскому доходу (ПД). Методы определения ПД описываются в следующем разделе данной главы.

Применение метода количественного обследования основывается на детальном исследовании объекта оценки и фактически сводится к составлению сметы на строительство точной копии оцениваемого объекта. Из всех перечисленных методов данный метод является наиболее трудоемким и требует специальных знаний и опыта проведения сметных расчетов. Если оценщик получает от заказчика ранее составленную (готовую) проектносметную документацию на оцениваемый объект недвижимости, то в составе расчета ПВС сметная стоимость строительства, рассчитанная в базисном периоде, приводится (индексируется) к дате оценки. Затем к стоимости нового строительства добавляется прибыль девелопера.

Стоимость строительства зданий и сооружений определяется на основе проектно-сметной документации. Под сметной стоимостью строительства понимают сумму затрат, необходимых для проведения полного цикла строительства в соответствии с проектом. Сметная стоимость является основой для определения размера капитальных вложений, финансирования строительства, формирования договорных цен на строительную продукцию, расчетов за выполненные подрядные (строительно-монтажные, ремонтностроительные и др.) работы, оплаты расходов по приобретению оборудования и доставке его на стройки, а также возмещения других затрат за счет средств, предусмотренных сводным сметным расчетом.

Действующая система ценообразования и сметного нормирования в строительстве включает в себя строительные нормы и правила (СНиП) и другие сметные нормативные документы (сметные нормативы), необходимые для определения сметной стоимости строительства. Сметные нормативы обязательны для всех предприятий и организаций, осуществляющих капитальное строительство с привлечением средств государственного бюджета всех уровней и целевых внебюджетных фондов. Для всех

209

юридических и физических лиц, финансирующих строительство за счет собственных средств сметные нормативы носят рекомендательный характер.

Сметные нормативы — это обобщенное название комплекса сметных норм, расценок и цен, объединяемых в отдельные сборники. Сметная норма

— это совокупность ресурсов, установленная для принятого измерителя строительных, монтажных и других работ. Ресурсы — затраты труда строителей, время работы строительных машин, потребность в материалах, изделиях и конструкциях. Главной задачей применения сметных норм является определение нормативного количества ресурсов, необходимых для выполнения соответствующего вида работ как основы для последующего перехода к стоимостным показателям.

Система ценообразования в строительстве объединяет элементные СНиПы, сборники Федеральных единичных расценок (ФЕР-2001), сборники государственных элементных сметных норм (ГЭСН-2001) на строительные, монтажные и пусконаладочные работы для объектов социальной сферы, ведущих отраслей промышленности, а также реконструкции и капитального ремонта зданий и сооружений. В формировании системы ценообразования активное участие принимают региональные центры по ценообразованию в строительстве, Межрегиональный центр по ценообразованию в строительстве и промышленности строительных материалов (МЦЦС) Госстроя России, иные коммерческие и государственные предприятия и организации, занимающиеся сбором и статистической обработкой данных о ценообразовании в регионах. Система ценообразования постоянно развивается, поэтому в процессе выполнения работ по оценке имущества необходимо следить за обновлением соответствующих нормативных баз и документации. Так, например, до 2003 года в системе ценообразования активно использовались сметнонормативные базы, составленные в ценах 1984 и 1991 гг. Однако, в связи с несоответствием современным технологиям строительного производства применяемых нормативных баз, Государственным комитетом РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (Госстроем России) проводится комплекс мероприятий по разработке и внедрению новой сметнонормативной базы ценообразования в строительстве, сформированный по состоянию на 01.01.2000 г. Период до 01.01.2003г. был объявлен переходным,

ив течение этого времени допускалось использование сметно-нормативных баз в уровне цен 1991 и 1984 года. В настоящее время проектно-сметная документация должна составляться в базисном уровне цен по состоянию на 01.01.2000 года. Применение старых сметных нормативов допускается только в исключительных случаях (Постановление Госстроя России №16 от 08.04.02).

Для определения сметной стоимости строительства предприятий, зданий

исооружений рекомендуется составлять следующую документацию:

1.В составе проекта (рабочего проекта):

сводку затрат (при необходимости);

210