Материал: Оценка объектов недвижимости. учебное пособие для студентов специальности 270115. Круглякова В.М

положение о том, что возврат капитала осуществляется равными частями в течение всего срока службы актива. По сути, норма возврата капитала является величиной, обратной сроку оставшейся экономической жизни объекта недвижимости. Определение ставки капитализации по норме отдачи и линейному фонду возмещения называется методом Ринга. Норма возврата в этом случае представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения. Эта доля при 100%-м возмещении капитала равна 1/n, где n — срок оставшейся экономической жизни объекта, исчисляемый в годах. Выражение для ставки капитализации по методу Ринга выглядит следующим образом:

1

Rb Y (4.45)

n

где

Rb – ставка капитализации для улучшения;

Y – норма дохода на вложенный капитал.

Метод Ринга обычно используется при оценке истощающихся активов, например, объектов недвижимости, подверженных износу. Рассмотрим пример, соответствующий допущению Ринга о линейном возврате капитала.

Пример 20. Чистый годовой доход, приходящийся на офисное здание с оставшимся сроком экономической жизни 18 лет, равен 525 000 руб. за первый год, норма дохода для объекта оценивается в 14%. Рассчитать стоимость здания на дату оценки, если известно, что к окончанию срока экономической жизни оно полностью обесценивается.

Рассчитаем величину коэффициента капитализации для здания (4.45):

V 525000 2678571(руб). 0,196

При долевом изменении стоимости объекта норма возврата учитывает частичное возмещение, или компенсацию, первоначальной стоимости с учетом допущения относительно способа компенсации.

Пример 21. Объект недвижимости обеспечивает получение 250 000 руб. в год чистого дохода. Предполагается, что к моменту продажи через 5 лет

стоимость объекта увеличится на 30%, т. е. = 0,3. Ставка дохода на вложенный капитал для подобных объектов составляет 15%. Рассчитать текущую стоимость объекта недвижимости в предположении, что норма для компенсации изменения стоимости определяется по ставке, равной норме прибыли.

По формуле (4.41):

136

По формуле (4.45):

Rb 0,15 0,3 1 0,15 0,02 0,17; 15

V 250000 1470588(руб.) 0,17

Следует отметить, что все рассмотренные методы расчета ставки капитализации (за исключением метода рыночной экстракции) в условиях практической оценки находят ограниченное применение. Прежде всего, это объясняется тем, что в большинстве случаев оценщик не располагает достоверной информацией о предполагаемой схеме инвестирования объекта и возможных условиях ее изменения. Поэтому зачастую применение методов коэффициента покрытия долга, связанных инвестиций, Хоскольда, Инвуда и Ринга носит формальный характер и не раскрывает реального механизма финансовых взаимоотношений сторон, участвующих в сделке.

В условиях информационного дефицита данных по сравнимым объектам для расчета ставки капитализации может применяться метод кумулятивного построения. Данный метод будет рассмотрен в следующем разделе.

Также в область применения метода прямой капитализации входит оценка земельных участков. Соответствующие методические приемы носят название «техники остатка». Описание примеров использования метода прямой капитализации для оценки земли приводится в главе 7.

4.6. МЕТОД ДИСКОНТИРОВАНИЯ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ

4.6.1. Общие положения метода

Особенности метода дисконтирования денежных потоков (ДДП) позволяют его применять в случаях, когда денежный поток от объекта недвижимости является неравномерным.

В качестве примера неравномерных доходов от объекта недвижимости можно привести следующие ситуации, возникающие при проведении оценки:

объект находится на любом этапе строительства или реконструкции;

137

строительство объекта завершено, однако его эксплуатация только начинается;

техническое состояние объекта недвижимости не допускает возможности его использования без проведения текущего или капитального ремонта объекта; при этом текущее использование соответствует варианту НЭИ объекта;

текущее использование объекта не соответствует его НЭИ, для обеспечения которого требуются дополнительные капвложения в объект недвижимости.

По сравнению с прямой капитализацией, где используются фиксированные параметры, этот метод при определенных условиях позволяет получить более объективные результаты, так как сориентирован на обеспечение учета и анализа показателей дохода и капитала за весь период владения объектом недвижимости.

Метод дисконтирования денежных потоков в составе доходного подхода к оценке недвижимости предусматривает выполнение следующих основных этапов:

1.Сбор и анализ данных об условиях предоставления в аренду объектов недвижимости, сравнимых с оцениваемым, исходя из принятого варианта НЭИ объекта оценки; анализ структуры эксплуатационных затрат и иных издержек, связанных с владением и пользованием аналогичными объектами.

2.Обоснование и прогнозирование показателей доходов и издержек с определением величины чистого операционного дохода для варианта НЭИ объекта оценки.

3.Определение продолжительности прогнозного и постпрогнозного периодов с учетом сроков, необходимых для стабилизации денежного потока от объекта недвижимости.

4.Расчет величины ставки дисконтирования для пересчета в текущую стоимость всех денежных потоков с учетом уровня рисков инвестирования в аналогичную недвижимость.

5.Обоснование величины стоимости перепродажи (остаточной стоимости) объекта по окончании прогнозного периода.

6.Дисконтирование денежных потоков прогнозного и постпрогнозного периодов с определением общей величины текущей стоимости, соответствующей результату оценки с применением метода ДДП.

Общее выражение для определения стоимости недвижимости с применением метода ДДП выглядит следующим образом:

138

где Yk , Yn– ставки дисконта (коэффициенты дисконтирования) за периоды k и n соответственно;

GFk – величина чистого денежного потока за период k;

P – остаточная стоимость объекта оценки (стоимость реверсии); n – предполагаемый период владения объектом;

k – номер платежного периода.

Если приведение денежного потока в прогнозном периоде предусмотрено для середины года, то показатель степени в первом слагаемом выражения

(4.46) имеет вид (k-1).

Таким образом, в составе метода ДДП стоимость недвижимости определяется как сумма текущих стоимостей доходов за каждый период и текущей стоимости реверсии, рассчитанных по соответствующей ставке. По аналогии со ставкой капитализации, ставка дисконтирования Y по своей сути является нормой отдачи на инвестиции, то есть эта величина характеризует доходность вложения финансовых ресурсов в недвижимость.

Рассмотрим содержание основных этапов расчета стоимости единого объекта недвижимости с применением метода ДДП.

4.6.2. Сбор и анализ рыночных данных

Поиск рыночных данных и их обобщение производятся на основе анализа рынка, который является обязательным этапом оценки недвижимости. При определении типичных рыночных условий сдачи в аренду объектов, а также величины и структуры эксплуатационных затрат и иных издержек, связанных с владением и пользованием аналогичными оцениваемому объектами должны анализироваться объекты недвижимости, которые имеют назначение, соответствующее варианту НЭИ оцениваемого объекта.

Вся рыночная информация должна быть проверена оценщиком на полноту и достоверность. Данные, вызывающие сомнение, должны быть перепроверены или исключены из расчета. Результатом данного этапа оценки являются базовые показатели для расчета величины валовых доходов, потерь и издержек по объекту оценки. Также анализ рынка позволяет выявить общие тенденции изменения ставок арендной платы и эксплуатационных затрат, на основе которых составляется прогноз показателей денежного потока по периодам. Таким образом, прогнозирование будущих доходов осуществляется на основе данных о текущих доходах, ретроспективной информации о доходах, предполагаемых или планируемых капвложениях в техническое перевооружение или ремонты, а также учитывает влияние на получение дохода рыночных факторов. В итоге оценщик должен определить тенденции в изменении будущих доходов за рассматриваемый им прогнозный период. Обычно прогноз заключается в определении годового темпа роста (снижения) дохода относительно его текущего значения.

139

4.6.3. Определение продолжительности периода прогнозирования

В методе ДДП период, необходимый для того, чтобы денежный поток от объекта недвижимости стал равномерным или характеризовался стабильным темпом роста, называется прогнозным. Прогнозный период также называют периодом владения объектом недвижимости. Считается, что типичный период владения формируется для каждого сегмента доходной недвижимости по мере развития истории инвестирования в недвижимость различного назначения.

Следующий за прогнозным период, учитывающий прогноз величины стоимости недвижимости по окончании прогнозного периода (так называемой «остаточной стоимости»), называется постпрогнозным.

Чувствительность результатов оценки к ошибке в прогнозе дохода тем выше, чем короче прогнозный период. То же самое относится и к прогнозу предполагаемой цены продажи в конце периода владения объектом, которая формируется в постпрогнозном периоде: чем продолжительнее период владения объектом, тем любая ошибка в прогнозе стоимости реверсии меньше влияет на величину текущей стоимости.

На формирующемся российском рынке доходной недвижимости еще не сложились условия для оценки типичного периода владения различных типов объектов, т. е. нет данных для определения временных предпочтений инвесторов. Это связано не только с отсутствием цивилизованного рынка недвижимости, но и с общей относительно нестабильной экономической ситуацией в стране. Поэтому при отсутствии исторических данных о продолжительности периода владения недвижимостью, к которой относится объект оценки, определение периода владения объектом всегда носит субъективный характер.

Отметим также, что при определении структуры доходов от объекта и продолжительности прогнозного периода необходимо учитывать этап жизненного цикла, на котором находится объект недвижимости, так как этот показатель определяет срок оставшейся экономической жизни объекта.

Исходя из сложившейся практики оценки, чаще всего продолжительность периода владения объектом (то есть интервала времени, необходимого для стабилизации показателей доходности объекта) принимается в диапазоне от 4 до 7 лет.

Однако, если, к примеру, рассматривается договор долгосрочной аренды помещений, до окончания срока действия которого остается 3 года, а финансовые условия договора отличаются от типичных для помещений соответствующего сегмента рынка, то прогнозный период может быть сокращен. Ведь уже по окончании трехлетнего периода можно предположить, что условия аренды помещений станут типичными, что в большей мере будет отражать реальный рыночный потенциал оцениваемого объекта.

140