Материал: Оценка объектов недвижимости. учебное пособие для студентов специальности 270115. Круглякова В.М

В ряде случаев договор аренды заключается не только на объект недвижимости, но и на технологическое оборудование и другое имущество, которое расположено в арендуемых помещениях.

При анализе арендных ставок по оцениваемому объекту должны рассматриваться не только данные о фактических договорах аренды соответствующих помещений, но и, что более важно, должны учитываться среднерыночные ставки арендной платы по сравнимым объектам недвижимости.

Рыночная арендная плата – это наиболее вероятная величина арендной платы за оцениваемый объект недвижимости в условиях открытого рынка.

Для определения возможности получения дохода от объекта недвижимости необходимо выявить условия аренды, наиболее типичные для соответствующего сегмента рынка недвижимости. Обобщение данных по аренде аналогичных оцениваемому объектов с проведением необходимых корректировок, учитывающих различия в характеристиках объекта оценки и объектов-аналогов, позволяет определить рыночную арендную плату, которая принимается в качестве базы для расчета показателей доходности объекта оценки. Исключение может составлять расчет арендной платы для объекта недвижимости, по которому действует договор долгосрочной аренды, в котором ставки арендной платы и отдельные условия аренды не соответствуют рынку.

На практике оценщик часто сталкивается с проблемой получения полной и достоверной информации об условиях предоставления объектов в аренду. Однако все чаще типичные (рыночные) условия аренды не относятся арендодателями к элементам коммерческой тайны. Поэтому обоснование величины среднерыночной ставки арендной платы для расчета стоимости доходной недвижимости является обязательным этапом процесса оценки.

4.5. МЕТОД ПРЯМОЙ КАПИТАЛИЗАЦИИ

Главным условием применения метода прямой капитализации является постоянство или незначительное стабильное изменение (рост или снижение) дохода от объекта недвижимости, прогнозируемое в течение достаточно продолжительного периода времени. Данное условие позволяет ограничиться расчетом прогнозируемого ЧОД за единичный период времени (как правило – за 1 год).

Оценка стоимости доходного объекта недвижимости с применением метода прямой капитализации предусматривает выполнение следующих основных этапов:

1.Сбор и анализ данных об условиях предоставления в аренду объектов недвижимости, сравнимых с оцениваемым, исходя из принятого варианта наиболее эффективного использования (НЭИ) объекта

126

оценки; анализ структуры эксплуатационных затрат и иных издержек, связанных с владением и пользованием аналогичными объектами.

2.Обоснование показателей доходов и издержек с определением величины чистого операционного дохода для варианта НЭИ объекта оценки.

3.Расчет величины коэффициента капитализации для оцениваемого объекта, исходя из варианта его НЭИ с учетом уровня рисков инвестирования в аналогичную недвижимость.

4.Капитализация доходов от объекта оценки с учетом принятого уровня доходов от объекта и связанных с получением этого дохода рисков.

Метод прямой капитализации считается наиболее простым методом доходного подхода, и основывается на прямом преобразовании наиболее вероятной годовой величины чистого дохода от объекта оценки в его стоимость с применением коэффициента капитализации:

где

V – стоимость объекта оценки, руб.;

NOI – годовая величина чистого операционного дохода, руб. (от англ. net operating income);

Ro – коэффициент капитализации для единого объекта недвижимости

(коэффициент капитализации – это величина ставки капитализации, выраженная в относительных величинах).

Понятие чистого операционного дохода и особенности его расчета в зависимости от условий предоставления в аренду объекта недвижимости представлено в предыдущих разделах (см. п.4.3 и п.4.4.).

Ставка капитализации (коэффициент капитализации) отражает текущую доходность, которую желает получать инвестор, вкладывая деньги в объекты недвижимости, аналогичные оцениваемому объекту.

Как и любая ставка дохода, ставка капитализации, прежде всего, отражает риски, которым подвергаются средства, вкладываемые в данный актив. Доходы, которые приносит недвижимость, должны удовлетворять двум группам экономических интересов: физические интересы (возможность владения, пользования и распоряжения земельными участками и улучшениями) и финансовые интересы (эксплуатация собственного капитала

ипривлечение, при необходимости, заемного капитала).

Сматематической точки зрения ставка капитализации – это норма сложного процента, применяемая при пересчете стоимости стабильных денежных потоков к определенному моменту времени.

127

Методы расчета ставки капитализации определяются в зависимости от состава данных об уровне доходности объектов, аналогичных оцениваемому, а также сведений о сделках купли-продажи этих объектов на рынке недвижимости.

Рассмотрим основные методы расчета ставки капитализации.

Метод анализа рыночных аналогов (метод рыночной экстракции) –

считается основным методом определения ставки капитализации, так как основывается на обработке данных о соотношении рыночной величины доходов от объектов недвижимости и сделок купли-продажи объектов недвижимости аналогичного назначения.

Основным условием применения метода является наличие достоверной и наиболее полной информации о величине чистого дохода от объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым объектом, и цен этих объектов при купле-продаже. Таким образом, метод рыночной экстракции может применяться только в условиях развитого и информативного рынка.

При выборе сравнимых с оцениваемым объектов должны соблюдаться следующие условия:

•наиболее эффективное использование сопоставимых объектов и объекта оценки совпадают;

•условия финансирования сделок – типичные для соответствующего сегмента рынка недвижимости;

•качество управления соответствует классу оцениваемой недвижимости;

•коэффициенты потерь от недозагруженности и эксплуатационных расходов отличаются незначительно;

•характеристики местоположения, качества отделки и благоустройства объектов принципиально не отличаются.

Расчет ставки капитализации (коэффициента капитализации) в

методе рыночной экстракции (R0) производится по следующей формуле:

n – общее количество сравнимых объектов.

Величина весового коэффициента может определяться как среднее полученных на основе различных сравнимых объектов значений коэффициента капитализации. Также для определения значений весовых коэффициентов может применяться экспертный метод, предусматривающий

128

опрос независимых экспертов и формулировку собственных суждений оценщика.

Для i–го сравнимого объекта величина коэффициента капитализации рассчитывается по формуле (4.32):

сравнимого объекта, руб.;

Vi – цена сделки с i-м сравнимым объектом, руб.

Пример расчета коэффициента капитализации указанным методом представлен в табл. 4.3. В данном примере предполагается, что значения весовых коэффициентов определены экспертным методом.

Метод связанных инвестиций (метод распределения инвестиций между землей и улучшениями) основывается на определении общей ставки капитализации на основе ставок дохода для земли и улучшений.

Основу расчета величины общей ставки Rо составляет выражение:

где

l – доля стоимости земли в стоимости недвижимости (от англ. land – земля);

129

b (1 l) – доля стоимости улучшений в стоимости объекта недвижимости (от англ. building – здание);

Rl – ставка дохода от земли;

Rb – ставка дохода от улучшений.

Условием применения метода связанных инвестиций является наличие достаточной информации по сопоставимым объектам, позволяющей обосновать ставки капитализации отдельно для земельных участков и улучшений, а также долю земли и улучшений в стоимости единого объекта недвижимости.

Пример 16. Необходимо рассчитать величину ставки капитализации объекта оценки R0 на основе следующих данных по объекту-аналогу: доля стоимости, приходящейся на земельный участок, составляет 28% (l=0,28) от общей стоимости объекта недвижимости. Чистый операционный доход от единого объекта составляет NOIо = 776 000 руб./год; стоимость земельного

участка составляет Vl =1 065 000 руб. Ставка дохода от земельного участка составляет Rl =12,5%.

Решение: Доля дохода, приходящаяся на земельный участок, составляет

(4.34):

NOIl = Vl x Rl =1 265 000 x 0,125 = 158 125 (руб.) 1. Чистый доход от улучшений равен:

NOIb = NOIо NOIl = 776 000 – 158 125 = 617 875 (руб.) 2. Стоимость улучшений составляет:

Vb Vl /l= 1 065 000 / 0,28 = 3 803 571 (руб.)

3.Общая ставка капитализации определяется следующим образом (4.34), (4.35):

Rb NOIb /Vb ,

Rо lRl bRb = 0,28 х 0,125 + (1- 0,28) х 617 875 / 3 803 571= 0,152

Таким образом, общая ставка капитализации составит 15,2%.

Метод инвестиционной группы (метод распределения инвестиций между заемными и собственными средствами) – применяется для определения величины ставки капитализации в том случае, когда для приобретения недвижимости привлекаются заемный и собственный капитал. В этом случае величина ставки капитализации должна включать доход на заемный капитал Rm при условии, что его доля в общем объеме привлеченных

130