Материал: Оценка объектов недвижимости. учебное пособие для студентов специальности 270115. Круглякова В.М

принести объект недвижимости при условии его полной загруженности, с учетом текущего технического состояния и качественных характеристик оцениваемого объекта.

Так как при оценке единичных объектов недвижимости чаще всего в качестве источника доходов рассматривают сдачу объекта или его частей в аренду, ПВД такого объекта соответствует общей величине арендной платы при 100%-й загрузке площадей, пригодных для сдачи в аренду, до вычета возможных потерь, а также эксплуатационных и прочих затрат. Как правило, в качестве ставок арендной платы принимают среднерыночные данные по арендной плате за сопоставимые с объектом оценки площади. При определении величины ПВД также следует учитывать условия действующих долгосрочных договоров аренды и иные обременения, связанные с объектом оценки и влияющие на показатели доходов от него.

Рассматривая источники формирования ПВД, следует учитывать, что доход от объекта недвижимости может быть получен не только от сдачи в аренду отдельных помещений здания. Также доход может обеспечиваться за счет предоставления в аренду машино-мест на открытой или закрытой парковке автомобилей (при ее наличии), предоставления наружных поверхностей фасада или торцевых стен здания под размещение наружной рекламы, установки антенного или иного оборудования средств связи на кровле здания и т.п.

Следует различать показатели доходов от объекта недвижимости и от бизнеса, который размещен на базе оцениваемого объекта. Ведь природа и структура доходов и расходов конкретного вида предпринимательской деятельности существенно отличается от структуры доходов и затрат, относимых непосредственно к объекту недвижимости. Так, например, если в одном из двух аналогичных торговых помещений разместить салон по продаже сотовых телефонов, а в другом – магазин детских товаров, то рыночная стоимость обоих помещений окажется примерно одинаковой независимо от того, насколько успешно будет развиваться тот или иной бизнес.

Итак, при расчете величины ПВД от объекта недвижимости, как правило, не следует учитывать доход от предпринимательской деятельности (бизнеса) его собственника. Исключение может составлять анализ бизнеса, который основывается на управлении оцениваемым объектом недвижимости.

Действительный валовой доход (ДВД) — это наиболее вероятная величина дохода от объекта недвижимости с учетом возможных потерь арендной платы от неполной занятости помещений вследствие смены арендаторов или низкого спроса на помещения, а также в результате нарушения арендаторами графика арендных платежей или частичных невыплат аренды. Величина ДВД рассчитывается как сумма ПВД,

уменьшенная на возможные потери арендной платы.

116

Возможные потери оцениваются либо в виде конкретной денежной суммы, либо с помощью коэффициента недоиспользования (иногда его называют коэффициентом недозагруженности), определяемого как отношение соответствующих потерь арендной платы к величине потенциального валового дохода. В условиях высокой активности рынка недвижимости для каждого типа доходной недвижимости формируется среднерыночная величина показателей недоиспользования. При оценке рыночной стоимости объекта при расчете ДВД должны применяться среднерыночные показатели потерь, предполагающие применение характерных для местного рынка методов привлечения арендаторов и управления объектом.

Величина ДВД рассчитывается за определенный период времени, соответствующий периоду расчета ПВД (чаще всего – на ежегодной основе). Наряду с термином «действительный валовой доход» достаточно часто используется термин «эффективный валовой доход».

Операционные расходы (ОР) — это сумма эксплуатационных затрат, объединяющих расходы на содержание объекта недвижимости, необходимых для получения действительного валового дохода.

Операционные расходы формируются из текущих расходов и расходов по формированию резерва на замещение. В свою очередь, текущие расходы состоят из постоянных и переменных расходов.

Постоянные операционные расходы объединяют затраты по объекту,

величина которых не зависит от уровня загруженности объекта, например, к постоянным расходам относятся: имущественные налоги, страховые отчисления, расходы на отопление помещений при наличии центральной системы теплоснабжения, и другие затраты.

Переменные операционные расходы — это периодические расходы (за выбранный в качестве единичного период времени), величина которых зависит от уровня загрузки площадей. К переменным расходам чаще всего относятся:

•коммунальные платежи (за исключением теплоснабжения);

•уборка помещений, содержание прилегающей территории и уборка

мусора;

•кондиционирование воздуха;

•заработная плата обслуживающего персонала и налоги на заработную

плату;

•отчисления на пожарную охрану и обеспечение безопасности;

•расходы на косметический ремонт объекта недвижимости;

•затраты на рекламу, консультации и юридическое обслуживание;

•расходы на управление (включая вознаграждение управляющего и соответствующие налоговые выплаты) и другие.

Резерв на замещение создается с целью накопления специального резервного фонда, средства из которого могут использоваться для проведения капитального ремонта объекта, замены его отдельных конструктивных

117

элементов и оборудования с целью сохранения потребительских свойств недвижимости. Затраты на такие замены, как правило, являются значительными и носят единовременный характер. Поэтому резерв на замещение формируется постепенно на основе ежегодных отчислений с учетом процентных выплат, предлагаемых региональными кредитносберегательными учреждениями. Таким образом, создается денежный резерв, эквивалентный запланированным собственником капитальным затратам.

Пример 14. В качестве примера расчета одной из составляющих резерва на замещение определим ежегодные отчисления на замену напольного покрытия. Пусть величина затрат на замену составляет 350 000 руб., ближайшая замена планируется через 5 лет и проводится с периодичностью один раз в 7 лет. Ставки местных кредитных организаций по вкладам на этот срок составляют 12% годовых. Таким образом, ежегодные периодические платежи (отчисления) определяются с помощью обычного фактора возмещения (см. п. 4.2.5) и составляют: 350 000 х 0,099 = 34 700 руб./год.

В каждом конкретном случае величина операционных расходов определяется принимаемыми за основу расчета ставок арендной платы условиями сдачи в аренду объекта недвижимости.

Часто для определения величины операционных расходов применяют

коэффициент эксплуатационных расходов, равный отношению эксплуатационных расходов к потенциальному (или действительному) валовому доходу. Этот показатель имеет свою специфику для каждого вида доходной недвижимости, и его величина для конкретного сегмента рынка может отличаться в незначительном диапазоне.

Чистый операционный годовой доход (ЧОД) – это ожидаемый чистый доход, который определяется как разность между действительным валовым доходом и операционными (эксплуатационными) расходами за определенный период времени.

Доход на собственные средства выделяется только в том случае, если в составе привлекаемых для получения дохода денежных средств имеются заемные средства. Данный доход определяется как годовая величина ЧОД, уменьшенная на сумму затрат на обслуживание ипотечного кредита, то есть на величину отчислений, необходимых для выплат по обслуживанию долга.

Рассмотрим особенности расчета показателей дохода от объекта недвижимости на следующем примере.

Пример 15. Необходимо рассчитать величину ЧОД объекта недвижимости на основе составления реконструированного отчета о доходах комплекса офисных помещений с тремя группами арендуемых помещений различного качества. Площадь первого помещения составляет 220 м2, второго

118

– 185 м2 и третьего – 148 м2. Ставки арендной платы за каждое из трех помещений с учетом их качества составляют 6000, 7200 и 8100 руб. за 1 м2 в год соответственно. Эти ставки определены как среднерыночные значения арендных ставок за помещения подобного типа. Потери от недозагрузки и нерегулярности выплат на местном рынке для офисных объектов с учетом их потребительских свойств составляют 12, 9 и 7% от валового дохода соответственно. Также в помещении вестибюля здания могут быть размещены: банкомат и автомат по приготовлению кофе. Годовая величина доходов от предоставления права на размещение данных устройств составляет

108 000 руб.

Величина ежегодных страховых платежей составляет 48 000 руб. Имущественные налоги составляют 214 300 руб. в год. Прочие годовые постоянные расходы равны 35 600 руб.

Сумма коммунальных платежей за весь комплекс составляет 728 000 руб. в год. В состав арендной платы включено 50% от общей величины коммунальных затрат по объекту – предполагается, что в соответствии с условиями договора аренды затраты на коммунальные услуги распределяются по трем помещениям пропорционально их площади. Оплата остальной части коммунальных платежей производится арендатором на основании дополнительных счетов. Общая годовая величина заработной платы персонала (включая налоги и прочие выплаты) – 485 000 руб. Расходы на вознаграждение управляющего объектом составляют 4,5% от величины ДВД. Дополнительные годовые затраты, включая охрану, уборку помещений и прочие расходы – 162 500 руб.

Ежегодная величина отчислений на формирование резервного фонда для проведения восстановительного ремонта и модернизации объекта составляет 127 600 руб. Данная величина определена с применением функции фактора фонда возмещения, исходя из предполагаемых сроков проведения ремонта, необходимой для проведения ремонта суммы и ставок по вкладам, предлагаемым банковскими учреждениями в регионе.

Остальные статьи отчета определены и скорректированы в соответствии со среднерыночными условиями функционирования офисных объектов. В табл. 4.2 представлен реконструированный отчет за год о доходах для комплекса офисных помещений с учетом описанных выше данных.

119

Таблица 4.2

Реконструированный отчет о доходах комплекса офисных помещений (руб.)

Если у собственника объекта недвижимости существуют долгосрочные обязательства по обслуживанию долга (выплатам в счет погашения кредита), связанного с приобретением объекта, то величина чистого операционного дохода должна быть скорректирована на величину затрат по обслуживанию долга. Итоговая величина соответствует чистому доходу на собственные средства.

120