Раздел V "Нормативная цена земли" (пункты 39 - 42) Приказа МНС России от 6 марта 2000 г. N АП-3-04/90 "Об отмене Инструкции Госналогслужбы России от 17.04.1995 N 29 "По применению Закона Российской Федерации "О плате за землю" (с изменениями от 15 октября 2001 г., 12 апреля 2002 г., 21 апреля 2003 г.) фактически повторяет Постановление N 319 Правительства РФ. Пункт 42 Приказа разъясняет, что в соответствии с бюджетной классификацией Российской Федерации средства, поступающие от продажи земли в собственность граждан, а также при продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий, зачисляются в доход соответствующих бюджетов по коду 2040000 "Доходы от продажи земли и нематериальных активов".
Следует уточнить, что чаще всего на практике сведения (справки, акты) о нормативной цене земли испрашиваются банком не столько в случаях обеспечения кредита земельным участком как таковым. Эти сведения имеют вспомогательный характер. Земля является объектом залога лишь постольку, поскольку закладывается основной объект - нежилое здание. Нормативная цена земли включается в стоимость залогового имущества, хотя и в отдельный пункт, и при этом, например, государственная пошлина, уплачиваемая нотариусу при удостоверении им ипотеки, платится только со стоимости здания. Иногда отделения Сбербанка требуют от заемщиков справки о нормативной цене земли даже в тех случаях, когда передаваемой землей клиент банка пользуется на праве аренды. Данное требование выглядит странным потому, что, как правило, при расчете стоимости объекта залога учитывается размер арендной платы за один год и из него исходят при составлении договора ипотеки. Каких-либо разумных объяснений такому требованию найти не удается, кроме ссылок инспекторов отделов кредитования юридических лиц на письма из руководящих отделений Сбербанка России.
Сведения о нормативной цене земельного участка, как уже указывалось выше, выдаются налогоплательщику в районах комитетами по земельным ресурсам и землеустройству в специальной справке (акте) либо земельными кадастровыми палатами. Акт о нормативной цене земельного участка составляется на основании свидетельства о праве на земельный участок (собственность, пользование, аренда или иное право), включает сведения о категории земель, на которых находится участок, цель использования участка и пункт о нормативной цене, состоящий из следующих подпунктов: кадастровый номер земельного участка, его площадь, нормативная цена единицы площади и нормативная цена земельного участка в целом. Следует помнить, что справка действует в течение определенного срока, обычно в течение 30 дней.
Земельные кадастровые палаты указывают нормативную цену земельного участка в п. 12 формы В.1 кадастрового плана земельного участка (выписки из государственного земельного кадастра). Подменять собой акт, выдаваемый комитетами по земельным ресурсам и землеустройству, эта форма не может, и ее сведения носят вспомогательный характер как часть информации об участке в целом.
Факторами, влияющими на нормативную цену земли города, поселка, сельского населенного пункта, а также земель для садоводства, животноводства, личного подсобного хозяйства вне населенных пунктов, являются (письмо Роскомзема от 28 декабря 1994 г. N 1-16/2096 "О порядке определения нормативной цены земли"):
1. Обеспеченность территории внешними и внутренними магистральными и местными транспортными сетями, транспортная доступность основных региональных административных, культурных центров.
2. Обеспеченность территории инженерными сетями и сооружениями коммунального хозяйства (водоснабжение, теплоснабжение, газификация, электроснабжение, телефонизация, канализация стоков).
3. Численность и плотность населения.
4. Уровень развития социальной сферы (обеспеченность жилым фондом, медицинскими, образовательными, торговыми и другими учреждениями социальной сферы).
5. Санитарно-гигиенические условия и состояние окружающей среды (загрязнение, запыление и др.).
6. Состояние природного комплекса, архитектурно-ландшафтные условия (облесенность территории, наличие водоемов, санаториев, домов отдыха и других рекреационных зон и объектов).
7. Уровень развития хозяйственного комплекса, уровень доходов и занятости населения.
8. Безопасность проживания.
9. Инженерно-геологические условия строительства: сейсмичность, подверженность территории карстовым явлениям, наводнениям, оползням, селям, подтоплению, эрозии.
10. Качество почвы (для земель поселков, сельских населенных пунктов, садоводческих и животноводческих товариществ, а также для земель личного подсобного хозяйства).
Факторы, влияющие на нормативную цену земли несельскохозяйственных (промышленных) предприятий вне населенных пунктов:
1. Уровень развития производственной инфраструктуры региона: наличие и близость грузовых портов, узловых железнодорожных станций, обеспеченность магистральными и местными транспортными сетями, расположение предприятий, перерабатывающих местное сырье и сельскохозяйственную продукцию, пунктов приемки, складирования и хранения готовой продукции и т.д.
2. Уровень инженерного обустройства территории.
3. Уровень развития социальной сферы близлежащих населенных пунктов и возможность привлечения квалифицированной рабочей силы.
4. Экологическое состояние и устойчивость природного комплекса.
Факторы, влияющие на нормативную цену земли сельскохозяйственного назначения:
1. Обеспеченность территории магистральными и местными транспортными сетями, доступность рынков сбыта, предприятий по хранению и переработке сельскохозяйственной продукции, удаленность от региональных промышленных и культурных центров.
2. Уровень развития социальной сферы близлежащих населенных пунктов.
3. Уровень плодородия почв сельскохозяйственных угодий.
4. Санитарно-гигиенические условия и состояние окружающей среды.
2. НАЛОГ НА ИМУЩЕСТВО ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ
Налог на имущество физических лиц предусмотрен в п. 2 ст. 15 НК РФ как местный налог. Пожалуй, один из немногих налогов, которые по делению налогов на прямые и косвенные, можно отнести к прямым налогам без всяких оговорок. Налогообложение этим налогом регулируется Законом РФ от 09.12.1991 N 2003-1 "О налогах на имущество физических лиц" (далее - Закон), который является единственным законодательным актом федерального уровня, регулирующим налогообложение конкретным видом налога. Однако законодателем предусмотрено, что до введения в действие соответствующей главы ссылки в положениях части первой НК РФ на главы части второй НК РФ в части налога на имущество физических лиц приравниваются к ссылкам на Закон. Налог исчисляется налоговыми органами, которые в настоящий момент применяют Инструкцию МНС России от 2 ноября 1999 г. N 54 "По применению Закона Российской Федерации "О налогах на имущество физических лиц" (в редакции дополнений N 1, внесенных Приказом МНС России от 27 февраля 2003 г. N БГ-3-04/88).
Налог на имущество физических лиц вводится в действие и прекращает действовать на территориях поселений (межселенных территориях), городских округов в соответствии с Законом и нормативными правовыми актами представительных органов поселений (муниципальных районов), городских округов о налогах.
В городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге вводится в действие, и прекращает действовать на территориях городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга в соответствии с Законом и законами указанных субъектов Российской Федерации.
В соответствии с п. 4 ст. 12 НК РФ при установлении местных налогов представительными органами муниципальных образований (законодательными (представительными) органами государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) определяются в порядке и пределах, которые предусмотрены НК РФ, следующие элементы налогообложения: налоговые ставки, порядок и сроки уплаты налогов. Иные элементы налогообложения по местным налогам и налогоплательщики определяются НК РФ. Представительными органами муниципальных образований (законодательными (представительными) органами государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) в порядке и пределах, которые предусмотрены НК РФ, могут устанавливаться налоговые льготы, основания и порядок их применения.
Плательщиками налога на имущество физических лиц являются граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства (далее - физические лица), имеющие на территории Российской Федерации в собственности имущество, признаваемое Законом Российской Федерации "О налогах на имущество физических лиц" объектом налогообложения. По виду владения имуществом налогоплательщика можно подразделить на следующие категории:
- физическое лицо является единственным владельцем имущества - налогоплательщик один;
- несколько физических лиц владеют имуществом в долевой собственности - каждый является налогоплательщиком и уплачивает налог соразмерно своей доли;
- физические лица и организации владеют имуществом в долевой собственности - каждое физическое лицо является налогоплательщиком и уплачивает налог соразмерно своей доли, а организация со своей доли владения имущества будет уплачивать налог на имущество организаций;
- несколько физических лиц владеют общим совместным имуществом (без выделения долей) - по согласованию налогоплательщиком может быть одно физическое лицо, если нет согласия, то каждый уплачивает налог в равных долях.
Индивидуальные предприниматели перешедшие на специальные налоговые режимы (уплата ЕСХН, упрощенная система налогообложения, уплата ЕНВД или совмещение указанных специальных режимов) освобождаются от уплаты налога на имущество физических лиц, но только в отношении имущества, используемого для осуществления предпринимательской деятельности в рамках специальных налоговых режимах. Индивидуальные предприниматели могут совмещать эти режимы, доли имущества, используемые в предпринимательской деятельности, суммируются.
Индивидуальные предприниматели обязаны вести раздельный учет имущества, обязательств и хозяйственных операций в отношении предпринимательской деятельности, подлежащей налогообложению специальным режимом налогообложения и предпринимательской деятельности, в отношении которой налогоплательщики уплачивают налоги в соответствии с общим режимом налогообложения, в случае невозможности обеспечения раздельного учета имущества стоимость имущества, являющегося объектом обложения налогом на строения, помещения и сооружения, может быть определена пропорционально доле суммы дохода от реализации продукции (работ, услуг), полученной в процессе применения специальных режимов, в общей сумме дохода от реализации продукции (работ, услуг).
В Законе не предусмотрено освобождение от исполнения обязанностей по уплате налога на имущество физических лиц в случаях, если имущество, признаваемое объектом налогообложения, находится в собственности несовершеннолетних, недееспособных граждан или граждан, ограниченных в дееспособности.
В этих случаях исполнение обязанности по уплате налога в отношении такого имущества возлагается на законных представителей налогоплательщика - физического лица, которыми согласно п. 2 ст. 27 НК РФ признаются лица, выступающие в качестве его представителей в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации.
Объектами налогообложения являются - жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и иные строения, помещения и сооружения, принадлежащие физическому лицу на праве собственности.
Налоговой базой для исчисления налога на строения, помещения и сооружения является суммарная инвентаризационная стоимость объекта, определяемая органами технической инвентаризации.
Инвентаризационная стоимость - это восстановительная стоимость объекта с учетом износа и динамики роста цен на строительную продукцию, работы и услуги.
Суммарная инвентаризационная стоимость - это сумма инвентаризационных стоимостей строений, помещений и сооружений, признаваемых объектами налогообложения и расположенных на территории представительного органа местного самоуправления, устанавливающего ставки по данному налогу.
Оценке для целей налогообложения не подлежат строения, сооружения и помещения:
- строящиеся;
- самовольно возведенные;
- признанные по различным причинам непригодными для дальнейшей эксплуатации;
- бесхозные;
- назначение которых не определено.
Налог на имущество физических лиц уплачивается ежегодно по ставкам, устанавливаемым нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости. Ставки устанавливаются Законом в следующих пределах:
|
Стоимость имущества |
Ставка налога |
|
до 300 тыс. руб. |
до 0,1 процента |
|
от 300 тыс. руб. до 500 тыс. руб. |
от 0,1 до 0,3 процента |
|
Свыше 500 тыс. руб. |
от 0,3 до 2 процентов |
Представительные органы местного самоуправления могут определять дифференциацию ставок в установленных пределах в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости, типа использования и по иным критериям, т.е. ставки могут устанавливаться в зависимости от того, жилое это помещение или нежилое, используется для хозяйственных нужд или коммерческих, кирпичные, блочные или из дерева строения, помещения и сооружения и т.п.
НК РФ и Закон не содержат требования об обязательности официального опубликования нормативных правовых актов о налогах представительных органов поселений, муниципальных районов, городских округов в печатных средствах массовой информации, учрежденных органами местного самоуправления соответствующих муниципальных образований для опубликования муниципальных правовых актов или иной официальной информации.
В случае если в муниципальном образовании не учреждено свое печатное средство массовой информации для опубликования муниципальных правовых актов или иной официальной информации, то возможно официальное опубликование муниципальных нормативных правовых актов о налогах в печатном средстве массовой информации, учрежденном в соответствующем субъекте Российской Федерации для обнародования правовых актов органов государственной власти этого субъекта Российской Федерации. Также возможно размещение на информационном стенде муниципального образования.