Пункт 14 ст. 396. На органы местного самоуправления (исполнительные органы государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) возлагается обязанность доведения до сведения налогоплательщиков кадастровой стоимости земельных участков. Поскольку кадастровая стоимость представляет собой один из обязательных элементов юридического состава земельного налога, сведения о ней должны быть доступны налогоплательщику. Кадастровая стоимость может меняться в течение календарного года. Для каждого налогового периода налогоплательщик должен располагать актуализированными сведениями о стоимости земельного участка. Поэтому обязанность публичной власти информировать налогоплательщиков установлена на ежегодной основе. Сообщается стоимость земельных участков по состоянию на 1 января - именно этот момент времени является ключевым для корректного определения налоговой базы.
Требование доступности сведений государственного земельного кадастра содержится также в Федеральном законе от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре". В соответствии со ст. 22 Закона сведения государственного земельного кадастра предоставляются бесплатно правообладателю земельного участка или уполномоченным правообладателем лицам, за исключением стоимости копирования и доставки предоставляемых им сведений.
Установлены четкие сроки предоставления сведений - не позднее 1 марта налогового периода. Каждый налогоплательщик вправе знать, когда, в каком размере и какие налоги он должен платить. Задержки в передаче информации могут привести к нарушению законных прав налогоплательщиков.
Пункт 15 статьи 396 регулирует порядок обложения налогом земельных участков, приобретенных на условиях осуществления на них жилищного строительства. Участки, отведенные под индивидуальное жилищное строительство, выведены из-под сферы действия данного положения и облагаются земельным налогом в соответствии с пунктом 16 статьи 396.
Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлены в ст. 30.1 Земельного кодекса РФ. Земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность без предварительного согласования места размещения объекта. Продажа земельных участков для жилищного строительства осуществляется по общему правилу на аукционах.
Специальный порядок обложения земельным налогом участков, отведенных под жилищное строительство, следует рассматривать как один из этапов реализации Федеральной целевой программы "Жилище". В соответствии с п. 4 Программы среди программных мероприятий, связанных с совершенствованием нормативно-правовой базы жилищного строительства, наиболее важными являются внесение изменений в Градостроительный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ, иные нормативные правовые акты, направленные на упорядочение и упрощение порядка согласования и реализации инвестиционных проектов, обеспечение условий для формирования и комплексной подготовки земельных участков под жилую застройку, а также разработка проектов нормативных правовых актов, регулирующих вопросы межевания и землеустройства, предоставления долгосрочных прав (собственности, долгосрочной аренды) на земельные участки для жилищного строительства до начала проектирования или строительства, в том числе с использованием конкурсных процедур. Предполагается создать нормативно-правовую базу для формирования единых объектов недвижимости, включающих земельный участок и расположенные на нем здания, строения и сооружения.
Возвращаясь к налогообложению земельных участков, отведенных под осуществление жилищного строительства, для возведения здания устанавливается условный срок проектирования и строительства длительностью 3 года. До истечения трехлетнего срока налогообложение таких земельных участков производится по повышенной ставке - с применением двукратного коэффициента. Однако период обложения земельного участка по повышенной ставке может прекратиться и ранее истечения трехлетнего срока в случае, если объект недвижимости на данном земельном участке будет возведен в короткие сроки. Тогда период обложения земельного участка по повышенной ставке прекращается с момента получения государственной регистрации на возведенный объект недвижимости.
В том случае, если момент государственной регистрации предшествует истечению трехлетнего срока, возможен пересчет сумм уплаченного налога исходя из базовой ставки земельного налога на соответствующей территории без применения повышающего коэффициента. По результатам пересчета сумм уплаченных налоговых платежей за период с момента возникновения прав на земельный участок и до момента государственной регистрации объекта недвижимости определяется сумма излишне уплаченного земельного налога, которая в дальнейшем подлежит зачету либо возврату по заявлению налогоплательщика.
Как представляется, такой специфический порядок обложения земельным налогом участков, отведенных под жилищное строительство, нацелен на стимулирование возведения объектов жилищного фонда в возможно более короткие сроки. Трехлетний период устанавливается как некий усредненный показатель отрезка времени, необходимого и достаточного для осуществления проектных и строительных работ. Опережение средних темпов строительства влечет налогообложение земельного участка в соответствии с общепринятым порядком. Задержки в строительстве, приводящие к растягиванию возведения объекта на срок 3 года, оборачиваются применением двукратно увеличенных ставок земельного налога.
В случае если проектно-строительные работы длятся более трех лет, в течение срока превышения трехлетнего периода будут применяться ставки земельного налога, увеличенные четырехкратно. Коэффициент 4 в отношении земельного участка, отведенного под жилищное строительство, будет применяться до тех пор, пока возведение объекта недвижимости не закончится его регистрацией и вводом в эксплуатацию. Как только объект жилого фонда будет возведен и надлежащим образом зарегистрирован, земельный участок под ним станет объектом обложения земельным налогом по базовой ставке.
Таким образом, в зависимости от длительности возведения объекта жилого фонда можно выделить три правовых режима обложения земельным налогом участков, приобретенных на условиях осуществления на них жилищного строительства:
1) правовой режим земельного участка с совокупным сроком возведения объекта менее трех лет - применяется базовая ставка земельного налога на протяжении всего времени осуществления проектно-строительных работ;
2) правовой режим земельного участка с совокупным сроком возведения объекта более трех лет - применяется двукратно увеличенная ставка земельного налога за первые три года использования участка и четырехкратно увеличенная - за последующий период вплоть до регистрации построенного объекта;
3) гипотетический случай осуществления и завершения проектно-строительных работ точно в установленный трехлетний срок - за все три года применяется двукратная ставка земельного налога. Последний вариант теоретически возможен, но в реальности трудно осуществим. Для реализации данного правового режима обложения земельным налогом необходимо точно подгадать момент государственной регистрации завершенного строительством объекта под день истечения трехлетнего срока с момента приобретения земельного участка.
Рассмотренный порядок обложения земельным налогом, очевидно, призван способствовать скорейшему разрешению жилищного вопроса. Индивидуальные предприниматели и организации, вовлеченные в осуществление жилищного строительства, под воздействием налоговых стимулов будут стремиться возводить жилье в минимально возможные сроки и избегать замораживания строительства жилого фонда.
Пункт 16 статьи 396 отдельно регламентирует порядок налогообложения земельных участков, отведенных под индивидуальное жилищное строительство, осуществляемое физическими лицами. Данный порядок по заложенным в нем принципам и целям аналогичен ранее рассмотренному, за исключением сроков и коэффициентов.
Законодатель рассматривает период осуществления индивидуального жилищного строительства как более длительный и отводит под него 10 лет. До истечения десятилетнего срока с момента приобретения земельного участка он подлежит обложению земельным налогом по базовой ставке, установленной на соответствующей территории. В случае если проектно-строительные работы затягиваются на срок более 10 лет, обложение земельным налогом осуществляется по двукратной ставке с момента приобретения в собственность земельного участка и до момента государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.
Данный порядок налогообложения, предусмотренный п. 15 и п. 16 статьи 396, может быть расценен как ухудшающий положение налогоплательщиков и не имеющий обратной силы. Дабы предупредить сомнения в неправомерности придания закону обратной силы и предотвратить возможные судебные споры, законодательно четко установлено, что он распространяется лишь на те земельные участки, которые были приобретены после вступления в силу Федерального закона от 29.11.2004 N 141-ФЗ.
Согласно положениям статьи 397 порядок и сроки уплаты налога и авансовых платежей по налогу подлежат установлению представительными органами местного самоуправления при введении налога на территории соответствующего муниципального образования. В отношении городов федерального значения, как и в иных случаях определения компетенции местных органов власти, законодатель сделал оговорку. На территории городов федерального значения они устанавливаются законодательными органами субъектов РФ.
Специфика городов Москвы и Санкт-Петербурга состоит в том, что полномочия органов местного самоуправления по регулированию земельного налога здесь перераспределены в пользу государственной власти субъектов РФ. Данное положение не следует рассматривать как нарушения конституционного принципа независимости местного самоуправления. Причина исключения из общего правила кроется в сложности административно-территориального устройства и двойственности правового статуса городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга. Преследуемая цель правового регулирования - унификация порядка уплаты налога на территориях смежных муниципальных районов города.
Статьей 397 установлено место надлежащего исполнения обязанности по уплате земельного налога (авансовых платежей по налогу). Оно определяется исходя из места нахождения земельного участка - объекта налогообложения.
Обязанность представлять в налоговый орган декларацию по земельному налогу устанавливается в статье 398 Налогового кодекса РФ. Пункт 1 данной статьи гласит, что налогоплательщики - организации или физические лица, являющиеся индивидуальными предпринимателями и использующие принадлежащие им на праве собственности или на праве постоянного (бессрочного) пользования земельные участки в предпринимательской деятельности, по истечении налогового периода представляют в налоговый орган по месту нахождения земельного участка налоговую декларацию по налогу. Форма налоговой декларации по налогу утверждается Министерством финансов Российской Федерации.
Налогоплательщики - организации или физические лица, являющиеся индивидуальными предпринимателями, использующие принадлежащие им на праве собственности или на праве постоянного (бессрочного) пользования земельные участки в предпринимательской деятельности, уплачивающие в течение налогового периода авансовые платежи по налогу, по истечении отчетного периода представляют в налоговый орган по месту нахождения земельного участка налоговый расчет по авансовым платежам по налогу. Форма налогового расчета по авансовым платежам по налогу утверждается Министерством финансов Российской Федерации (п. 2 ст. 398. См. Приказ Минфина России от 19 мая 2005 года N 66н "Об утверждены формы налогового расчета по авансовым платежам по земельному налогу и порядка его заполнения") (ред. от 19.02.2007).
Налоговые декларации по налогу представляются налогоплательщиками не позднее 1 февраля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
Расчеты сумм по авансовым платежам по налогу представляются налогоплательщиками в течение налогового периода не позднее последнего числа месяца, следующего за истекшим отчетным периодом (п. 3 ст. 398).
Комментируя главу о земельном налоге, необходимо обратиться и к ст. 25 Закона РФ "О плате за землю", которая не утратила силу и продолжает действовать, а именно к разделу этого Закона о нормативной цене земли. Нормативная цена земельного участка - показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Нормативная цена земельного участка вводится для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче государственной земли в частную собственность физических и юридических лиц, при наследовании земли, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка.
Таким образом, нормативная цена земли - это оценка земли, осуществляемая государством для реализации строго определенных целей, величина расчетная, она не связана с конкретным содержанием земельного правоотношения.
Федеральным законом от 28 сентября 2001 г. (25 октября 2001 г.) N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4148) установлено, что нормативная цена земли применяется для целей, указанных в ст. 65 Земельного кодекса РФ, в случаях, если кадастровая стоимость земли не определена.
Порядок определения нормативной цены земли устанавливается Правительством Российской Федерации.
В соответствии с Постановлением Правительства РФ "О порядке определения нормативной цены земли" от 15 марта 1997 г. N 319 (СЗ РФ. 1997. N 13. Ст. 1539) нормативная цена земли ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам. Предложения об оценочном зонировании территории субъекта Российской Федерации и о нормативной цене земли по названным зонам представляются комитетами по земельным ресурсам и землеустройству.
Органы местного самоуправления по мере развития рынка земли могут своими решениями уточнять количество оценочных зон и их границы, повышать или понижать установленную нормативную цену земельного участка, но не более чем на 25%. Нормативная цена земельного участка не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.
Выдача заинтересованным лицам документа о нормативной цене земли конкретного земельного участка возлагается на районные (городские) комитеты по земельным ресурсам и землеустройству.