Материал: 3879

36

Процедура стандартной сделки с участием риэлтерской фирмы, как правило, содержит следующую последовательность этапов: 13, с. 66

1)формирование заявки по риэлтерской услуге;

2)предварительный осмотр объекта и формулировка ограничительных условий по сделке;

3)заключение договора на оказание услуги;

4)сбор, анализ и экспертиза информации и документов по объекту;

5)подготовка к оформлению сделки;

6)проведение сделки и ее документальное оформление;

7)взаиморасчеты по сделке.

Взависимости от специфики объекта недвижимости, вида и формы сделки, экономических и правовых условий и характеристик контракта каждый из приведенных этапов существенно отличается от другого по содержанию, времени проведения, составу участников, виду сопровождающей информации и документов.

Наиболее полная реализация функций риэлтерской деятельности, адекватных конкурентной ситуации на рынке, целям и задачам предпринимательских намерений, может быть осуществлена в рамках эффективной организации управления конкретной риэлтерской фирмой, которая предполагает:

построение организационной структуры фирмы;

наличие специалистов высокой квалификации;

структуризацию и распределение задач, прав, ответственности между сотрудниками и подразделениями;

создание необходимых условий для функционирования персонала.

Как показывает деловая практика, риэлтерские фирмы, действующие в настоящее время на рынке недвижимости различаются в основном по следующим характеристикам:

численность сотрудников;

набор предлагаемых клиенту услуг;

специализация фирмы на определенных операциях конкретных сегментов рынка.

Вцелом содержательная сторона деятельности, принятая в управлении организационная структура построения зависит от факторов внешней сре-

37

ды фирм, к важнейшим из которых относятся:

территориальные особенности и границы рынка;

состояние и степень конкурентного давления со стороны фирм аналогичной специализации;

динамика и перспективы спроса и предложения на рынке, обуславливающих наличие клиентуры;

уровень государственного регулирования процессов и операций с недвижимостью;

уровень деловой активности и экономического развития, влияющее на соотношение показателей развития первичного и вторичного рынков;

набор и технологическая сложность представляемых клиентам фирмы услуг.

Организационное построение риэлтерской фирмы, совокупность и соподчиненность ее подразделений, как правило, ориентируются на принцип линейно-функциональной организации (рис. 2.), что предполагает:

строгую специализацию групп сотрудников на выполнении конкретных функций (направлений деятельности) фирмы;

строгую иерархию взаимосвязей внутри фирмы, препятствующую обширному дублированию;

текущее руководство и централизацию принятия решений; возможность концентрации усилий и ресурсов на определенном направлении деятельности

Руководитель риэлтерской фирмы

Рис. 2. Организационная структура риэлтерской фирмы

38

При увеличении масштабов деятельности, усложнении ее характера, расширении охвата рынка, освоении кредитно-залоговых операций происходят изменения в структуре построения фирмы. В первую очередь это приводит к созданию фирмой территориальных филиалов, финансовых подразделений, отделов по операциям с недвижимостью в конкретных сегментах рынка.

Важным элементом эффективной организации риэлтерской деятельности в рамках отдельных фирм является соответствующая квалификация сотрудников, в первую очередь специализирующихся непосредственно на операциях, оценке недвижимости, юридическому сопровождению. Кроме этого, со стороны органов государственного управления принят ряд специальных положений по содержанию и требованиям к субъектам риэлтерской деятельности с целью защиты интересов потребителя, регулирования и контроля их работы. Прежде всего это касается лицензирования.

Например, на территории Хабаровского края риэлтерская деятельность, порядок и условия ее лицензирования регулируются “Положением о лицензированием риэлтерской деятельности на территории Хабаровского края”, утвержденным постановлением главы администрации края № 77 от 22.02.99 г.

Целями лицензирования определяются:

упорядочение риэлтерской деятельности на территории края;

недопущение проникновения на рынок недвижимости фирм и организаций, отличающихся непрофессиональной, незаконной деятельностью;

защита интересов и прав граждан.

Положением установлено, что лицензирующим органом являются комитет по управлению государственным имуществом администрации Хабаровского края, к основным функциям которого отнесены:

надзор за соблюдением лицензиатами лицензионных условий и требований;

выдача, переоформление, приостановление и иные действия в отношении лицензий;

39

формирование и ведение реестра лицензий;

информирование заинтересованных субъектов РФ, государственных структур о зарегистрированных, действующих, приостановленных на территории края лицензиях.

Всвою очередь лицензиат, осуществляя риэлтерскую деятельность, должен соблюдать определенные условия и требования:

1)наличие квалифицированного аттестата, подтверждающего знания для работы в данной области (для юридических лиц – у руководителей, заместителей руководителей и специалистов, непосредственно участвующих в сделках);

2) наличие в штате фирмы не менее одного работника, имеющего специальное профессиональное образование или стаж работы в сфере риэлтерской деятельности не менее 2-х лет;

3) оказание риэлтерских услуг только после заключения с клиентом письменного договора в строгом соответствии с ГК РФ;

4) предоставление клиенту достоверной и полной информации о работе лицензиата, наличии лицензии, квалификационных аттестатов, конкретных сотрудниках, ответственных за исполнение сделок;

5) информирование клиента об объекте недвижимости, правах на него, ситуации на данном сегменте рынка и т.п.

Кособенностям документального оформления права на ведение риэлтерской деятельности относится то, что в процессе лицензирования доложен быть сформирован комплект документов, который включает:

1) лицензия – документ на право осуществления риэлтерской деятельности, к которой относится:

деятельность в качестве агента или поверенного;

деятельность в качестве комиссионера;

деятельность по сбору и подготовке документов для оформления сделок и оказания информационно-консультационных услуг.

Лицензия оформляется на 3 года и должна быть зарегистрирована в комитете по управлению государственным имуществом Хабаровского края

40

(требование обязательной государственной регистрации на территории действует и в отношении лицензиатов иных субъектов РФ);

2)лицензионная карточка – документ, подтверждающий наличие у специалиста квалификационного аттестата и работу в качестве штатного сотрудника юридического лица (риэлтерской фирмы);

3)справка о риэлтере – документ справочного характера, являющийся неотъемлемой частью договора с клиентом и содержащий следующие основные данные:

полное официальное наименование с указанием организационноправовой формы;

юридический адрес риэлтера;

данные государственной регистрации;

сведения о лицензии и лицензионных карточках;

сведения об органах, защищающих права потребителя (местонахождения, телефон).

Для получения лицензии соискатель должен предоставить в комитет по управлению госимуществом следующие документы:

1.Заявление о выдаче лицензии с указанием:

для юридического лица – полного наименования, организационноправовой фирмы, местонахождения, банковских реквизитов;

для индивидуального предпринимателя – паспортных данных, места жительства, вида деятельности.

2.Копии учредительных документов и свидетельства о государственной регистрации.

3. Справка постановке на учет в налоговом органе.

4. Сведения о ранее полученных лицензиях на право риэлтерской деятельности.

5. Сведения, подтверждающие наличие у лицензиатов знаний и опыта в сфере риэлтерской деятельности (копии квалификационных аттестатов и трудовых книжек).

6. Документ, подтверждающий оплату лицензионного сбора.