Материал: 3879

31

внесением соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, риэлтерская деятельность на рынке недвижимости с учетом ее основного содержания, характера взаимоотношений с клиентами и в соответствии с требованиями законодательства федерального и регионального уровня позволяют утверждать, что коммерческое представительств (посредничество) риэлтера приобретает следующие признаки: 13, с. 42

деятельность в качестве поверенного;

деятельность в качестве агента;

деятельность в качестве комиссионера;

деятельность в качестве брокера (дилера);

деятельность по организации коммерческих операций с объектами недвижимости;

деятельность по управлению (в том числе доверительному) недвижимым имуществом.

Кроме указанных основных видов деятельности, составляющих основу содержания риэлтерской деятельности, современные риэлтерские фирмы оказывают клиенту целый спектр услуг правового, экономического, ин- формационно-консультационного характера: подготовка документов по сделке, оценка недвижимости, обеспечение юридической чистоты сделки, поиск, обработка, и предоставление информации об объектах, рынке, его конъюнктуре. Тем не менее основной сутью риэлтерской деятельности остается посредничество, т.е. взаимоотношения с клиентом и представление его интересов (Рис. 1).

Каждая из форм взаимоотношений отличается от других двумя обстоятельствами:

во-первых, от чьего имени действует риэлтерская фирма;

во-вторых, каким видом договора на оказание услуг будут регулироваться эти взаимоотношения.

Договор поручения и его основные особенности (ст. 971 ГК)

Договором поручения считается соглашение, по которому поверенный обязуется совершить определенные юридические действия от имени и за

33

Агентский договор и его основные особенности (ст. 1005 ГК) Агентским договором считается соглашение, по которому агент обязу-

ется по поручению принципала совершать юридические и иные действия либо от имени и за счет принципала, либо от своего имени за счет принципала.

Основные особенности агентского договора:

1.В зависимости от специфики исполнения поручения (от чьего имени выступает) агент может являться или не являться стороной сделки.

2.Агент не вправе выходить за пределы правоспособности принципала.

3.Предметом агентского договора являются как юридические, так и фактические действия (поиск клиентов, оформление документов, организация услуг).

4.Агентский договор должен носить срочный и возмездный характер.

5.В целях регулирования конкуренции агентский договор может предусматривать обязательство незаключения подобных договоров с другими агентами на определенной территории, указанной в договоре (частичное ограничение правоспособности сторон).

6.В договоре могут быть предусмотрены субагентские отношения, если это диктуется интересами принципала.

Договор комиссии и его основные особенности (ст. 999 ГК) Договором комиссии считается соглашение, по которому комиссионер

по поручению комитента обязуется совершить сделку (или несколько) от своего имени, но за счет комитента.

Особенности договора комиссии:

1.Предметом договора комиссии являются только сделки (в отличие от любых юридических действий в агентском договоре и договоре поручения).

2.Договор комиссии является взаимным и возмездным.

3.В процессе исполнения договора комиссионер вправе заключать договор субкомиссии.

4.Комиссионер отвечает за действительность совершенной сделки, но не за ее исполнимость.

Учитывая специфику взаимоотношений с клиентами в лице доверите-

34

лей, принципалов или комитентов, укажем, что договор агентирования охватывает наиболее широкий спектр действий (юридических и фактических), поэтому большинство риэлтерских фирм квалифицируются как агентства недвижимости. Если риэлтерская деятельность связана с выполнением услуг по поиску контрагентов будущей сделки, изучению рынка или его отдельных сегментов, ценовой ситуации, то в этом случае она приобретает черты брокерской деятельности, т.е. функций, связанных только с организацией коммерческих контактов и информацией, сопровождающих их. Когда торговля недвижимостью перемещается в сферу фондового рынка, а в основе ценных бумаг (жилищные сертификаты, фьючерсные контракты), обращающихся на нем, лежат активы недвижимости, то деятельность риэлтера видоизменяется в дилерскую деятельность, т.е. функций, связанных с куплей-продажей ценных бумаг и иных действий на фондовом рынке.

В зарубежной практике профессиональной деятельности на рынке недвижимости значительное место занимает девелоперская деятельность (development – развитие). Функционально это наиболее обширный вид деятельности, включающий несколько различных по содержанию операций и процедур 5, с.271 :

проектирование, предынвестиционные исследования и работы;

освоение земельного участка и застройка;

продажа, сдача в аренду;

эксплуатация, управление недвижимостью;

финансирование;

реконструкция, снос.

Таким образом, под девелоперской деятельностью должна пониматься предпринимательская деятельность, связанная с освоением, развитием и вовлечением в хозяйственный оборот определенных земельных участков и иных объектов путем инвестирования капитальных вложений, сооружения объектов недвижимости, их реализации, сдачи в аренду и управления в целом.

В Российской Федерации девелоперская деятельность как самостоя-

35

тельно обособленный и законодательно закрепленный вид профессиональной предпринимательской деятельности не определена. Поэтому либо как полностью весь набор, либо перечень отдельных функций девелоперская деятельность может выполняться строительными организациями, заказчиками, инвесторами, риэлтерскими фирмами и т.п. Особым аспектом риэлтерской деятельности может являться деятельность по управлению (в том числе доверительному) недвижимым имуществом. Следует заметить, что данная функция может выполняться только высококвалифицированными, зарекомендовавшими себя на рынке фирмами. При этом управление недвижимым имуществом – более сложный процесс, охватывающий весь перечень правомочий собственника в отношении недвижимого имущества. В этой связи функции доверительного управляющего в большей мере связаны со способностью субъекта эффективно обеспечивать функционирование объекта недвижимости в соответствии с его основным назначением риэлтерских фирм РФ деятельность по управлению недвижимостью занимает незначительную долю и не получила широкого применения. Типичные риэлтерские фирмы (агенства недвижимости) на рынке, реализуют свою деятельность по следующим основным направлениям:

1)информационно-консультационные услуги и операции: изучение рынка, оценка конъюнктуры, ознакомление клиента с условиями сделки, подготовка информации на заказ;

2)коммерческо-посреднические услуги: поиск клиентов (покупателей, продавцов, инвесторов, арендаторов, арендодателей), подготовка вариантов сделки, согласование условий договоров;

3)юридические услуги: оценка правового состояния объекта и его правообладателей, правовая экспертиза документов по сделке, подготовка проекта и окончательного варианта договора, юридическое сопровождение сделки;

4)финансово-экономические работы и услуги: оценка объекта недвижимости, кредитование отдельных операций, оплата задолженности по коммунальным и иным расчетам.