Материал: 3879
26
под залог недвижимости. Во–вторых, инвестиционная привлекательность недвижимости позволяет банкам использовать различные объекты в качестве вещной формы капитала, являющегося источником дохода.
Задания для самоподготовки
1.Дайте определение товарного и финансового рынка недвижимости и определите общие черты и различия.
2.Перечислите функции рынка недвижимости общего и специфического характера.
3.Охарактеризуйте основные сегменты рынка недвижимости и их состав.
4.Назовите основные группы факторов, определяющих состояние спроса и предложения на рынке недвижимости. Исследуйте механизм влияния отдельных факторов на общую ситуацию рынка.
5.Определите содержание специфических характеристик рынка недвижимости и их влияние на макроэкономические показатели развития.
6.Дайте определение земельного кадастра РФ и перечислите его функции.
27
3. Субъекты рынка недвижимости. Профессиональная деятельность на рынке недвижимости
Потенциально любое физическое или юридическое лицо может стать участником гражданско-правовых отношений на рынке недвижимости в силу необходимости в обладании, распоряжении, пользовании тем или иным объектом. Присутствие субъекта на рынке недвижимости обусловлено рядом причин:
профессиональная предпринимательская деятельность – производственная, строительная, коммерческая (торговая), финансовая и т.п.;
профессиональная деятельность, не связанная с предпринимательством
– образование, здравоохранение, оборона, экология, государственное управление;
личные потребности населения в жилье, хозяйственно-бытовых объектах, земельных участках.
Классификация субъектов рынка недвижимости может быть осуществлена по следующим признакам:
1.По гражданско-правовому статусу субъекта рынка:
Органы государственной власти и управления. Данная группа включает все уровни, структуры и подразделения Правительства РФ (министерства, ведомства, агентства и т.п.), администраций субъектов РФ, местных органов власти, осуществляющих государственное управление рынком недвижимости в рамках определенных полномочий и компетенции через процедуры целевого инвестирования средств в недвижимость, развития территорий и поселений, учета недвижимости, эффективного использования государственного недвижимого имущества.
Юридические лица. Отдельные граждане, группы людей, в том числе иностранных, необходимость вступления в гражданско-правовые отношения которых обусловлена потребностями жизнеобеспечения и личного существования. Могут обладать признаками покупателей, про-
давцов, |
арендодателей, |
арендаторов, |
а |
также |
инвесторов, |
28
производителей (в случае внесения улучшений в недвижимость, создания новых объектов, финансирования строительства).
2. По характеру отношения к недвижимому имуществу: собственники – полные или частичные владельцы недвижимости, име-
ющие законное право распоряжаться |
объектами по своему |
усмотрению; |
|
пользователи – субъекты, использующие недвижимость в целях предпринимательства, личного существования в качестве временных распорядителей, арендаторов, управляющих и т.п.
3.В зависимости от положения субъекта в торговой (коммерческой) сделке с недвижимостью:
продавец – лицо, реализующее недвижимость с целью получения ее стоимостного эквивалента;
покупатель – лицо, приобретающее недвижимость в собственность для личных целей, целей бизнеса и т.п.;
посредник – физическое или юридическое лицо, специализирующееся на оказании услуг клиентам (продавцам, покупателям, арендаторам, арендодателям) по приобретению, продаже недвижимости, документальному оформлению и информационному сопровождению сделок.
4.В зависимости от субъекта в финансовой (коммерческой) сделке на рынке недвижимости:
инвестор, продавец – лицо, реализующее финансовые активы в виде различных объектов недвижимости или ценных бумаг на недвижимую собственность;
инвестор, покупатель – лицо, приобретающее (вкладывающие средства) объекты недвижимости с целью получения дохода от них;
финансовые институты – банки, инвестиционные фонды, страховые компании, обеспечивающие процесс инвестирования, реализации, потребления финансовых активов.
5.В зависимости от профиля профессиональной деятельности или отраслевой принадлежности:
предприятия сферы материального производства;
29
предприятия строительного комплекса;
предприятия производственной и социальной инфраструктуры;
коммерческие (торговые) фирмы и организации;
организации финансовой сферы;
органы государственной власти и управления.
Учитывая специфику рынка недвижимости, особенности собственности и вещных прав на нем, реализации сделок с объектами на различных сегментах, следует отметить, что одни и те же субъекты могут одновременно выступать в различных качествах. Так, например, органы государственной власти и управления в процессе своей деятельности в сфере хозяйственного оборота недвижимости представляются:
субъектами управления рынком недвижимости (правовое регулирование, эксплуатация, регистрация, налогообложения);
продавцами, арендодателями отдельных объектов государственной (муниципальной) собственности с целью более эффективного их использования через процедуры коммерческих конкурсов, аукционов;
покупателями, арендаторами объектов недвижимости для различных целей и программ, обусловленных государственными (отраслевыми, региональными, социальными) потребностями;
инвесторами целевых капитальных вложений за счет бюджетов различных уровней для создания объектов недвижимости определенного назначения (реконструкции, ремонта, восстановления).
Существенное значение для анализа рынка недвижимости имеет степень профессионализма функционирующих на нем субъектов. По этому признаку их условно можно разделить на две группы: профессиональные и непрофессиональные участники рынка. К непрофессиональным участникам относятся прежде всего те, для которых появление на рынке вызвано единовременными, эпизодическими потребностями или задачами. Все остальные участники (органы управления, коммерческие фирмы, финансовые структуры, оценщики недвижимости) в той или иной мере могут быть отнесены к профессионалам рынка недвижимости.
30
Субъекты, принимающие на себя основную долю деятельности по реализации имущественных сделок с объектами данного рынка, называются риэлтерами – физическими или юридическими лицами, осуществляющими предпринимательскую коммерческую деятельность на рынке за счет проведения операций с недвижимостью и оказания комплекса сопутствующих юридических, консультационных, аналитических услуг клиентом на договорных условиях.
По всем признакам риэлтерская деятельность имеет черты коммерче- ско-посреднической деятельности при наличии определенных специфических характеристик, обусловленных особенностями рынка.
Следует указать на следующие особенности коммерческой риэлтерской деятельности:
1.Риэлтерская деятельность относится к профессиональному виду деятельности и требует обязательного государственного лицензирования.
2.Характер посредничества риэлтерских фирм определяется их взаимоотношением с клиентами по выполнению конкретного заказа в отношении того или иного объекта недвижимости. В отдельных случаях риэлтерская организация может сама являться стороной сделки и выступать покупателем, продавцом, арендатором и т.п.
3.Специфика недвижимости как товара, отсутствие необходимости ее перемещения, хранения в значительной мере сокращает логистическую последовательность движения товара к потребителю. При этом удовлетворение конкретной потребности клиента происходит в месте нахождения объекта.
4.Обязательная письменная форма соглашений и договоров по оказанию услуг или передачи недвижимого имущества.
5.Специфика заключения сделок с недвижимостью, их документального оформления, подтверждения их вещных прав вызывает необходимость наличия в штате риэлтерских фирм квалифицированных специалистов в юриспруденции, оценке недвижимости.
6.Каждая сделка, независимо от вида недвижимости, участников и способа сделки, подлежит обязательной государственной регистрации с