Материал: 3879

16

6) по сроку службы: в соответствии со СНиП для отдельных групп объектов, создаваемых для определенных целей.

Учитывая вышеизложенное, следует отметить, что приводимая классификация не исчерпывает всего возможного многообразия объектов недвижимости. С развитием и совершенствованием технологий производства строительных материалов, появлением новых проектов сооружений определенные процессы технологического процесса и развитие экономики и общества в целом обуславливают появления новых разновидностей недвижимости, образующих специфические классификационные множества объектов. Таким образом, к основным особенностям и (правилам) классификации объектов недвижимости относится:

1.Динамичность классификационных признаков и группировок.

2.Высокая информационная емкость каждого вида недвижимости.

3.Определяющий характер местоположения и функционального назначения как принципов классификации.

4.Двойственный характер недвижимости, требующий учета товарной и инвестиционной специфики объектов.

5.Индивидуальность свойств и характеристик каждого объекта, вводимого в определенный классификационный ряд или множество.

Задания для самоподготовки

1.Дайте определение категории “недвижимость” по ГК РФ и Международному стандарту оценки.

2.Охарактеризуйте виды прав на недвижимую собственность.

3.Опишите свойства недвижимость как товара.

4.Назовите характеристики недвижимости и сгруппируйте их по определенным признакам.

5.Приведите классификацию объектов недвижимости по укрупненным признакам.

17

2. Рынок недвижимости: сущность, функции, особенности

Двойственность недвижимости как обычного товара и финансового актива обусловливают различные подходы в определении понятия рынок недвижимости, что в зависимости от целей исследователей и авторов вполне оправдано и правомерно.

Сточки зрения недвижимости как товара под рынком недвижимости следует понимать систему общественно-экономических отношений по поводу владения, пользования, распоряжения объектами недвижимости, выражающихся через совокупность товарно-денежных операций между физическими и (или) юридическими лицами.

Сточки зрения недвижимости как финансового актива рынок недвижимости является сферой реализации экономических отношений и финансовых активов между инвесторами-продавцами и инвесторамипокупателями [3, с. 6].

Взаимосвязь этих категорий в экономике реализуется тогда, когда перед участниками рынка возникает задача перспективного размещения инвестиций с целью получения дохода от недвижимости при последующей ее перепродаже, сдаче в аренду и т.д.

Учитывая общеэкономическое содержание функций товарного рынка и их трансформацию на рынке недвижимости, в качестве основных необходимо выделить следующие [15, с. 5], [5, с. 112-113]:

1.Формирование основных пропорций экономики, состава и структуры общественного продукта (общеэкономическая функция).

2.Регулирование величины общественно необходимых затрат на создание объектов недвижимости (регулирующая функция).

3.Создание условий для общественного признания недвижимости как товара (стимулирующая функция).

4.Формирование конкурентной среды и освобождение рынка от неэффективно функционирующих субъектов (санирующая функция).

18

5.Реализация стоимости и потребительной стоимости недвижимости через механизм действия закона спроса и предложения (коммерческая функция).

6.Создание системы сбора, хранения, обработки и публикации и информации о состоянии рынка недвижимости, его отдельных сегментов, динамике спроса и предложения, успех и т.п. (информационная функция).

7.Обеспечение функционирования рыночной среды недвижимости и

ееэлементов, необходимых для ее реализации, интересов всех участников рынка (посредническая функция).

8.Формирование системы создания, сохранения и увеличения стоимости капитальных вложений в сферу недвижимости (инвестиционная функция).

9.Создание условий жизнедеятельности населения по всем направлениям (социальная функция).

Классифицируя весь рынок недвижимости по составляющим его элементам (сегментам) в зависимости от функционального назначения объектов недвижимости, принято выделять следующие сегменты рынка:

1. Рынок земли. Характеризуется сложной структурой и включает рынок земель сельскохозяйственного назначения, садоводческих хозяйств, под жилое строительство. Развитие данного сегмента сдерживается разнородностью нормативно-правовой базы (правовые и экономические отношения регулируются более чем 100 актами различных уровней), дефицитом свободных земель, значительными региональными особенностями показателей спроса и предложения. По данным земельного кадастра России общий объем находящихся в обороте земель в 1998 г. составил 1 709,8 га, структура которых выглядела следующим образом [16 , с. 50] (табл. 1):

2.Рынок жилья. Укрупненно включает две составляющие: рынок городского жилья и рынок загородного жилья. В свою очередь городское жилье принято делить на следующие группы характерной застройки: жилье низкого качества (ветхое жилье), застройки сталинских времен, жилье улучшенной планировки, элитное жилье. Характерными чертами данного подсегмента является значительное несовпадение структуры спроса и структуры имеющегося и создаваемого жилого фонда, уровня платежеспо-

19

собности населения и цен на жилье, падение объемов жилищного строительства. Рынок загородного жилья формируется за счет комплексной застройки коттеджных поселков, продажи частных домов и отличается высоким уровнем цен, ограниченностью привлекательного пространства под застройку, низкими темпами строительств.

Таблица 1

Структура земель в РФi

3. Рынок коммерческой недвижимости. Наиболее сложный по составу сегмент, включающий рынок офисных учреждений, рынок складских помещений, рынок промышленной недвижимости, рынок торговых помещений.

Рынок офисных помещений в соответствии с критериями международного стандарта оценки помещения офисов делятся на 5 классов (A,B,C,D,E,) [4 , с. 22-25] по следующим характеристикам: расположение, доступность, наличие автопарковок, систем искусственного климата, удобств (гостиницы, общественное питание, служба быта), систем связи и условия продажи (аренды). При этом наибольший удельный вес приходится именно на операции аренды и субаренды помещений, принадлежащих различным собственникам: муниципалитетам, государственным предприятиям и учреждениям, частным фирмам.

Рынок складских помещений отличается сложившейся и относительно стабильной структурой предложения за счет существующих

20

складов предприятий промышленности, оптовой торговли, транспорта, таможенных служб. Уровень деловой активности формирует определенные направления спроса на складские площади с необходимым температурным режимом, степенью автоматизации и механизации складских операций, транспортными коммуникациями.

Рынок торговых помещений. В максимальной степени предложение сформировалось за счет приватизации торговых предприятий, перепрофилирования отдельных промышленных и складских помещений, строительства городских рынков. В настоящее время преобладают операции аренды торговых площадей в крупных торговых комплексах и на рынках. Факторами спроса и уровня арендной платы являются прежде всего месторасположение, внутреннее и внешнее состояние помещений, наличие специального оборудования для хранения и демонстрации товаров.

Рынок промышленной недвижимости. Характеризуется недостаточной степенью развития и пополняется в основном за счет аренды неиспользуемых производственных площадей и продажи имущества пред- приятий–банкротов. Структуру спроса формируют малые и средние предприятия частного бизнеса, государственных и муниципальных организаций в зависимости от производственной специфики помещений и технологических особенностей операций и работ.

Кроме этого, к специфическим сегментам рынка недвижимости возможно относить земли лесного фонда, месторождения полезных ископаемых и ряд других земель, вовлекаемые в хозяйственной оборот только на условиях аренды путем организации коммерческих конкурсов (тендеров) и аукционов со стороны федеральных и муниципальных органов управления.

Состояние каждого из сегментов и рынка недвижимости в целом оценивается структурой и динамикой основных его элементов: спроса и предложения, отражающих комплекс взаимозависимых и взаимосвязанных факторов. При этом конкретная рыночная ситуация будет представлять из себя результат действия этих факторов в конкретный момент времени на определенной территории. Система факторов,