21
обуславливающих формирование параметров спроса и предложения, включает следующие группы:
1. Природно-климатические факторы: особенности климата определенных территорий, рельеф местности, состав водного и воздушного бассейнов, почвенно-растительный покров, температурный режим, состояние минерально-сырьевой базы. Данная группа факторов определяет специфику пространственного размещения городских и сельских поселений, сельскохозяйственных объектов, производственных и жилых зданий, транспортных и инженерных коммуникаций, степень их развития в рамках отдельных территориально-административных образований.
2.Социально-демографические факторы: структура и численность населения, его половозрастной состав, плотность и территория расселения, миграционные процессы, уровень безработицы, социально-экономическая политика государства, уровень доходов различных слоев и групп населения. Данная группа факторов является основой формирования спроса на жилье, потребности в индивидуальном строительстве, земельных участках для садоводства, ведения личного хозяйства в границах уже сложившихся
ивновь осваиваемых территорий.
3.Производственные факторы: состояние и динамика развития строительной отрасли, промышленности строительных материалов, их территориальное размещение; особенности развития отраслей производственной инфраструктуры (транспорт, связь, инженерные коммуникации). Данная группа факторов в сочетании с другими факторами формирует предложение на рынке, уровень цен на строительные материалы и отдельные объекты, привлекательность инвестирования в строительство, реконструкцию, модернизацию производства.
4.Экономические факторы: общее состояние экономики, темпы экономического роста, уровень конкуренции, бюджетная и налоговая политика правительства, научно-технический прогресс, состояние торговли, в том числе международной. Данная группа факторов определяет общие направления и динамику развития как составной части любой национальной экономики.
22
5. Денежно-кредитные факторы: состояние национальной валюты и курсов зарубежных валют, динамика денежной массы, кредитная политика государства, уровень процентных ставок по кредитам и курсов акций. Данная группа факторов, во-первых, обеспечивает реализацию товарноденежных отношений на рынке недвижимости, во-вторых, осуществляет взаимосвязь товарного и финансового рынка в процессе инвестирования средств в недвижимость.
6.Правовые факторы: состояние нормативно-правовой базы в отдельных сегментах рынка, наличие и согласованность законодательства в практике международных экономических отношений, правовой механизм регулирования отношений собственности, правах на недвижимое имущество, степень государственного регулирования. Данная группа факторов определяет и регулирует всю систему отношений (экономических, коммерческих, социальных и т.п.), возникающих между субъектами рынка недвижимости, а также защиту их интересов.
7.Коммерческие факторы: договорно-коммерческая практика на рынке, особенности условий торговых сделок, тарифная политика, традиции и обычаи в сфере торговли, уровень информационного обеспечения коммерческих операций. Данная группа факторов формирует и определяет общее состояние деловой активности в области торгово-экономических отношений по поводу возникновения, перехода и закрепления различных прав на недвижимость.
8.Информационные факторы: совокупность внешней, внутренней горизонтальной и вертикальной информации, систем накопления, хранения, передачи, обработки данных, обеспечивающих принятие и реализацию оперативных и стратегических решений по управлению рынком недвижимости на различных уровнях.
Таким образом, вся совокупность рассмотренных факторов прямо или опосредованно участвует в формировании рыночного пространства для объектов недвижимости, определяет направление динамики спроса и предложения и регулирует взаимоотношения субъектов рынка.
23
Результат действия факторов рынка недвижимости, особое место в экономике, особенности предпринимательской деятельности в данном секторе проявляются в особой реакции различных элементов рыночной системы и, таким образом, в формировании специфических характеристик рынка, свойственных только для объектов недвижимости. В числе важнейших таких характеристик отметим следующие:
1. Жесткая привязанность каждого объекта недвижимости к определенному месту обусловливает строгую локализацию территориальных границ рынка по отдельным районам (регионам) в зависимости от состояния природно-климатических условий территории и сложившейся структуры размещения производств, городских и сельских поселений. В этой связи сравнение количественных показателей рынка по отдельным регионам (состояние спроса и предложения, уровень цен и т.п.) носит условный характер и нуждается в корректировке.
2. Уникальность различных количественных и качественных характеристик недвижимости, особенностей ее местоположения, монофункциональность назначения приводит к тому, что спрос на рынке отличается избирательностью и конкретностью. В свою очередь конкретный спрос определяет последовательность возникновения таких особенностей, как сравнительно меньшее число покупателей на рынке и высокий уровень цен, прямое влияние местонахождения товара на цену, более низкие показатели ликвидности (время перехода товара в денежную форму).
3. По сравнению с другими рынками массовых стандартизированных товаров рынок недвижимости демонстрирует отсутствие возможности замены единиц товара. Данное обстоятельство вызвано тем, что в силу особенностей строительного производства, длительного характера строительного цикла различных по сложности объектов, необходимость обязательной процедуры землеотвода и ряда специальных работ (буровые, взрывные, геологические, изыскательские и др.) практически исключают возможность одномоментного увеличения объемов предложения товара на рынке.
24
4. Учитывая особенности формирования рыночного пространства, относительно небольшое количество продавцов и покупателей недвижимости, особое соотношение между конкурирующими субъектами, затруднено отнесение рынка недвижимости к конкретному типу рыночной структуры (чистая монополия, олигополия, монополистическая конкуренция, чистая конкуренция [15, с. 8-9]. В различные моменты экономического развития, состояния деловой активности, изменения ценовой ситуации на отдельных сегментах рынка явно прослеживаются элементы чистой монополии (один продавец при полном контроле цены продажи и невозможности появления конкурентов со стороны; например, при реализации промышленной недвижимости), олигополии (несколько продавцов при значительном контроле цены продажи и маловероятном появлении конкурентов со стороны; например, на рынке жилья в определенном районе при сдаче в эксплуатацию нового здания), монополистической конкуренции (много продавцов при частичном контроле цен и высокой вероятности внедрения конкурентов; например, на рынке земельных участков для садово-огородных хозяйств) и чистой конкуренции (очень много продавцов при постоянном появлении новых конкурентов и невозможности контроля за ценами; например, на рынке аренды помещений различного функционального назначения). Естественно, что характер и тенденции изменения рыночных элементов являются источником определенной реакции субъектов рынка в виде осознанных или спонтанных действий тактического и стратегического направления, позволяющих приспособиться к существующему состоянию рыночной среды.
5. Сложный характер взаимоотношений на рынке недвижимости и особенности их регулирования предполагают строгую законодательную регламентацию процедур на всех этапах жизненного цикла объектов недвижимости, начиная от проектирования и заканчивая этапом модернизации (ремонта или сноса). Кроме этого, существование большого числа принудительных ограничений на права собственников в виде обязательного целевого использования объектов, лицензирования отдельных видов деятельности, реквизиции и т.п. в значительной мере сокращают или
25
вообще блокируют доступ на рынок потенциальных продавцов, покупателей и иных участников. Данное обстоятельство вызывает необходимость постоянного присутствия во взаимоотношениях участников гражданского оборота специалистов в области права – юристов, адвокатов, нотариусов и др.
6.Общая специфичность недвижимости, круга участников рынка отражается на специфике проведения сделок. В отличие от рынка большинства обычных товаров, сделки по которым носят различный характер (от открытых публичных до частных закрытых сделок), сделки на рынке недвижимости чаще всего предполагают непосредственный контакт продавца и покупателя (возможно и при посредничестве специалистов), личный осмотр объекта, знакомство с его правовым статусом, согласование условий сделки и закрытый характер в целом. Исключение могут составлять сделки, заключаемые на объекты недвижимости федеральной, муниципальной собственности на аукционах, конкурсах, тендерах, носящие публичный открытый конкурентный характер.
7.Особый механизм формирования цен на различных этапах жизненного цикла объектов недвижимости (проектирование, сооружение, эксплуатация) проявляется непосредственно на рынке и напрямую зависит от стоимости строительных и конструкционных материалов, инженерного оборудования, особенностей размещения объекта. Кроме этого, существенной особенностью цен на рынке в особенности жилья, офисов и т.п., является двойное их исчисление в рублевом и долларовом измерении, что обусловлено двойственным характером недвижимости, выступающей в качестве обычного и инвестиционного товара, а также необходимости защиты крупных размеров денежных средств от инфляционных процессов.
8.Являясь эффективной капиталообразующей сферой деятельности, рынок недвижимости нуждается в обеспечении и регулировании операций со стороны банков и иных финансово–кредитных учреждений. В первую очередь это связано с необходимостью финансирования строительных, реконструкционных и иных инвестиционных проектов, кредитования операций купли–продажи, с жилищными сертификатами, облигациями и